Wie werden die Heizkosten in einer Mietwohnung ermittelt und berechnet?

Die Heizkosten sind ein wesentlicher Bestandteil der Nebenkostenabrechnung in einer Mietwohnung. Die in der jüngsten Vergangenheit stark gestiegenen Energiepreise haben dazu geführt, dass Nachzahlungen oft hoch ausfallen. Dies wirft bei vielen Mietern verständlicherweise die Frage auf, wie es zu diesen enormen Kostensteigerungen kommt. Die großen Nachzahlungen in Nebenkostenabrechnungen führen dabei nicht selten zu Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Doch wie werden Heizkosten ermittelt und verteilt?

Heizkostenzähler – was sie tun und wie sie funktionieren

In einem Mehrfamilienhaus gibt es im Hinblick auf die Heizkosten zwei wesentliche Aspekte. Zum einen gibt es immer eine Heizung, deren Verbrauch über einen Zeitraum anhand eines Mengenzählers berechnet werden kann. Am Beispiel einer Gas-Zentralheizung wird die Menge des verbrauchten Gases in Kubikmetern am Gaszähler abgelesen. Hiernach richten sich die von dem gesamten Haus an den entsprechenden Versorger zu zahlenden Heizkosten.

Zum anderen sind in fast jeder Mietwohnung zudem Heizkostenzähler installiert. Diese kleinen weißen Kasten hängen in der Regel an den jeweiligen Heizkörpern, sie können sich aber auch im Falle einer Fußbodenheizung im Bereich des Heizkreisverteilers verstecken und dort als Wärmemengenzähler die entnommene Wärmemenge messen.

Heizkostenzähler messen jedoch keine Wärmemengen, sondern vielmehr unbestimmte Einheiten. Es handelt sich dabei innerhalb eines Gebäudes um einheitliche und geeichte Geräte, die auf Basis unterschiedlicher Messmethoden den Verbrauch von Wärme abbilden.

Gängige Messweisen sind dabei Kapillarheizkostenverteiler und elektronische Heizkostenverteiler. Früher kamen auch Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip zum Einsatz. Da diese jedoch zahlreiche Nachteile wie die Anfälligkeit für fehlerhafte Messungen bei Sonneneinstrahlung und dem hohen manuellen Aufwand des Nachfüllens der Verdunstungsflüssigkeit mit sich brachten, kommen Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip heutzutage nicht bzw. kaum mehr zum Einsatz.

Berechnung der Heizkosten – verbrauchsabhängiger Anteil

Unabhängig von der Messweise, messen Heizkostenverteiler also im Laufe einer Heizperiode von zwölf Monaten – die zwar auch ein Jahr umfasst, jedoch nicht zwingend im Januar beginnen muss – Einheiten verbrauchter Wärme innerhalb eines Mehrfamilienhauses.

Am Ende der Heizperiode werden die einzelnen Heizkostenverteiler abgelesen. Um die Funktionsweise vereinfacht zu veranschaulichen, reduzieren wir das Szenario auf ein möglichst simples Beispiel mit vier Wohnungen, die jeweils über einen einzigen Heizkörper verfügen. Am Jahresende zählt jeder einzelne Heizkostenverteiler 25 Einheiten verbrauchte Wärme. Insgesamt wurden in dem Mehrfamilienhaus mit den vier Wohnungen also 100 Einheiten Wärmeenergie verbraucht.

Mit dieser absoluten Zahl können keinerlei Verbräuche in Form von Wärmemengen wie beispielsweise Kilowattstunden (kWh) ermittelt werden. Es handelt sich dabei lediglich um die relative Verteilung der verbrauchsabhängigen Heizkosten innerhalb eines Mehrfamilienhauses.

In unserem Beispiel würden also auf jeden Bewohner 25 Prozent (25/100stel) Heizkosten entfallen.

Oft finden sich auf Heizkostenabrechnungen neben der absoluten Anzahl Wärmeeinheiten pro Heizkörper auch Umrechnungsfaktoren. Diese werden nach DIN EN 834 von einem unabhängigen und offiziell zugelassenen Institut ermittelt, um die Vergleichbarkeit der gemessenen Einheiten sicherzustellen, da die innerhalb einer Wohnung verbauten Heizkörper oft unterschiedlich groß oder anderen Bautyps sind und eine unterschiedliche Heizkörpernennleistung und Wärmeübergangswert vom Heizkörper zum Heizkostenverteiler haben.

Um bei unserem Beispiel zu bleiben, könnte die Abrechnung folgende Werte ermitteln, wenn die Heizkörper in den Wohnungen 1 und 2 unterschiedlich sind und durch einen Korrekturfaktor angepasst werden:

Wohnung 1: 25 Einheiten abgelesen x 1,1 Umrechnungsfaktor = 27,5
Wohnung 2: 25 Einheiten abgelesen x 0,7 Umrechnungsfaktor = 17,5
Wohnung 3: unverändert, da Faktor 1
Wohnung 4: unverändert, da Faktor 1

Gesamte Anzahl Einheiten: 95 verglichen mit vorher 100 Einheiten

Dementsprechend ändern sich die bisherigen 25 %-Anteile der einzelnen Wohnungen an den verbrauchsabhängigen Heizkosten wie folgt:

Wohnung 1: 28,9 %
Wohnung 2: 18,4 %
Wohnung 3: 26,3 %
Wohnung 4: 26,3 %

Wer nun denkt: „Das ist aber unfair!“, sollte sich unser obiges Beispiel einmal aus der umgekehrten Perspektive vorstellen: Auf die Umrechnungsfaktoren haben die Bewohner der jeweiligen Wohnung keinen Einfluss. Die Umrechnungsfaktoren stellen lediglich sicher, dass die gleiche verbrauchte Energie auch zur gleichen absoluten Anzahl Einheiten führt. Vorausgesetzt, man versteht die Funktionsweise der Heizkostenverteiler, hat Wohnung 1 einfach mehr geheizt als Wohnung 2, weshalb ein höherer Anteil an den Heizkosten in diesem Fall gerechtfertigt und korrekt ist.

