Ein Grundstück zu verkaufen ist nicht so einfach wie gedacht!
Sie sind Eigentümer eines Grundstücks und wollen dieses verkaufen oder haben im Zuge einer Erbengemeinschaft ein Grundstück oder altes Haus zum Abriss geerbt, welches gegebenenfalls an einen Bauträger veräußert werden soll? Auf dem Weg ein Grundstück zu verkaufen gibt es vor dem Verkaufsstart viele Fragen die sorgfältig geklärt werden sollten, um bei einem Grundstücksverkauf das beste Ergebnis zu erzielen.
Verkauf eines Grundstücks
UNSERE THEMEN:
Wie hoch ist der Bodenrichtwert bei meinem Grundstück?
Der Bodenrichtwert wird in Köln, Bonn und dem Rhein-Erft-Kreis durch den sogenannten oberen Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen ermittelt. Der Gutachterausschuss legt dabei Grundstückswerte für Bereiche fest. In diesen definierten Bereichen sind Käufer von Grundstücken indifferent, d.h. sie bezahlen dort jeweils denselben Preis pro Quadratmeter.
Der entsprechende Grundstückswert pro Quadratmeter wird einmal jährlich aktualisiert und festgelegt.
Dabei unterscheiden sich die Gebiete in drei unterschiedliche Werte:
blaue Zahlen stehen für ein- bis zweigeschossige Bebauung (z.B. klassische Einfamilien- und Reihenhäuser)
rote Zahlen stehen für mehrgeschossige Bauweise (z.B. Mehrfamilienhäuser)
graue Zahlen stehen für gewerbliche Bauweise (z.B. Gewerbegebiete)
Entwicklungszustand und Erschließungsbeiträge beim Grundstücksverkauf
Der im Bodenrichtwert hinterlegte Entwicklungszustand geht bei den ausgewiesenen Grundstücken dabei immer von baureifem Land aus. Das bedeutet gem. Immobilienwertermittlungsverordnung, dass die Grundstücksfläche nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.
Ebenfalls beeinhaltet der Richtwert für Grundstücke den Beitragszustand. Für Käufer von Grundstücken ist die Information, ob es sich um ein erschließungsbeitragsfreies (ebf) Baugrundstück handelt, sehr wichtig. Wurden die Erschließungskosten noch nicht erhoben, können später auf Grundstückskäufer weitere Kosten in Form von Erschließungskosten nach §35 KAG (Kommunalabgabengesetz) zukommen.
Grundstückswert variiert je nach Zuschnitt
Der Wert eines Baugrundstücks variiert ebenfalls je nach Größe und Zuschnitt. Der obere Gutachterausschuss ermittelt anhand der tatsächlich beurkundeten Grundstücksverkäufe den Zu- und Abschlag, den Käufer abhängig von der Größe eines Grundstücks bereit sind zu zahlen. Diese Faktoren müssen abhängig von der Größe den Bodenrichtwert korrigierend angewendet werden.
Im Grunde geht der Gutachterausschuss dabei von einem Normalgrundstück mit einer Größe von 500 m² aus. Wird diese unterschritten, steigt der Preis pro Quadratmeter. Ist das zum Verkauf stehende Grundstück größer, sinkt der Preis.
Warum sind größere Grundstücke pro Quadratmeter weniger wert?
Eine gute Frage! Aber es gibt natürlich auch eine sinnvolle Antwort, warum größere Grundstücke auf den einzelnen Quadratmeterpreis gesehen mit steigender Größe günstiger pro rata werden.
Das hierhinter liegende wirtschaftliche Phänomen nennt sich „abnehmender Grenznutzen“. Oder umgangssprachlich: „Je mehr wir von etwas haben, desto weniger ist uns etwas mehr davon wert.“
Beispiel: Wir stellen uns vor, wir haben richtig Lust auf zwei Kugeln Eis. Jetzt haben wir in unserem Bauch genau Platz für diese zwei Kugeln. Wenn wir hungrig sind und nur eine Kugel bekommen, sind wir bereit für die Kugel anstatt 1 Euro, vielleicht auch 1,20 Euro zu zahlen. Bietet uns jemand allerdings 4 Kugeln Eis an, können wir kaum soviel essen und bieten auch nur noch 70 Cent pro Kugel, weil uns spätestens ab der dritten Kugel Eis ganz schön schlecht wird.
Der abnehmende Grenznutzen bei der Grundstücksgröße
Dasselbe Prinzip gilt auch bei einem Grundstück. Mit einem riesigen Grundstück sind auch gleichzeitig viel Arbeit, Pflege und Kosten verbunden. Daher nimmt die Preisbereitschaft bei deutlich über der Norm von 500 m² liegenden Grundstücken mit dem Grenznutzen ab.
Die Möglichkeit ein Grundstück zu teilen
Abhängig von Größe und Zuschnitt kann es sinnvoll sein, Grundstücke vor einem Verkauf zu teilen. Hierbei sind Wegerechte und Bebauungspläne zu überprüfen, um die Machbarkeit einer möglichen Teilung und Bebauung mit mehreren Immobilien zu klären.
Gegebenenfalls verschenken Sie viel Geld, wenn Sie ein großes Grundstück an einen privaten Käufer verkaufen, der aufgrund der Größe nur sehr wenig Geld pro Quadratmeter bereit ist zu zahlen. Bei einer Teilung umgehen und nutzen Sie das Prinzip des abnehmenden Grenznutzen.
Aber ich bin doch kein Bauträger!
Spätestens hier kommen Ihre Grundstücksexperten von ZEIT & WERT Immobilien ins Spiel. Wir beraten Sie über die Möglichkeiten Ihres Grundstücks vor dem Verkauf. Ist es sinnvoll, ein Grundstück an einen privaten Käufer zu verkaufen? Oder bekommen Sie vielleicht bei einem Bauträger mehr Geld, da dieser das Grundstück besser verwerten kann? Und welcher Preis ist dafür angemessen?
Professionelle Unterstützung beim Grundstücksverkauf
Das Immobilienbüro von ZEIT & WERT Immobilien ist unabhängig von Bauträgern und Banken. Bei einer Verkaufsberatung für Ihr Grundstück analysieren wir umfangreich die Mikro- und Makrolage Ihres Baugrundstücks, besprechen mögliche Baulasten, Wegerechte und Einschränkungen durch geltende Bebauungspläne, Ausrichtung, Zuschnitt und vieles mehr.
Ihr Ziel ist unser Ziel, nämlich bei einem Grundstücksverkauf den besten Erlös für Sie als Eigentümer zu erzielen.
Dieses Ziel ist erst nach einer umfassenden Prüfung der einzelnen Verwertungsmöglichkeiten erreichbar und erfordert einen professionellen Immobilienpartner mit langjähriger Erfahrung und Marktkenntnis an Ihrer Seite.
Jedes Grundstück ist so besonders wie die Wünsche, Vorstellungen und Perspektiven unserer Grundstücksverkäufer. Sprechen Sie uns an – Ihr Grundstücksteam von ZEIT & WERT Immobilien freut sich auf Sie!
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