Was müssen Eigentümer beim Wohnungsverkauf beachten?
und wie wird der Verkaufspreis einer Wohnung ermittelt?
Für den Verkauf einer Wohnung ist es zunächst wichtig zu unterscheiden, ob die Wohnung selbst genutzt oder als Kapitalanlage an Mieter vermietet wird. Anders als beim Hausverkauf muss beim Verkauf von Wohnungseigentum stärker auf die Auswahl der Bewertungsmöglichkeiten geachtet werden. Hinzu kommen bei Kapitalanlagen Risken wie Mietausfall und Sonderumlagen.
Privater Wohnungsverkauf
UNSERE THEMEN:
Welchen Verkaufspreis soll ich ansetzen um meine Wohnung zu verkaufen?
Um den bestmöglichen Preisansatz beim Wohnungsverkauf zu ermitteln, ist die richtige Zielgruppenansprache wichtig. Die richtige Zielgruppe ist die, die für meine zum Verkauf stehende Wohnung bereit ist, den höchstmöglichen Verkaufspreis zu zahlen. Die spannende Frage ist nun, wie finden Wohnungsverkäufer heraus, welche Zielgruppe die richtige ist?
Hierzu ein kleines Beispiel: Sie sind Eigentümer einer Penthousewohnung. Vom obersten Stockwerk haben Sie einen herrlichen Blick auf Köln und genießen die Sonne auf Ihrer umlaufenden Dachterrasse.
Welche Zielgruppe Käufer sprechen Sie mit einer solchen Wohnung an? Kapitalanleger oder Eigennutzer?
Ertragswertverfahren beim Wohnungsverkauf
Wenn unsere Beispielwohnung eine große umlaufende Dachterrasse hat, können wir diese bei der zu vermietenden Fläche mit 25 % als Wohnfläche ansetzen und dafür die anteilige Miete in die zukünftigen Mieteinkünfte einkalkulieren. Im Umkehrschluss bedeutet dies für Kapitalanleger, dass 75 % der Terrassenfläche keinen (Miet-)Ertrag bringen.
Nun ist die erste Reaktion: Aber dafür ist die Miete für die übrige Wohnfläche deutlich höher! Jein – es gibt immer noch die Mietpreisbremse und der Ertrag der übrigen Wohnfläche wird niemals die Einbußen der anteiligen Terrassenberechnung decken oder gar übersteigen.
Vergleichs- und Sachwert beim Wohnungsverkauf
Beim Vergleichs- und Sachwert können Wohnungsverkäufer rechnerisch eine ganz andere Zielgruppe ansprechen. Käufer die die Wohnung kaufen um selbst dort einzuziehen, bewerten eine umlaufende Dachterrasse ganz anders. Hier zählt die Freizeit, der Ausblick, das Sonnenlicht – überwiegend sehr emotionale Aspekte, die für Kapitalanleger nur bedingt eine Rolle spielen. All dies sind Faktoren, die beim Wohnungsverkauf an einen Eigennutzer in unserem Beispiel einen erheblichen Unterschied ausmachen können.
Grundlage für die Vergleichs- und Sachwertermittlung einer Wohnung ist dabei auch der jeweilige Gutachterausschuss.
Lösung:
Die Wohnung sollte an einen Eigennutzer verkauft werden!
Die Schlussfolgerung die unser Beispiel besonders gut zeigt ist, dass ein Kapitalanleger niemals bereit sein wird denselben Preis für die zum Verkauf stehende Beispielwohnung zu bezahlen, wie ein Eigennutzer.
Demnach wäre ein Exposé mit Fokus auf anlageorientierte Wohnungskäufer fatal und könnte den Verkaufserlös der Wohnung drücken. Auch wenn das Exposé mit sehr viel Liebe zum Detail und im Hinblick auf die richtige Zielgruppe erstellt wurde, können irreführende Bilder oder falsche Anziege-Rubriken dazu führen, dass die Angel mit der zu verkaufenden Wohnung am Haken einfach im falschen Teich landet.
Professionelle Unterstützung beim Wohnungsverkauf
Nutzen Sie professionelle Unterstützung beim Wohnungsverkauf. Das Team von ZEIT & WERT Immobilien verkauft seit über 25 Jahren Wohnungen an Eigennutzer und Kapitalanleger. Weiterlesen
ZEIT&WERT Immobilien • Verkauf von Immobilien im Großraum Köln, Bonn und dem Rhein-Erft-Kreis
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Nutzen Sie professionelle Unterstützung beim Wohnungsverkauf. Das Team von ZEIT & WERT Immobilien verkauft seit über 25 Jahren Wohnungen an Eigennutzer und Kapitalanleger. Wir kennen den lokalen Wohnungsmarkt in Köln, Bonn und dem Rhein-Erft-Kreis und beherrschen die richtige Zielgruppenansprache mit einer starken, objektbezogenen Vermarktungsstrategie.
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Viele Immobilienbesitzer stellen sich bei einem anstehenden Immobilienverkauf die Frage, ob sie privat oder mit einem Immobilienmakler verkaufen möchten. Wir haben hier einige Tipps und Stolperfallen eines privaten Immobilienverkaufs für Sie zusammengetragen.
Sie sind Immobilieneigentümer und haben bereits beim Kauf Ihrer jetzigen Immobilie die Erfahrung gemacht, wie ein Immobilienverkauf abläuft. Leider ist das schon einige Jahre her und die Erinnerung etwas verblasst. Wir skizzieren hier den Ablauf eines Immobilienverkaufs.
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