Haus geerbt

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Haus geerbt – was Erben beachten sollten!

Einziehen, vermieten, oder verkaufen?

Das Erbe eines Hauses geht meistens mit dem Verlust von nahestehenden Personen einher. Möchten Erben in einer solchen Zeit doch eher in Ruhe die Emotionen und Trauer verarbeiten, melden sich unabhängig davon Behörden und Ämter, denn ein geerbtes Haus und dessen Erbfolge bringt auch jede Menge Pflichten mit sich.

In unserem Artikel geht es um die wichtigsten Fragen, welche auf die Erben eines Hauses zukommen. Von der Annahme eines Erbes bis hin zu der Frage, wann Erben über das neue Haus verfügen können.

Erbschaft eines Hauses

UNSERE THEMEN:

Bin ich Erbe oder Vermächtnisnehmer?

Zunächst ist die rechtliche Frage zu klären, ob Sie das Haus bzw. das Grundstück auf dem es steht, als Erbe oder als Vermächtnis erhalten haben. Der Unterschied besteht im Wesentlichen darin, dass bei einem Vermächtnis nur einzelne Vermögensgegenstände durch den Erblasser übertragen werden, ohne gleichzeitig Rechtsnachfolger zu werden (§ 1939 BGB).

Das Erbe annehmen bedeutet auch Schulden zu übernehmen!

In §1922 Absatz 1 BGB ist geregelt, dass mit dem Tode einer Person (Erbfall) deren Vermögen (Erbschaft) als Ganzes auf eine oder mehrere andere Personen (Erben) übergeht. Da mit dem Vermögen als Ganzes auch Schulden sowie andere Verbindlichkeiten verbunden sind, ist es für Erben ungemein wichtig, sich möglichst schnell nach Eintritt der Erbsituation einen Überblick über das Vermögen des Erblassers zu machen.

Denn wer ein Erbe annimmt, haftet für Verbindlichkeiten und Schulden aus diesem mit seinem privaten Vermögen.

Eine Situation, die nicht immer besonders einfach sein kann. In manchen Fällen bestand möglicherweise schon länger kein Kontakt mehr zum Erblasser oder besonders tragische Umstände wie der plötzliche Tod lassen eine unübersichtliche Vermögenssituation zurück.

Für solche Fälle können sowohl Erben wie auch Nachlassgläubiger beim sogenannten Nachlassgericht eine Nachlassverwaltung beantragen. In Situationen in denen der Erbnachlass und die Vermögenssituation unklar sind, ist die Aufgabe der Nachlassverwaltung, möglichst die Befriedigung der Nachlassgläubiger bei gleichzeitiger Haftungsbegrenzung der Erben zu erreichen.

Tipp: Ist die Vermögenssituation des Erblassers unklar oder steht bereits fest, dass die übernommenen Schulden und Verbindlichkeiten des Verstorbenen größer als sein Vermögen ist, kann es meist sinnvoller sein, das Erbe auszuschlagen.

Haus geerbt: Das Erbe muss innerhalb von 6 Wochen ausgeschlagen werden

Erben eines Hauses können die Erbschaft als Ganzes nur innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis hierüber beim zuständigen Nachlassgericht ausschlagen. Lehnt der Erbe oder die Erben den Nachlass nicht ab, gilt die Erbschaft automatisch als angenommen.

Für Erben die ihren Wohnsitz nicht in Deutschland haben gilt eine etwas längere Frist von sechs Monaten.

Ist das Erbe einmal angenommen, führt (fast) kein Weg mehr zurück. Für die Annahme des Erbes bedarf es einer formfreien ausdrücklichen Erklärung. Es reicht auch bereits konkludentes, also schlüssiges Handeln. Dieses liegt bereits dann vor, wenn Erben beispielsweise Miete annehmen, wenn das geerbte Haus des Erblassers als Kapitalanlage bereits vermietet war.

