Die Teilungsversteigerung

Informationen für Eigentümer

Was ist eine Teilungsversteigerung und was müssen die involvierten Parteien berücksichtigen?

Die Teilungsversteigerung einfach erklärt.

Leider passiert es immer wieder und Ehen scheitern oder Erbengemeinschaften finden bei der gemeinsam geerbten Immobilie keine Lösung. Neben der emotionalen Belastung stellt sich in den nächsten Schritten oft die Frage, was mit der gemeinsamen Immobilie passieren soll. Im besten Fall gibt es eine gütliche Einigung. Für den Streitfall steht vor allem die Teilungsversteigerung als letztes Mittel zur Wahl.

Wir erklären, für wen es sich lohnt und was es damit eigentlich so auf sich hat.

Teilungsversteigerung

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Der Konflikt

Die Teilungsversteigerung kommt meist erst dann zum Zuge, wenn in einer Trennungs- oder Aufteilungssituation mit gemeinsamen Immobilieneigentum keine gemeinschaftliche Lösung gefunden werden kann und einer der (Ehe-)Partner oder Erben in der Immobilie wohnen bleiben oder diese behalten möchte, während der Andere gerne ausziehen und seinen Teil ausgezahlt bekommen haben möchte.

Dabei verfolgt die Teilungsversteigerung das Ziel, das unteilbare Vermögen – also die gemeinsame Immobilie – in teilbares Vermögen zu wandeln, also etwa Geld. Das klingt auf den ersten Blick auch ganz vernünftig, denn gehört eine Immobilie beiden Ehepartnern oder Erben zu gleichen Teilen, kann der eine der ausziehen möchte nicht einfach seinen Anteil ohne die Zustimmung des Anderen verkaufen.

Wie kann ein (Ehe-)Partner bei einer Teilungsversteigerung wohnen bleiben?

Tatsächlich geht dies ab dem Punkt der veranlassten Teilungsversteigerung nur noch, wenn der eine (Ehe-)Partner während der Teilungsversteigerung das Höchstgebot abgibt und somit aktiv an der Versteigerung teilnimmt.

Kann er aus beispielsweise finanziellen Gründen nicht das höchste Gebot abgeben, ersteigert ein Dritter die Immobilie.

Wann ist eine Teilungsversteigerung möglich?

Eine Teilungsversteigerung ist immer nur als das letzte Mittel der Wahl zu sehen, führt sie häufig aufgrund der zerstrittenen Parteien in den meisten Fällen auch zu einem unmittelbaren wirtschaftlichen Schaden verglichen mit anderen Möglichkeiten, die nicht zerstrittene Trennungssituationen für eine Immobilie mit sich bringen können.

Gemäß §1365 BGB kann der Ehepartner, der die Immobilie verkaufen möchte, in einer Zugewinngemeinschaft erst nach der erfolgten Scheidung eine Teilungsversteigerung erwirken, sofern es sich bei der Immobilie um das wesentliche Vermögen des nicht verkaufswilligen Ehepartners handelt. Hiernach benötigen Ehepartner die gegenseitige Zustimmung, um über dieses Vermögen zu verfügen. Eine Teilungsversteigerung ohne Zustimmung des Partners wird also ausgeschlossen.

Nicht so jedoch, wenn beispielsweise beide Ehepartner die Immobilie zu gleichen Teilen, also jeweils zur Hälfte besitzen.

Ist die Scheidung bereits rechtskräftig, kann eine Teilungsversteigerung in jedem Fall beantragt werden.

Ist eine Teilungsversteigerung ratsam?

Ein klares „Nein“. Für alle Fälle in denen selbst in einer Trennungssituation noch eine vernünftige, wirtschaftliche Lösung für die gemeinsame Immobilie gefunden werden kann, ist diese in der Regel für beide Ehepartner besser als das Ergebnis einer Teilungsversteigerung.

Dies liegt daran, dass bei der Teilungsversteigerung immer ein gewisses Risiko dritter Parteien mitspielt. Ein Dritter könnte aus verschiedenen Gründen bereit sein, mehr als den tatsächlichen Verkehrswert zu zahlen und im Bieterverfahren ein sehr hohes Gebot abgeben. Hinzu kommen die Kosten für Notar, Gericht und Gutachter.

Ist die freiwillige Immobilienversteigerung eine echte Alternative?

Bei der freiwilligen Versteigerung wird vorausgesetzt, dass sich beide Ehepartner in der Trennungssituation auf ein gemeinsames Vorgehen einigen konnten und legen im Gegensatz zur Teilungsversteigerung bei einer freiwilligen Auktion auch ein Mindestgebot fest, unter dem die Immobilie nicht verkauft werden soll.

Dabei steht den Verkäufern ein Sachverständiger zur Seite und bespricht den gemeinsamen Ablauf, die Auktionsbedingungen und den Auktionstermin.

