Wohnung vermieten – Tipps für die private Vermietung

Kündigung des Mieters trifft ein – was tun?

Der Mieter kündigt: Horrorszenario oder neue Chance? Zunächst ist ein Mieterwechsel in der von Ihnen vermieteten Wohnung natürlich immer auf den ersten Blick sehr ärgerlich. So denken die meisten Vermieter als erstes an die damit anfallende Arbeit und den Aufwand einer Neuvermietung. Allerdings ist auch dies nur eine Seite der Medaille.

Jeder Mieterwechsel birgt auch neue Chancen im Hinblick auf Mietrendite, Mietvertragsgestaltung einen gegebenenfalls lohnenderen Verkauf oder zum Beispiel einen neuen Mieter der gegebenenfalls besser in das bestehende Wohnumfeld der Wohnung oder Ihre Vermietungsperspektiven passt.

Daher ist schnelles Handeln wichtig!

Bei den meisten vermieteten Wohnungen besteht eine mieterseitige Kündigungsfrist von 3 Monaten. Das bedeutet, dass ein Vermieter mit Erhalt der Kündigung auch zeitnah mit der neuen Mietersuche beginnen sollte, um den Leerstand seiner Wohnung zu vermeiden.

Tipp: Der perfekte Mieter steht nicht von heute auf morgen auf der Straße und wartet auf Ihr Wohnungsangebot. In der Regel haben Mietinteressenten für Ihre zur Vermietung stehende Wohnung ebenfalls Kündigungsfristen von 3 Monaten einzuhalten. Daher warten Sie bei Eingang der Kündigung nicht zu lange um mit der Neuvermietung zu starten.

Wann können Vermieter die Miete erhöhen?

Wenn eine Wohnung neu vermietet wird, bietet sich eine Überprüfung der bisherigen Miete an. Bei der Neuvermietung ist für Vermieter die Begrenzung durch die Mietpreisbreme einzuhalten.

Die Mietpreisbremse einfach erklärt

Sofern die Mietpreisbremse bei der zur Vermietung stehenden Wohnung Anwendung findet – es sich also um eine Gegend mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ handelt – darf die Miete nicht 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wiederrum können Vermieter und Mieter aus dem Mietspiegel entnehmen, der von größeren Städten und Gemeinden erstellt wird. Dabei gilt noch zu beachten, dass zwischen qualifizierten und einfachen Mietspiegeln unterschieden wird. Da einfache Mietspiegel gegenüber qualifizierten Mietspiegeln keinen wissenschaftlichen Anforderungen bei der Erstellung unterliegen, haben diese bei gerichtlichen Mietstreitigkeiten keine Beweiskraft.

Tipp: Wir raten unseren Vermietern, möglichst keine der oberen Grenzen bei der Bestimmung des Mietpreises auszureizen. Oft stehen Mieter, die Mietangebote an der oberen Marktpreisspanne annehmen und dabei auch sehr kurzfristig zusagen, unter hohem Zeitdruck. Ein solcher Mieter möchte verständlicherweise nicht ohne Dach über dem Kopf dastehen, sucht allerdings während der ersten Monate in einer solchen Wohnung bereits nach günstigeren Wohnungen – nun jedoch ohne den Zeitdruck.

Eine Folge von Mietpreisen an der oberen Marktpreisspanne kann daher unter anderem hohe Mieterfluktuation sein.

Darüber hinaus birgt ein Mietpreisansatz überhalb der gemäß Mietpreisbremse gültigen Grenze ein hohes Risiko. Pfiffige Mieter könnten einen solchen Mietvertrag unterschreiben und dann die Miete die die Mietpreisbremse plus 10 % übersteigt einbehalten, ohne dass ein Vermieter hiergegen vorgehen oder gar eine fristlose Kündigung aus dem Mietrückstand rechtfertigen kann.

Erst kürzlich hat der BGH hierzu erst wieder ein Urteil gefällt: Ein Balkon wurde anstatt mit 25 % zu 50 % als Wohnfläche angesetzt – im Umkehrschluss fiel durch die reduzierte Wohnfläche die Miete über die zulässige ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % und der Vermieter hatte schlussendlich das Nachsehen. Das ganze Urteil können Sie in unserem Blog hier nachlesen.

Ausnahmen der Mietpreisbremse: Neubau, umfassende Modernisierung und Bestandsschutz

Natürlich sieht der Gesetzgeber auch bei der Mietpreisbremse Ausnahmen vor! Hierzu zählen Neubauten sowie Bestandsimmobilien, die umfassend modernisiert wurden. Der Hintergedanke der Gesetzgebung ist, Bauträger und Investoren durch eine Mietpreisdeckelung nicht abzuschrecken, weiteren Wohnraum zu bauen.

Ebenfalls Vermieter, die in der Vergangenheit bereits Mietpreise über der Deckelung der Mietpreisbremse verlangt haben, dürfen weiterhin – auch bei Wiedervermietung – dieselbe Miete verlangen.