Nur für die Fälle in denen sich Erben über die Eigenschaften des Nachlasses geirrt haben, ist es möglich die Annahme oder das Ausschlagen des Erbes rückgängig zu machen. Allerdings sind die rechtlichen Hürden hierfür sehr hoch.

Tipp: Bevor Sie die Entscheidung treffen, ein Erbe anzunehmen oder abzulehnen, gehen Sie tief in sich und holen Sie professionelle Hilfe ein. Niemand fordert eine Entscheidung vor Ablauf der sechswöchigen Frist, daher sollten Sie diese auch nutzen. Gerade im Hinblick auf ein geerbtes Haus bedarf es einiger Zeit, bis der Zugang möglich und somit auch eine Bewertung des aktuellen Verkehrswerts erfolgen kann.

Wie beantrage ich einen Erbschein?

Zunächst einmal ist ein Erbschein ein amtliches Zeugnis, in dem festgehalten wird, wer rechtmäßiger Erbe ist und welchen Verfügungsbeschränkungen dieser unterliegt. Den Erbschein können Erben bei dem Amtsgericht beantragen, in dessen Bezirk der Erblasser seinen letzten Wohnsitz hatte. Die Beantragung ist sehr wichtig, da mit dem raschen Erhalt nach Eintritt des Erbfalls der Alleinerbe oder die Erbengemeinschaft Einblick in das Grundbuch eines geerbten Hauses erhalten kann. In jedem Grundbuch stehen wichtige Informationen zu Grundschulden, Dienstbarkeiten oder sonstigen Belastungen, die für die Entscheidung ein Erbe anzunehmen oder auszuschlagen, sehr wichtig sind.

Die Kosten für die Erstellung und Beantragung eines Erbscheins variieren dabei je nach Höhe des Geschäftswerts, bzw. dem Wert des Erbes. Eine aktuelle Tabelle finden Sie hier. Grundlage für die Berechnung ist §34 GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz).

Haus geerbt – Eintragung der Erben ins Grundbuch

Das Grundbuch eines Hauses ist wie der Fahrzeugbrief bei einem Auto. So muss im Falle einer Erbfolge natürlich auch der neue Besitzer der Immobilie, sprich der Erbe oder die Erbengemeinschaft mit den Miterben zu den jeweiligen Anteilen, ins Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung erfolgt dabei nicht wie bei einem Kaufvertrag über einen Notar sondern direkt über das Grundbuchamt.

Nach Erhalt des Erbscheins können die Erben einen schriftlichen Antrag an das zuständige Amtsgericht mit Bitte um Grundbuchberichtigung und Eintragung der neuen Eigentümer stellen. Der Erbschein dient den Erben hierbei um den eindeutigen Nachweis, dass diese als neue Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch aufgenommen werden sollen.

Erfolgt die Umschreibung im Grundbuch auf die Erben innerhalb von zwei Jahren nach Tod des Erblassers, erhebt das Grundbuchamt hierfür keine Gebühren. Erst nach Ablauf von zwei Jahren wird eine vom Wert des geerbten Grundstücks abhängige Gebühr fällig, die ebenfalls im GNotKG geregelt ist.

Tipp: Wer die Kosten für einen Erbschein umgehen möchte, kann den Nachweis des Erbes gegenüber dem Grundbuchamt auch über einen Erbvertrag oder ein notarielles Testament erbringen. Wichtig hierbei jedoch ist, dass sich die Erbfolge zweifelsfrei aus den vorgelegten Dokumenten ergeben muss. Da der Erbschein im Nachgang eines Erblasses auch von Banken und weiteren Ämtern verlangt werden kann, stehen die hierbei gesparten Kosten meist in keinem Verhältnis zum späteren Legitimationsaufwand.

Erbengemeinschaft oder alleiniges Erbe?

