Grundbuch – vergleichbar mit dem Fahrzeugbrief

Zunächst einmal stellen wir uns die Frage, was ein Grundbuch oder von den meisten auch „Grundbuchauszug“ genannt, genau ist. Bei einem Grundbuch handelt es sich um eines der wichtigsten Dokumente einer Immobilie. Hier wird festgehalten, wem das Grundstück gehört, wo die Grenzen verlaufen und ob zum Beispiel Rechte oder Lasten auf dem Grundstück liegen. Da es sich um ein öffentliches Verzeichnis handelt, dass die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken klärt, darf auch nicht jeder einfach Änderungen vornehmen.

Grundlegender Aufbau eines Grundbuchs

Wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie planen, finden Sie in Ihren Objektunterlagen meist alte Grundbuchauszüge. Das stört den Maklerprofi für eine Immobilienbewertung erstmal nicht, sofern sich seither keine wesentlichen Veränderungen hinsichtlich möglicher Rechte und Pflichten ergeben haben. Anders bei der Käuferseite. In der Regel wollen Banken für eine Finanzierung einen Grundbuchauszug, der nicht älter als 3 Monate ist. Ist dieser bei der Verkäuferseite angefordert, stellt sich die spannende Frage, wie so ein Grundbuch denn überhaupt aufgebaut ist und welche Informationen wo zu finden sind.

1. Die Aufschrift eines Grundbuchauszugs

Die erste Seite eines Grundbuchauszugs ist sehr übersichtlich. Hier stehen zunächst allgemeine Informationen wie die Grundbuchblattnummer, das zuständige Grundbuchamt und ganz unten das Datum, an dem der Grundbuchauszug angefordert wurde.

2. Das Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchs stehen in tabellarischer Form die einzelnen Flurstücke mit übergeordneter Gemarkung und Flur – also welche Flurstücke zu dem Grundbuch gehören. Unter der Spalte „Wirtschaftsart und Lage“ wird auf die Nutzungsart der jeweiligen Flurstücke eingegangen. Für die meisten privaten Immobilien steht hier in der Regel „Gebäude- und Freifläche“. In der letzten Spalte steht die Größe der einzelnen Flurstücke, die kumuliert die Gesamtgröße des zu kaufenden Grundstücks ergeben.

3. Die erste Abteilung eines Grundbuchs

In der ersten Abteilung eines Grundbuchs direkt hinter dem Bestandsverzeichnis, findet sich der aktuelle Eigentümer sowie eine Auflistung der bisherigen Eigentümer immer mit den jeweiligen Geburtsdaten. Erst im Moment der Eintragung ins Grundbuch gilt der Eigentumswechsel als vollzogen. Dies dauert im Durchschnitt bis zu sechs Monate nach notariellem Kaufvertragsabschluss. Aufgrund dieser zeitlichen Diskrepanz, wird notariell durch die berühmte Auflassungsvormerkung der Anspruch für die Übergangszeit abgesichert.

4. Die zweite Abteilung eines Grundbuchs

In der zweiten Abteilung eines Grundbuchs finden sich Lasten und Beschränkungen des Grundstücks. Hierzu zählen zum Beispiel sogenannte Auflassungsvormerkungen, die wie eine Reservierung des Grundstücks während eines Verkaufs wirken, oder auch Wohn- und Wegerechte.

5. Die dritte Abteilung eines Grundbuchs

In der dritten Abteilung eines Grundbuchs sind in der Regel Banken mit ihren Grundschulden bzw. Grundpfandrechten und Hypotheken zu finden. Die dort stehende finanzierte Summe ist selten ein aktueller Wert, sondern ist als Hülle zu interpretieren, die möglicherweise eine noch offene Restschuld enthält.

Tipp: Wer seinen Immobilienkredit komplett zurückbezahlt hat, muss eine eingetragene Grundschuld in Abteilung 3 des Grundbuchs nicht zwangsläufig löschen lassen. Ganz im Gegenteil: Bleibt die leere Hülle bestehen, fallen bei einer gegebenenfalls zukünftig neu aufgenommenen Kreditsumme keine zusätzlichen Kosten für eine neue Eintragung an.