Der große Nachteil dabei ist allerdings, dass bei einer freiwilligen Auktion nicht zwingend der tatsächliche Marktpreis der Immobilie erzielt wird, da besonders die Klientel solcher Versteigerungstermine auf Schnäppchen abzielt. Für den Fall eines gemeinsam avisierten Verkaufs der eigenen Immobilie bietet sich die Inanspruchnahme eines professionellen Immobilienmaklers an, der die Immobilie der richtigen Zielgruppe anbietet.

Wie wird eine Teilungsversteigerung eingereicht?

Eine Teilungsversteigerung zu veranlassen ist im Grunde gar nicht sehr kompliziert. Beide Ehepartner können – sofern die genannten Bedingungen alle erfüllt sind – beim zuständigen Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Diese ist nicht formgebunden und wird nach Einreichung durch einen Rechtspfleger geprüft und gegebenenfalls umgesetzt.

Als Legitimation müssen Eigentümer das Eigentum an der zur Teilungsversteigerung einzureichenden Immobilie gegenüber dem Amtsgericht nachweisen und einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen, der nicht älter als sechs Monate ist.

Ein Gutachten bildet die Grundlage der Preisfindung

Als Grundlage und Mindestgebot für die Teilungsversteigerung wird nach Beantragung in der Regel ein Gutachten der zu versteigernden Immobilie erstellt. Anhand des hieraus resultierenden Verkehrswertes wird das Startgebot abgeleitet. Der Gutachter kann dabei über verschiedene Möglichkeiten beauftragt werden.

1. Sind sich die streitenden Parteien einig, welcher Gutachter die Bewertung der Immobilie durchführt, kann durch den Antragsteller der Teilungsversteigerung ein solcher selbst benannt werden.

2. Bei Uneinigkeit über den zu bestellenden Gutachter entscheidet das Gericht und dieses veranlasst die Bewertung bei einem unabhängigen Gutachter.

3. Gibt es bereits ein Wertgutachten über die zu versteigernde Immobilie, dass erst kurz vor Antragsstellung erstellt wurde, kann das Gericht entscheiden ob dieses verwendet werden darf um Kosten einer erneuten Bewertung zu sparen.

Tipp: Für beide streitenden Parteien ist es selbst im Falle einer Teilungsversteigerung sinnvoll, Einigkeit über die Wahl des Immobiliengutachters zu erreichen um die Vergabe der Bewertung an einen externen Gutachter zu vermeiden oder gar ein bereits vorliegendes Gutachten zu nutzen.

Der Ablauf einer Teilungsversteigerung

Da es sich um ein amtliches Verfahren handelt, sollten Immobilieneigentümer die eine Teilungsversteigerung einer Immobilie beantragen, ausreichend Zeit einplanen. So können durchaus zwischen Einreichung des Antrags über die Klärung der Gutachterfrage, dessen Wertermittlung und dem finalen Versteigerungstermin mitunter 9 – 12 Monate vergehen.

Was passiert mit der Restschuld bei einer Bank?

Hat eine Bank noch einen Teil des Darlehens auf der Immobilie, so meldet sie dieses spätestens dann an, wenn sie vom Amtsgericht die Benachrichtigung über die anberaumte Versteigerung erhält. Die offene Restschuld wird dabei auf das Mindestgebot aufgeschlagen inklusive gegebenenfalls angefallener Grundschuldzinsen.

Ist die eingetragene Grundschuld nur noch eine leere Hülle und hat die Bank keine Forderung mehr offen, erteilt sie eine sogenannte Minderanmeldung.

Darf prinzipiell jeder bei einer Teilungsversteigerung mitbieten?

Ja! Es dürfen sowohl Ehepartner, Erben als auch unbeteiligte Dritte die das 18. Lebensjahr vollendet haben bei einer Teilungsversteigerung mitbieten, um die Immobilie zu erwerben. Im Gegenzug zu einer normalen Zwangsversteigerungen gibt es bei Teilungsversteigerungen oftmals die Möglichkeit, vorab Besichtigungstermine für interessierte Käufer zu vereinbaren. Dies wird allerdings nicht über das Gericht organisiert, sondern muss auf eigenem Engagement der Interessenten gründen.

Der Versteigerungstermin bei einer Teilungsversteigerung

Das große Event das eine Teilungsversteigerung letztendlich abschließt ist der Versteigerungstermin, bei dem neben den Verfahrensbeteiligten auch interessierte Dritte mitbieten können. Innerhalb eines festgelegten Zeitfensters können Gebote abgegeben werden und das höchste Gebot erhält schlussendlich den Zuschlag. Abhängig vom Interesse der Bietenden dauern solche Versteigerungstermine in der Regel nicht länger als eine Stunde.

Achtung: Wer beim Amtsgericht während der Versteigerung ein Gebot abgibt und den Zuschlag hält, kann nicht mehr zurücktreten. Die Abgabe wird vom Gericht als verbindlich gewertet und dem folgt der zwangsläufige Vertragsabschluss. Käufer haben hierüber hinaus auch keinerlei Gewährleistungsansprüche oder Ähnliches. Die Immobilie wird gekauft wie sie steht und liegt.

Was ist eine Sicherheitsleistung?

