Hausverkauf

Welchen Wert hat mein Haus, wenn ich jetzt verkaufe?

Die Wertermittlung beim Hausverkauf ist nicht trivial. Nicht umsonst bekommen vereidigte Immobiliensachverständige für die Wertermittlung eines Hauses vierstellige Honorare. Klar kennt jeder den Spruch „Lage, Lage, Lage!“, allerdings sind neben der reinen Lage einer Immobilie viele weitere Faktoren maßgeblich für den erzielbaren Verkaufspreis.

Wie funktioniert eine Wertermittlung?

Im Wesentlichen gibt es drei unterschiedliche Methoden, den Wert eines Hauses für den Verkauf zu ermitteln. Hierzu gehören neben der klassischen Sachwertermittlung die Bewertung über den Ertrags- und den Vergleichswert.

Häuser dienen in den meisten Fällen der Eigennutzung. Daher betrachten wir nun den Hausverkauf eines selbst zu wohnzwecken genutzten Hauses. Um dieses selbst genutzte Hause zu bewerten, eignet sich am besten die sogenannte Sachwertermittlung.

Bei einer Sachwertermittlung wird zunächst rechnerisch eine Immobilie neu aufgebaut und dann entlang einer unterlegten Restnutzungsdauer abgeschrieben. Vor der Novellierung der Immobilienwertermittlungsverordnung 2008 betrug die rechnerische Nutzungsdauer von Häusern 100 Jahre. Diese wurde aufgrund des Fortschritts im Hinblick auf die Bautechnik seither auf 80 Jahre reduziert.

Heißt das, mein Haus ist nach 80 Jahren wertlos?

Nein – natürlich nicht. Es handelt sich um eine wirtschaftliche Abschreibung. Das bedeutet allerdings nicht, dass ein Haus nach 80 Jahren wertlos ist oder gar in sich zusammen fällt. Neben der Betrachtung der Restnutzungsdauer werden bei der Sachwertermittlung der aktuelle Grundstückswert, die Herstellungskosten der baulichen Anlagen sowie der baulichen Außenanlagen berücksichtigt.

Denken Sie alleine daran, dass Sie bei einem Grundstück viele Leistungen die bei der ursprünglichen Bebauung erbracht wurden miterwerben, oder beim Hausverkauf entsprechend mitverkaufen. Hierzu zählen z.B. die Architekten- und Statikerleistungen, die Erschließung des Grundstücks usw.

Warum nicht der Ertrags- oder Vergleichswert beim Hausverkauf?

Der Ertragswert einer Immobilie kommt klassischerweise bei vermieteten Immobilien, die als Kapitalanlage dienen, zur Anwendung. Bei einem Ertragswert wird auf die zukünftigen Cash-Flows geschaut. Bei einem vermieteten Haus sind dies die Mieteinnahmen abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten wie z.B. der Verwaltung und der Instandhaltungsrücklage.

Diese zukünftig zu erwartenden Mieteinnahmen werden mit einem Diskontierungszinssatz auf den heutigen Tag gerechnet, also „diskontiert“. Hieraus ergibt sich der Wert des Hauses als Kapitalanlge zum jetzigen Zeitpunkt unter der Annahme der Miete und des Diskontierungszinses.

Da wir bereits weiter oben festgestellt haben, dass die meisten Häuser zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, ist die Wahrscheinlichkeit sehr gering, dass der Ertragswert beim Hausverkauf einen höheren Verkaufspreis erzielt als der Sachwert.

Der Vergleichswert – eher etwas für Eigentumswohnungen

Der Vergleichswert dient, wie der Name bereits verrät, eher bei sehr ähnlichen Immobilien als Anhaltspunkt. Meistens wird er für Eigentumswohnungen in Wohnanlagen mit sehr ähnlichen Wohnungen hinsichtlich der Größe, Ausstattung und Lage genutzt.

Ein zum Verkauf stehendes Haus gleicht selten den Häusern der direkten Nachbarschaft. Daher spielt der Vergleichswert beim Hausverkauf eine untergeordnete Rolle.

Das Wichtigste: Der Sachwertfaktor!

Beim Hausverkauf gibt es einen ganz besonders preisentscheidenen Punkt, den Sachwertfaktor. Am Ende einer jeden Sachwertermittlung steht ein Wert für ein Haus, das auf einem „neutralen“ Grundstück steht. Sozusagen der Wert, den mein Haus hat, ohne dass die Lage einen Einfluss spielt.

Dieser vorläufige Sachwert wird nun um den sogenannten Sachwertfaktor korrigiert. Der Sachwertfaktor wird dabei durch den jeweiligen Gutachterausschuss definiert. Dahinter verbirgt sich der Versuch, das aktuelle Marktverhalten abzugreifen.

Sind Hauskäufer bereit, als Marktpreis mehr als den Sachwert eines Hauses zu bezahlen, ist der Sachwertfaktor größer als 1. Andersrum liegt dieser Wert unter 1, wenn in nachfrageschwachen Regionen Hauskäufer nur weniger als den Sachwert bereit sind zu zahlen.

Ich will doch nur mein Haus verkaufen!

Wie Sie sehen ist alleine schon die Preisfindung für den Hausverkauf ein echtes Rechenwerk. Gerade heutzutage versuchen große Immobilienplattformen diesen Prozess zu digitalisieren und suggerieren Hausverkäufern kostenlose Wertermittlungen im Internet. Fairerweise sind diese Werte genauso richtig wie falsch, da die Einschätzung ohne persönliche Begehung und Bewertung in der Regel nur sehr grob erfolgen kann.

Daher besteht bei Immobilienbewertungen das Risiko für Hausverkäufer, einen Preis anzusetzen der unter dem aktuellen Marktpreis liegt und somit viel Geld zu verschenken.