Energieausweispflicht seit Einführung der EnEV

Mit Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung (EnEV) zum 1. Mai 2014 gelten in Deutschland für alle Immobilienverkäufer und -vermieter besondere Regeln hinsichtlich der Pflicht, einen Käufer oder Mieter über den energetischen Zustand der gekauften oder gemieteten Immobilie aufzuklären.

Dazu gehört, dass der Energieausweis unter Nennung der Energieeffizienzklasse und der Angaben hinsichtlich der Wärmeerzeugung bereits bei der ersten Veröffentlichung im Exposé oder der Verkäufer-/Vermieteranzeige angegeben wird. Unterlassen Verkäufer oder Vermieter diese Angabe, riskieren sie ein fünfstelliges Bußgeld oder Abmahnungen findiger Anwälte.

Tipp: Da die Nachweispflicht beim Immobilienbesitzer liegt, ist es wichtig, die Übergabe des Energieausweises an den Käufer oder Mieter zu dokumentieren oder nachweisbar zu übermitteln. Beauftragen Sie einen professionellen Makler mit Ihrem Verkauf oder Ihrer Vermietung, kümmert dieser sich um die entsprechenden Dokumentationspflichten.

Was steht in einem Energieausweis für Immobilien?

Ein Energieausweis ist immer gleich aufgebaut. Auf der ersten Seite stehen allgemeine Angaben zur Immobilie, für die der Ausweis gilt. Hierzu zählen neben Gebäudetyp (beispielsweise „freistehendes Einfamilienhaus“) auch Anschrift, Baujahr und gegebenenfalls Gebäudeteil und Anzahl Wohnungen, abhängig vom jeweiligen Gebäudetyp.

Die meisten Energieberater, die einen Energieausweis erstellen, nutzen auf der Startseite die optionale Möglichkeit eines Immobilienfotos. Sie ist freiwillig und nicht verpflichtend, verleiht dem Energieausweis allerdings einen individuellen Charakter und Wiedererkennungswert.

Eine weitere Angabe auf der Startseite ist die sogenannte Gebäudenutzfläche. Dabei handelt es sich nicht um die Wohnfläche! In der Gebäudenutzfläche werden Flächen die nicht direkt zu wohnlichen Zwecken genutzt werden mitberücksichtigt, unter anderem Treppen und Flure. Die Ermittlung erfolgt dabei in der Regel über einen Faktor, der auf die Wohnfläche angesetzt wird. Bei klassischen Ein- bis Zweifamilienhäusern ist der Faktor 1,35 und bei Wohnungen beispielsweise 1,2. Eigentümer, die die konkrete Berechnungsmethodik nachvollziehen möchten, können dies beim Ersteller des Energieausweises erfragen.

Wesentlicher Energieträger – was ist das?

Direkt auf der Startseite erfolgt der Ausweis bzw. die Kernaussage zum wesentlichen Energieträger des Gebäudes. Damit ist die Ressource gemeint, die zur Erzeugung von Wärmeenergie dient. Beispielsweise Erdgas, Öl oder Strom. Wer hier genau hinschaut, findet etwas weiter unten auch einen Hinweis darauf, ob es sich beim Energieausweis um eine Berechnung anhand tatsächlicher Verbrauchsdaten handelt, oder ob es sich bei dem ausgewiesenen Energiewert um eine rechnerische Größe bzw. den rechnerisch ermittelten (Energie-)Bedarf handelt.

Dies bringt uns zum nächsten Thema:

Verbrauchs- oder Bedarfsausweis?

Was ist der Unterschied zwischen einem Verbrauchs- und einem Bedarfsausweis? Die Erklärung ist ganz einfach! Der Gesetzgeber fordert für alle Immobilien, die ein Baujahr älter als 1977 haben, dass ein sogenannter Bedarfsausweis – oder umgangssprachlich auch „großer“ Energieausweis genannt – erstellt wird.

Ein Bedarfsausweis wird wiederum durch den rechnerischen Bedarf der Immobilie ermittelt und ist für einen zertifizierten Energieberater mit mehr Aufwand und somit höheren Kosten für den Verkäufer bzw. Vermieter verbunden.

Tipp: Wenn Ihre Immobilie vor 1977 erbaut wurde, bedeutet dies nicht zwingend, dass Sie den kostenintensiven Bedarfsausweis benötigen! Wurden seither energetische Maßnahmen bzw. Sanierungen durchgeführt, die den energetischen Standard der Immobilie in der Form verbessern, dass sie dem Standard einer Baujahr 1977 oder jüngeren Immobilie entspricht, dürfen Energieberater bei der Erstellung eines Energieausweises auch auf den sogenannten Verbrauchsausweis zurück greifen.

Der Verbrauchsausweis – oder auch der „kleine“ Energieausweis

Wenn ein Energieausweis auf Grundlage von tatsächlichen Verbräuchen erstellt wurde, spricht man in der Fachliteratur vom sogenannten verbrauchsbasierten Energieausweis oder auch Verbrauchsausweis.

Da der hieraus resultierende Endenergieverbrauch in der Regel durch die faktorierte Wohnfläche (entspricht der Gebäudenutzfläche) ermittelt werden kann und in Kombination mit den tatsächlichen Verbräuchen, sprich Heizkosten der letzten drei Jahre mit relativ geringem Aufwand in Korrelation gesetzt wird, ist der Verbrauchsausweis die deutlich günstigere Variante der beiden Energieausweis-Arten.

