Unterschied zwischen Vermietung und Verpachtung eines Grundstücks: Die Fruchterziehung

Für viele Besitzer von Grundstücken hat sich im allgemeinen Sprachgebrauch die Verpachtung von Grundstücken als Synonym für die Vermietung eingeschlichen. Allerdings gibt es erhebliche Unterschiede zwischen einem Pacht- und einem Mietvertrag für Grundstücke.

Der dabei wesentliche Unterschied ist die sogenannte Fruchterziehung. Pächter eines Grundstücks dürfen – im Gegensatz zu Mietern – den Grund und Boden zur sogenannten Fruchterziehung nutzen. Dies bedeutet, dass Pächter aus der Nutzung des Grundstücks Gewinn erwirtschaften dürfen.

Pachtvertrag geregelt im BGB

In §581 BGB heißt es zum Pachtvertrag:

1. Durch den Pachtvertrag wird der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu entrichten.

sowie

2. Auf den Pachtvertrag mit Ausnahme des Landpachtvertrags sind, soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden.

Ein kleines Beispiel: Die Fruchterziehung und der daraus resultierende Unterschied zwischen Pacht- und Miete lassen sich am besten anhand eines kleinen Beispiels darstellen. Vermietet ein Landbesitzer eine Wiese mit zahlreichen Äpfelbäumen an einen Mieter, darf dieser ausschließlich die Mietsache nutzen. Zum Beispiel zum picknicken oder um die Kinder Fussball spielen zu lassen. Ein Pächter dürfte hierüber hinaus die Äpfel ernten, behalten oder sogar durch den Verkauf und die Kultivierung neuer Obstbäume Gewinne erzielen.

Grundstück verpachten: Überlassung von Rechten

Beim Verpachten eines Grundstücks geht es oftmals auch um die Überlassung von Rechten. Viele Gemeinden besitzen Gewässer, deren Pflege und Bewirtschaftung durch die entsprechenden Besitzer nicht umgesetzt werden können.

Oft handelt es sich auch um befischbare Gewässer, bei denen die Besitzer bzw. Fischereiberechtigte, also die Gemeinden, gar nicht im Besitz eines Fischereischeins sind. Eine solche Situation wird in der Realität oft durch einen Pachtvertrag gelöst, schließt dieser doch gegenüber einem klassischen Mietvertrag auch die Übertragung des Rechts zu Fischen mit ein.

Eine ähnliche Situation gibt es bei Ländereien, die sich aufgrund ihrer Lage und Beschaffenheit für die Jagd eignen. Allerdings sind hierbei zusätzliche Voraussetzungen an den Pächter zu erfüllen. Dieser muss beispielsweise seit mehr als 3 Jahren im Besitz eines Jagdscheins sein. Ebenfalls gelten für den Jadgpachtvertrag hinsichtlich der Laufzeit Vorgaben. Diese soll im jagdwirtschaftlichen Interesse möglichst lange laufen und muss mindestens 9 Jahre betragen.

Beendigung und Kündigung eines Pachtvertrags von verpachteten Grundstücken

Wird ein Grundstück über einen Pachtvertrag auf gewisse Zeit verpachtet, endet das Pachtverhältnis automatisch am Ende der Laufzeit, sofern es nicht verlängert wird. Soll ein Pachtvertrag gekündigt werden, geht dies gem. § 584 BGB nur zum Ende eines Pachtjahres. Dabei muss die Kündigung spätestens zum dritten Werktag des halben Jahres erfolgt sein.

Natürlich kann ein Pachtvertrag auch außerordentlich gekündigt werden. In Frage kommen allein schon aufgrund der in der Regel sehr langen Laufzeiten außerordentliche Kündigungsgründe wie z.B. der Tod des Grundstückspächters. Dieser steht allerdings nur den Erben des Pächters zu – nicht jedoch dem Verpächter. Die Kündigung durch die Erben muss in einem solchen Fall innerhalb eines Monats nach Kenntnis über den Tod erfolgen.

Wer ist der richtige Pächter für mein Grundstück?

Ob sich für Ihr Grundstück die Verpachtung oder eher die Vermietung eigent und welcher Miet- oder Pachtinteressent für die Nutzung Ihres Grundstücks der Richtige ist, bewerten die Makler der Immobilienfirma ZEIT & WERT Immobilien gerne in einem ersten unverbindlichen Beratungsgespräch mit Ihnen.

Da verpachtete Grundstücke mit einer besonderen Beanspruchung und Nutzung eines Grundstücks einhergehen und oftmals sehr lange Laufzeiten mit sich bringen, lohnen sich die Erfahrung und Marktkenntnis eines regionalen Immobilienexperten. Mehr erfahren