Um Gebote bei einer Teilungsversteigerung verbindlich zu machen, bedient sich das Amtsgericht einer sogenannten Sicherheitsleistung von in der Regel 10 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie. Die Sicherheitsleistung ist von Bietern vor dem Versteigerungstermin an das Amtsgericht zu überweisen oder in Form einer unbefristeten, unbedingten, selbstschuldnerischen Bankbürgschaft zu leisten.

Bis zum Jahr 2007 konnte die Sicherheitsleistung noch am Tag der Versteigerung in bar geleistet werden. Dies ist nun ausdrücklich nicht mehr möglich.

Kommt ein Bieter nicht zum Zug, erstattet das Amtsgericht die gezahlte Sicherheitsleistung nach Ende der Versteigerung.

Ist der Kauf einer Immobilie in einer Teilungsversteigerung günstiger?

Nein, in der Regel nicht. Da es sich um ein Gebotsverfahren auf Basis eines Wertgutachtens eines Sachverständigen handelt und Emotionen der beteiligten Parteien in einem Bieterprozess gegebenenfalls irrationale Gebote mit sich bringen, werden in Teilungsversteigerungen selten „Schnäppchen“ erzielt. Bei den zu zahlenden Nebenkosten verhälts es sich analog. Das Gericht erhebt eine sogenannte Zuschlagsgebühr und das Land die Grunderwerbsteuer.

Wann gehört eine ersteigerte Immobilie mir?

Rechtlicher Eigentümer einer Immobilie die Sie während einer Teilungsversteigerung erworben haben, werden Sie ab dem Zeitpunkt des Zuschlags. Dies ist die Analogie zu einem normalen Immobilienkauf und dem Termin beim Notar, der bei einer Teilungsversteigerung entfällt. Die spätere Umschreibung und Eintragung ins Grundbuch erfolgt wie beim normalen Immobilienkauf bei Erfüllung aller restlichen Voraussetzungen.

Fallen für den Antragsteller und Verkäufer Kosten bei einer Teilungsversteigerung an?

Ja. Als Grundlage hierfür wird das Gerichtskostengesetz (GKG) und das Kostenverzeichnis (KostenV) herangezogen. Hierzu zählen beispielsweise Antragskosten des Gerichts, allgemeine Verfahrenskosten, Kosten für den Schriftverkehr mit den beteiligten Parteien, die Erstellung des Gutachtens usw. – diese Kosten mindern den Erlös der Teilungsversteigerung und müssen teilweise bereits vorgestreckt werden und können nicht erst nach erfolgreicher Versteigerung gezahlt werden.

Wie teuer ist eine Teilungsversteigerung?

Einige Kosten einer Teilungsversteigerung wie beispielsweise die allgemeinen Verfahrenskosten sind abhängig vom Verkehrswert der Immobilie. Andere Kosten wiederum wie beispielsweise Anwaltskosten berechnen sich entweder an der Höhe des Streitwerts oder einer Stundenpauschale. Daher unterliegen auch die tatsächlichen Kosten einer Teilungsversteigerung einer hohen Schwankungsbreite.

Abhängig von der Frage ob Anwälte auf beiden Seiten eingeschaltet werden müssen können die Kosten einer Teilungsversteigerung bei einem Verkehrswert von 500.000 Euro zwischen 8.000 und 15.000 Euro liegen.

Gibt es Tipps und Tricks bei einer Teilungsversteigerung?

Teilungsversteigerungen sind ein Weg, unteilbares Vermögen zu liquidieren und es somit teilbar zu machen. Nicht immer ist dies jedoch der wertschöpfendste Ansatz – ganz im Gegenteil, fallen doch hohe Transaktionskosten an und das Risiko, dass der gewünschte Gebotspreis nicht erreicht wird ist hoch.

Für Immobilieneigentümer in einer streitbelasteten Situation bietet sich vor dem Schritt zum Amtsgericht in die Teilungsversteigerung die Möglichkeit, mit einem neutralen Immobilienmakler über die Verwertung der eigenen Immobilie auf dem freien Markt zu sprechen. Dabei sollte der Makler einen neutralen Standpunkt vertreten und nicht nur zwischen Verkäufer und Käufer, sondern auch den streitenden Verkäuferparteien unvoreingenommen und neutral vermitteln.

Für Kaufinteressenten gilt bei einer Teilungsversteigerung: Machen Sie sich vorab schlau und erreichen Sie ein möglichst klares Bild der Immobilie. Auch Ihre Finanzierung sollte auf soliden Beinen stehen, da ab der Gebotsannahme durch das Gericht kein Weg mehr zurück führt. Oftmals bietet es sich an, vor dem entscheidenden Teilungsversteigerungstermin andere Versteigerungen zu besuchen, um einen Eindruck vom Ablauf zu bekommen.

Wichtig: Legen Sie sich vor dem Termin auf ein persönliches Maximalgebot fest und gehen Sie in keinem Fall über dieses Hinaus, weil Sie die Dynamik der Situation mitreißt.

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