Der Hinweis auf der ersten Seite eines Energieausweises, ob es sich um einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis handelt, wird mittels Häkchen im unteren Teil gesetzt. Dort heißt es entweder:

1. „Der Energieausweis wurde auf der Grundlage von Berechnungen des Energiebedarfs erstellt…“
oder
2. „Der Energieausweis wurde auf der Grundlage von Auswertungen des Energieverbrauchs erstellt…“

Schlussendlich hat jeder Energieausweis einen Vermerk des jeweiligen Ausstellers, dessen Unterschrift und ein Datum, denn ein Energieausweis ist nur für eine festgelegte Zeit gültig. Die Gültigkeit eines Energieausweises, unabhängig von der Art und Berechnung, beträgt 10 Jahre ab Ausstellungsdatum.

Jeder Energieausweis hat eine individuelle Nummer!

Als regionaler Immobilienprofi in Großraum Köln raten wir unseren Verkäufern und Vermietern bei der Wahl der Energieberater stets auf regionale Fachleute und Energieberater zurück zu greifen, denn jeder Energieausweis hat eine eindeutige Registernummer, die in der EnEV-Registrierstelle gespeichert wird und sich zurückverfolgen lässt.

Im Internet werben auf der einen Seite viele Portale mit günstigen Angeboten zur Erstellung von Energieausweisen. Diese passiert dann per remote, ohne Ihre Immobilie je gesehen zu haben – ein paar Euro günstiger, vielleicht an der falschen Stelle gespart.

Tipp: Fragen Sie Ihren Schornsteinfeger! Die meisten Schornsteinfeger haben im Zuge der Einführung der EnEV zusätzliche Qualifikationen als Energieberater erworben und sind zertifiziert, um Energieausweise auszustellen. Der große Vorteil: Ihr Schornsteinfeger kennt Ihre Immobilie bereits und kann so einen qualifizierten, aussagekräftigen Energieausweis erstellen – und gleichzeitig unterstützen Sie das regionale Handwerk.

Die wichtigste Kennziffer: Der Energieverbrauch oder der Energiebedarf

Auf Seite 2 oder für den Fall eines Verbrauchsausweises auf Seite 3 findet sich der Energieverbrauchs- oder -bedarfswert. Bei den jüngsten Energieausweisen wird neben einem reinen Zahlenwert, der den Verbrauch in kWh/(m²*a) – also grob gesprochen „Energieverbrauch pro Fläche pro Jahr“ – angibt, auch ein Buchstabe von A+ bis H angegeben.

Die Buchstaben sind im Zuge der Vereinheitlichung mit Energieausweisstandards und zur Verbesserung der Verbraucherfreundlichkeit eingeführt worden. Käufer und Mieter können mit einem kurzen Blick direkt erkennen, ob es sich um eine aus energetischer Sicht sparsame oder eher verbrauchsintensive Immobilie handelt.

Wichtig: Der Energieausweis lenkt den Fokus manchmal zu stark auf das Thema Energieverbrauch und kämmt dabei alle Immobilien unabhängig von ihrem Baujahr über denselben Kamm. Bitte erwarten Sie keine energetischen Top-Werte bei alten Immobilien! In den 60er und 70er Jahren wurde selbstverständlich noch anders gebaut und das energetische Bewusstsein war aufgrund der günstigen Energiepreise noch nicht so ausgeprägt, wie es heutzutage ist.

Dafür gibt es die „Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung“

Auf der vierten Seite eines Energieausweises trifft der Energieberater Aussagen hinsichtlich der – sofern aus seiner Sicht vorhandenen – Möglichkeiten, den energetischen Wert der Immobilie kostengünstig zu verbessern.

Mögliche Beispiele sind der Vorschlag einer verbesserten Dämmung oder die Modernisierung der gegebenenfalls etwas in die Jahre gekommenen Heizungsanlage und viele Weitere.

Die Beantragung eines Energieausweises sollte somit nicht nur Mittel zum Zweck sein, um eine Energiekennziffer zu erhalten, die die gesetzlichen Vorgaben erfüllt. Vielmehr bietet sie eine Chance, in einem guten Austausch mit einem regionalen, qualifizierten Energieberater die Möglichkeiten einer energetischen Verbesserung der eigenen Immobilie zu durchdenken und neben dem positiven Effekt für die Umwelt, auch einen positiven Effekt hinsichtlich der eigenen Heizkosten zu erzielen.

Woher bekomme ich den Energieausweis für meine Eigentumswohnung?

Immobilienbesitzer die ihre Eigentumswohnung verkaufen möchten, müssen nicht auf eigene Faust einen Energieausweis pro Wohnung beauftragen. Zunächst kann der Energieausweis eigentümerseits bei der jeweiligen Hausverwaltung angefordert werden. Dieser gilt für das gesamte Gebäude und somit für jede einzelne Wohnung innerhalb der Gebäudehülle.

Dabei ist es unerheblich, ob eine Immobilie verkauft oder vermietet werden soll – der Energieausweis gilt unabhängig davon für Mieter und Käufer gleichermaßen.