Grundsätzlich werden die gesamten Heizkosten niemals ausschließlich basierend auf dem reinen Verbrauch verteilt. Die Heizkostenverordnung gibt für den verbrauchsabhängigen Anteil der Heizkosten eine Mindestquote von 50 % und eine Maximalquote von 70 % vor. Der verbleibende Teil der Heizkosten wird dabei in der Regel über einen definierten Schlüssel (wie beispielsweise die Wohnfläche) auf die einzelnen Wohnungen verteilt.

Der Einfluss der Wohnungslage und des Gebäudetyps auf die Heizkosten

Die Heizkosten werden nicht nur durch den Gasanbieter und seine Tarife bestimmt, sondern auch durch die Lage der Wohnung und den jeweiligen Gebäudetyp beeinflusst. Diese Faktoren spielen eine entscheidende Rolle dabei, wie viel Energie benötigt wird, um eine Wohnung komfortabel zu beheizen.

1. Die Wohnungslage

Die geografische Lage einer Wohnung hat großen Einfluss auf die Heizkosten. In kälteren Regionen, wie dem Norden Deutschlands oder in höheren Lagen, sind die Heizkosten tendenziell höher, da niedrigere Außentemperaturen längeren Heizbetrieb erfordern. Auch ländliche Gebiete sind oft stärker von Kälte betroffen, da sie weniger Schutz vor Wind haben. Die Himmelsrichtung spielt ebenfalls eine Rolle: Südlagewohnungen profitieren von mehr Sonneneinstrahlung und sparen Heizkosten, während Nordwohnungen weniger Sonnenlicht erhalten und mehr Energie für Wärmeaufrechterhaltung benötigen. Auch das Stockwerk wirkt sich aus: Erdgeschoss- und Dachgeschosswohnungen sind kühler, während mittlere Etagen von der Wärme der Nachbarn profitieren.

2. Der Gebäudetyp

Der Gebäudetyp spielt ebenfalls eine wichtige Rolle bei den Heizkosten. Ältere Gebäude, besonders Altbauten, haben oft eine unzureichende Dämmung, was zu höheren Heizkosten führt. Neubauten hingegen sind in der Regel energieeffizienter, da sie besser isoliert sind und modernen Standards entsprechen. Eine gute Dämmung, moderne Fenster und dichte Türen tragen definitiv zur Energieeffizienz bei, reduzieren Wärmeverluste und senken so die Heizkosten. Auch die Größe des Gebäudes beeinflusst die Heizkosten: Einfamilienhäuser haben meist höhere Kosten als Mehrfamilienhäuser, da sie mehr Außenwände haben und weniger von der Wärme der Nachbarn profitieren. Modernisierungen, wie der Einbau effizienter Heizsysteme oder Smart-Home-Technologien, können den Energieverbrauch und damit die Heizkosten zudem erheblich senken.

Tipps zur Heizkostensenkung

Heizkosten machen einen großen Teil der Haushaltsausgaben aus, doch es gibt einfache Energiespartipps, diese zu senken. Ein wichtiger Aspekt ist das richtige Lüften: Statt Fenster dauerhaft zu kippen, sollte man mehrmals täglich stoßlüften, um Wärmeverluste zu vermeiden. Eine gute Dämmung, etwa durch den Austausch alter Fenster oder das Anbringen von Dämmmaterial an Wänden, hilft ebenfalls, die Wärme im Haus zu halten. Auch das Entlüften der Heizkörper sorgt für eine bessere Effizienz, da Luft in den Rohren den Heizbetrieb beeinträchtigt.

Moderne Heizsysteme wie Wärmepumpen, Pelletheizungen, Solarthermie oder Brennwertkessel zeichnen sich durch eine deutlich höhere Energieeffizienz und geringere Kosten im Vergleich zu älteren Anlagen aus. Sie verbrauchen weniger Energie, benötigen weniger Reparaturen und sind somit sowohl kostensparend als auch umweltfreundlich. In Deutschland gibt es zudem staatliche Förderprogramme, die den Umstieg auf energieeffiziente Heiztechnologien finanziell unterstützen. Beispielsweise bietet die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) Zuschüsse und zinsgünstige Kredite für die Sanierung und den Einbau moderner Heizsysteme.

Fazit

Die Heizkostenverteilung in einem Gebäude erfolgt über Heizkostenverteiler, die anhand von Wärmeeinheiten den verbrauchsabhängigen Anteil der Heizkosten auf die verschiedenen Wohnungen eines Mehrfamilienhauses aufteilen. Es ist daher falsch anzunehmen, dass eine gemessene Einheit in jeder Heizperiode denselben „Wert“ oder dieselben Heizkosten aufweist. Vielmehr werden die variierenden Kosten relativ zueinander verteilt, basierend auf unterschiedlichen Messmethoden und Umrechnungsfaktoren.