Wie werden die Heizkosten in einer Mietwohnung ermittelt und berechnet?

Oft führen große Nachzahlungen bei Nebenkostenabrechnungen zu Unstimmigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Insbesondere die durch den russischen Angriffskrieg stark erhöhten Preise für Energie führten bei zahlreichen Mietern zu hohen Nachzahlungen. Doch wie werden Heizkosten ermittelt und berechnet? Grund genug diese Fragen in unserem Artikel zum Thema Heizkosten genauer zu beleuchten.

Heizkostenzähler – was sie tun und wie sie funktionieren

In einem Mehrfamilienhaus gibt es im Hinblick auf die Heizkosten zwei wesentliche Aspekte. Zum einen gibt es immer eine Heizung, deren Verbrauch über einen Zeitraum anhand eines Mengenzählers berechnet werden kann. Am Beispiel einer Gas-Zentralheizung wird die Menge des verbrauchten Gases in Kubikmetern am Gaszähler abgelesen. Hiernach richten sich die von dem gesamten Haus an den entsprechenden Versorger zu zahlenden Heizkosten.

Zum anderen gibt es in fast jeder Mietwohnung sogenannte Heizkostenzähler. Diese kleinen weißen Kasten hängen in der Regel an den jeweiligen Heizkörpern, sie können sich aber auch im Falle einer Fußbodenheizung im Bereich des Heizkreisverteilers verstecken und dort als Wärmemengenzähler die entnommene Wärmemenge messen.

Heizkostenzähler jedoch messen keine Wärmemengen, sondern vielmehr unbestimmte Einheiten. Es handelt sich dabei innerhalb eines Gebäudes um einheitliche und geeichte Geräte, die auf Basis unterschiedlicher Messmethoden den Verbrauch von Wärme abbilden.

Gängige Messweisen sind dabei Kapillarheizkostenverteiler und elektronische Heizkostenverteiler. Früher kamen auch Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip zum Einsatz. Da diese jedoch zahlreiche Nachteile wie die Anfälligkeit für fehlerhafte Messungen bei Sonneneinstrahlung und dem hohen manuellen Aufwand des Nachfüllens der Verdunstungsflüssigkeit mit sich brachten, kommen Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip heutzutage nicht bzw. kaum mehr zum Einsatz.

Berechnung der Heizkosten – verbrauchsabhängiger Anteil

Unabhängig von der Messweise, messen Heizkostenverteiler also im Laufe einer Heizperiode von zwölf Monaten – die zwar auch ein Jahr umfasst, nicht jedoch zwingend im Januar anfangen muss – Einheiten verbrauchter Wärme innerhalb eines Mehrfamilienhauses.

Am Ende der Heizperiode werden die einzelnen Heizkostenverteiler abgelesen. Um die Funktionsweise vereinfacht darzustellen, brechen wir dies auf ein möglichst einfaches Beispiel runter und gehen von vier Wohnungen aus, die alle nur einen einzelnen Heizkörper haben. Am Jahresende zählt jeder einzelne Heizkostenverteiler 25 Einheiten verbrauchter Wärme. Insgesamt wurden in dem Mehrfamilienhaus mit den vier Wohnungen also 100 Einheiten Wärmeenergie verbraucht.

Mit dieser absoluten Zahl können keinerlei Verbräuche in Form von Wärmemengen wie beispielsweise Kilowattstunden (kWh) ermittelt werden. Es handelt sich dabei lediglich um die relative Verteilung der verbrauchsabhängigen Heizkosten innerhalb eines Mehrfamilienhauses.

In unserem Beispiel würden also auf jeden Bewohner 25 Prozent (25/100stel) Heizkosten entfallen.

Oft finden sich auf Heizkostenabrechnungen neben der absoluten Anzahl Wärmeeinheiten pro Heizkörper auch sogenannte Umrechnungsfaktoren. Diese werden nach DIN EN 834 von einem unabhängigen zugelassenen Institut ermittelt, um die Vergleichbarkeit der gemessenen Einheiten sicherzustellen, da die innerhalb einer Wohnung verbauten Heizkörper oft unterschiedlich groß oder anderen Bautyps sind und eine unterschiedliche Heizkörpernennleistung und Wärmeübergangswert vom Heizkörper zum Heizkostenverteiler haben.

Somit könnte, um bei unserem Beispiel zu bleiben, die Abrechnung folgende Werte ermitteln, wenn sich die Heizkörper in den Wohnungen 1 und 2 unterscheiden und über einen Faktor korrigiert werden:

Wohnung 1: 25 Einheiten abgelesen x 1,1 Umrechnungsfaktor = 27,5
Wohnung 2: 25 Einheiten abgelesen x 0,7 Umrechnungsfaktor = 17,5
Wohnung 3: unverändert, da Faktor 1
Wohnung 4: unverändert, da Faktor 1

Gesamte Anzahl Einheiten: 95 verglichen mit vorher 100 Einheiten

Somit verändern sich auch die bisherigen Anteile von 25 % an den verbrauchsabhängigen Heizkosten der einzelnen Wohnungen wie folgt:

Wohnung 1: 28,9 %
Wohnung 2: 18,4 %
Wohnung 3: 26,3 %
Wohnung 4: 26,3 %

Wer nun denkt – „Das ist aber unfair!“ – der muss sich unser obiges Beispiel andersrum vorstellen: Auf die Umrechnungsfaktoren haben die Bewohner der jeweiligen Wohnung keinen Einfluss. Die Umrechnungsfaktoren stellen lediglich sicher, dass die gleiche verbrauchte Energie auch zur gleichen absoluten Anzahl Einheiten führt. Dieses Wissen um die Funktionsweise der Heizkostenverteiler vorausgesetzt hat also die Wohnung 1 schlicht mehr geheizt als die Wohnung 2, womit ein höherer Anteil an den Heizkosten auch fair und richtig ist.

Grundsätzlich werden die gesamten Heizkosten nie vollständig über den reinen Verbrauch verteilt. Die Heizkostenverordnung gibt für den verbrauchsabhängigen Anteil der Heizkosten eine Mindestquote von 50 % und eine Maximalquote von 70 % vor. Der verbleibende Teil der Heizkosten wird dabei in der Regel über einen definierten Schlüssel wie beispielsweise die Wohnfläche auf die einzelnen Wohnungen verteilt.

Fazit

Die Berechnung und Verteilung der Heizkosten innerhalb eines Hauses über Heizkostenverteiler nutzt absolute Wärmeeinheiten um den variablen, sprich verbrauchsabhängigen Teil der Heizkosten unter den einzelnen Wohnungen innerhalb eines Mehrfamilienhauses zu verteilen. Dabei ist der Rückschluss, eine gemessene Einheit hätte jede Heizperiode denselben „Wert“ bzw. dieselben Heizkosten hinterlegt nicht richtig – vielmehr werden schwankende Kosten relativ zueinander auf Basis verschiedener Messverfahren und Umrechnungsfaktoren verteilt.