Es ist für den Ablauf eines Erblasses von erheblicher Bedeutung, ob Sie Alleinerbe oder mit weiteren Personen als Miterbe in einer Erbengemeinschaft auftreten. Als alleiniger Erbe können Sie mit Ihrem Erbe im weitesten Sinne so vorgehen, wie Sie es auch mit Ihrem Eigentum können. Sind Sie in einer Erbengemeinschaft, kann keiner der Miterben über den gesamten Nachlassgegenstand wie zum Beispiel ein geerbtes Haus alleine verfügen.

Soll das geerbte Haus verkauft oder vermietet werden, kann dies immer nur mit einem einstimmigen Beschluss aller Erben erfolgen. Ein Mehrheitsprinzip wie es beispielsweise bei klassischen Wahlen vorkommt, gibt es bei Erbengemeinschaften nicht.

Eine Erbengemeinschaft besteht nach dem Erblass nicht für unbegrenzte Zeit. In der Regel endet die Erbengemeinschaft mit einer sogenannten Erbauseinandersetzung, wenn die Erbmasse unter den Erben vollständig aufgeteilt ist.

Nach Abschluss aller Formalitäten – wie kann ich ein geerbtes Haus nutzen?

Es gibt in der Regel drei Möglichkeiten, ein geerbtes Haus zu nutzen.

1. Selbst einziehen!
Abhängig von der emotionalen Bindung an das Haus besteht oft der Wunsch, die geerbte Immobilie zu übernehmen und zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen. Meistens ist jedoch bereits ein eigenes Haus vorhanden und der notwendige Modernisierungs- und Umbauaufwand sehr hoch, um das geerbte Haus an die eigenen Vorstellungen und Wünsche anzupassen.

Darüber hinaus müssen einzelne Erben in Folge einer Erbengemeinschaft finanziell in der Lage sein, die anderen Miterben auszuzahlen, um das Haus alleine nutzen zu können.

2. Geerbtes Haus vermieten!
Ein geerbtes Haus als Kapitalanlage zu vermieten und somit langfristig wiederkehrende Mieteinnahmen zu generieren klingt zunächst sehr verlockend. Allerdings müssen Häuser je nach Zeitpunkt und Eintritt der Erbfolge vor einer Vermietung grundlegend saniert und modernisiert werden. Ein Aufwand, der in den seltensten Fällen über eine zukünftige Miete wieder kompensiert und in eine attraktive Rendite verwandelt werden kann.

3. Verkauf des geerbten Hauses!
Bei einem Hausverkauf muss bei einer Erbengemeinschaft vor allem Einigkeit über das gemeinsame Ziel herrschen. Auch sollte im Hinblick auf den Zeitpunkt möglichst wenig Zeit zwischen Erbfolge und Verkauf liegen, denn Leerstand – gerade im Winter – tut keiner Immobilie gut.

Tipp: Oft erleben wir, dass Erbengemeinschaften die einen gemeinsamen „Sprecher“ unter den Miterben auswählen, sehr zielgerichtet und effektiv die Umsetzung der Entscheidung zur Nutzung des geerbten Hauses realisieren.

Unrealistische Verkaufspreise vermeiden!

In einer Erbengemeinschaft alle einzelnen Miterben unter einen „Hut“ zu bekommen, ist in der Realität sehr schwer. In vielen Fällen sind die Erben nicht mehr alle dort ansässig, wo das geerbte Haus nun verkauft werden soll. Im besten Fall befinden sich alle noch in Deutschland, aber auch das ist längst nicht mehr üblich.

Wird der zeitnahe Verkauf des Erbes angestrebt, ist es wichtig weder mit einem zu hohen noch mit einem zu niedrigen Preis an den Markt zu gehen. Zu hohe Preise vergraulen potenzielle Erwerber während ein niedriger Preis für alle Erben einen Nachteil bedeutet.

Um genau diese Balance zu finden, bietet sich eine transparente, nachvollziehbare Immobilienbewertung von einem regionalen Immobilienmakler an. Als Team von ZEIT & WERT Immobilien kennen wir uns bei der Vermarktung von Erbimmobilien sehr gut aus.

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