Aha – und was ist diese Kappungsgrenze bei der Neuvermietung?

Ein weiteres Regelinstrument führte der Gesetzgeber durch die sogenannte Kappungsgrenze bei der Vermietung von Wohnraum ins Feld. Die Kappungsgrenze wurde dabei bereits zwei Jahre vor der Mietpreisbremse eingeführt. Allerdings spielt sie bei der Neuvermietung im Gegenzug zur Mietpreisbremse keine Rolle, sondern findet nur für bestehende Mietverhältnisse Anwendung.

Die Kappungsgrenze besagt, dass ein Vermieter bei einer vermieteten Wohnung die Miete innerhalb der letzten 3 Jahre um insgesamt maximal 20 % erhöhen darf.

Beispiele für die Mietpreisfindung!

Aufgrund der Komplexität wollen wir anhand von Beispielen den Mietpreis im Hinblick auf Kappungsgrenze und Mietpreisbremse bei der Neu- und Wiedervermietung von Wohnungen betrachten und genauer darauf eingehen, welche Begrenzung in welchen Beispielen zu berücksichtigen ist.

Beispiel: Mietpreisbremse

Wir konstruieren ein Beispiel für die Neuvermietung einer Wohnung in Köln. Für Köln gilt die Mietpreisbremse und wir nehmen einen Musterstadtteil, in dem der Mietspiegel unserer zur Vermietung stehenden Wohnung einen Quadratmeterpreis von monatlich 10 €/m² vorsieht.

Ein Vermieter könnte bei Neuvermietung nun also maximal 10 % über dem aktuellen Mietspiegel vermieten – sprich für 11 €/m².

Dies gilt nicht für den Fall, dass es sich um Neubau handelt oder durch den Vermieter zuvor umfassende Modernisierungsarbeiten durchgeführt wurden. Dann wären Vermieter nicht an die Deckelung gebunden und könnten Mietpreise über 11 Euro pro Quadratmeter verlangen.

Sollte der Vermieter bereits vor Einführung der Mietpreisbremse in diesem konkreten Beispiel 14 €/m² verlangt haben, darf er dies auch bei einer Neuvermietung trotz der Mietpreisbremse.

Beispiel: Kappungsgrenze

Bleiben wir bei unserem Beispiel! Bei einer Neuvermietung spielt die Kappungsgrenze keine Rolle.  Daher konstruieren wir es leicht um und der Mieter, der eben noch gekündigt hatte möchte nun doch nicht mehr ausziehen.

Da das Mietverhältnis schon seit vielen Jahren ohne Mieterhöhung läuft, entscheidet sich der Vermieter nun zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

Hierbei darf er gem. Kappungsgrenze innerhalb der letzten 3 Jahre maximal um 20 % erhöhen. In Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt, wozu auch Köln gehört, ist die Kappungsgrenze weiter eingegrenzt worden und beschränkt die Mieterhöhung nun sogar auf 15 % innerhalb von 3 Jahren.

Wenn der Vermieter nun also beispielsweise einen alten Mietvertrag hat, der die Wohnung zu 6 €/m² vermietet, darf er nicht ohne Weiteres auf die ortsübliche Vergleichsmiete von 10 €/m² erhöhen, sondern muss die Kappungsgrenze beachten. Diese lässt eine maximale Erhöhung für drei Jahre um 15 %, also auf 6,90 €/m² zu.

Tipp: Überprüfen Sie regelmäßig Ihre bestehenden Mietverhältnisse. Moderate Anpassungen der aktuellen Miete sind für Vermieter und Mieter die bessere Lösung und sichern langfristig gute Mieterträge.

Mietpreis gefunden – und wie geht es weiter?

Wie Sie bereits sehen, ist die Vermietung der eigenen Wohnung kein leichtes Unterfangen und das Risko hoch, im Nachhinein aus teuren Fehlern zu lernen. Vielleicht sind Sie bereits bestärkt und wissen, welchen Quadratmeterpreis Sie bei der Neuvermietung Ihrer Wohnung aufrufen. Möglicherweise sind durch die Informationen zur Mietpreisbremse und Kappungsgrenze nun aber auch neue Fragen aufgetaucht. Und selbst wenn all die Theorie verstanden ist – wie finde ich als Eigentümer eigentlich einen guten Mieter?

An dieser Stelle können Sie sich in unserem Eigentümerportal jede Menge weiterer Informationen rund um das Thema Wohnungsvermietung durchlesen und aneignen. Alleine schon die nächsten Schritte nach der Festlegung der Miete sind sehr spannend: Eine Vermietungsanzeige aufgeben, ein Exposé schreiben und die richtige Zielgruppenansprache wählen, Besichtigungstermine koordinieren und durchführen, einen Mietvertrag schreiben sowie die Wohnungsübergabe protokollieren sind dabei nur die Wichtigsten.