Änderungen im Grundbuch können immer nachvollzogen werden

Um Transparenz und Sicherheit im Grundbuch zu garantieren, ist es immer möglich Änderungen nachzuvollziehen. Einmal getätigte Eintragungen verschwinden nie und sind für nachfolgende Käufer erkennbar. Gelöschte Eintragungen sind durch unterstrichene oder durchgestrichene Texte in rötlicher Farbe zu erkennen. Meistens ist hier auch eine Unterschrift der Person zu finden, die die Löschung veranlasst hat.

Wer darf eigentlich einen Grundbuchauszug beantragen?

Da in einem Grundbuch zahlreiche private Informationen eines Grundstücks bzw. der Eigentümer stehen, ist die Einsichtnahme auf einen eingeschränkten Personenkreis begrenzt. Beispielsweise könnten Dritte durch Einsicht in ein Grundbuch erfahren, wer Eigentümer ist, wann die Person geboren wurde, gegebenenfalls welche Rechte und Pflichten auf dem Grundstück lasten und im Zweifel auch wie hoch die Person finanziert hat und ob ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen wurde.

Daher dürfen in der Regel folgende Personen überhaupt erst einen Grundbuchauszug eines Grundstücks anfordern:

• Eigentümer, Erben und Pflichtteilsberechtigte
• Gläubiger mit berechtigtem Interesse
• Mieter von Immobilien auf dem Grundstück
• Interessenten mit konkreten Kaufabsichten gem. §12 GBO (Grundbuchordnung)
• Gerichte, Notare und Behörden
• Personen mit berechtigtem Interesse

Als Person mit berechtigtem Interesse gilt zum Beispiel auch ein Immobilienmakler. Allerdings erst, wenn er durch einen qualifizierten Alleinauftrag nachweisen kann, im Auftrag des Eigentümers das Grundstück samt Aufbauten zu verkaufen. Mehr zum Thema Vor- und Nachteile eines qualifizierten Alleinauftrags an einen Makler zu vergeben finden Sie hier [LINK].

Interessanterweise dürfen auch in bestimmten Situationen, in denen die Eigentumsverhältnisse im Sinne des öffentlichen Interesses stehen, von der Presse Anfragen an das Grundbuchamt gestellt werden, bestimmte Grundbuchauszüge einzusehen. Sofern die „reine Neugierde“ als Grund ausgeschlossen werden kann, liegt es im Ermessen des Grundbuchamts der Anfrage nachzukommen oder nicht.

Wie beantrage ich einen Grundbuchauszug?

Mittlerweile haben die meisten Grundbuchämter die Möglichkeit geschaffen, einen Grundbuchauszug digital über das jeweilige Portal der Bundesländer anzufragen. Natürlich können Sie auch jederzeit persönlich beim jeweiligen Grundbuchamt vorstellig werden und Einsicht beantragen.

Hierzu benötigen Sie immer Ausweisdokumente, möglichst die genauen Angaben des Grundstücks wie Amtsgericht und Blattnummer sowie den Nachweis Ihres berechtigten Interesses. Hierzu zählen beispielsweise ein Kaufvertrag oder ein Erbschein.

Tipp: Als Verkäufer müssen Sie sich in der Regel nicht um die Einholung eines aktuellen Grundbuchauszugs kümmern, wenn Sie einen professionellen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragt haben, da es zu seiner Dienstleistung gehört, diese Unterlagen für Sie einzuholen. Käufer erhalten nach erfolgreichem Immobilienkauf eine Abschrift des aktuellen Grundbuchauszuges vom Notar zugeschickt.

Was kostet ein Grundbuchauszug?

Die (Verwaltungs-)Kosten für einen Grundbuchauszug liegen bei 10 Euro. Soll die Kopie des Grundbuchauszugs beglaubigt sein, wird in der Regel eine Gebühr in Höhe von 20 Euro fällig.