Vor- und Nachteil des privaten Immobilienverkaufs

Wer weder Kosten noch Mühen scheut, den Haus- oder Wohnungsverkauf in die eigenen Hände zu nehmen, sollte einiges an Zeit mit sich bringen. Der wesentliche Vorteil eines professionellen Immobilienmaklers für den Verkauf von privaten Immobilien ist die Erfahrung, Routine und vor allem der Schutz der Privatsphäre der Verkäufer. Private Immobilienverkäufer haben in den meisten Fällen erst ein Haus oder eine Wohnung in ihrem Leben gekauft.

Im Umkehrschluss bedeutet dies, private Verkäufer müssen den enormen Routine- und Erfahrungsvorsprung eines Maklers innerhalb kurzer Zeit aufholen und dürfen bzw. sollten dabei keine Fehler machen. Diese können nämlich teuer sein.

Der Vorteil eines privaten Verkaufs:

Wenn ein Immobilienbesitzer seine private Immobilie schnell, mit wenig Kosten und rechtlich sicher verkauft, spart er die Maklerprovision.

Aber halt, sprechen private Verkäufer nicht auch mehr Käufer an? Dabei handelt es sich tatsächlich um einen weit verbreiteten Trugschluss. Denn: Käufer die ihr Augenmerk auf den Kauf von privat angebotenen Immobilien legen, sind meistens sehr preissensibel und erhoffen sich durch den Kauf ohne Makler einen günstigen Preis oder bessere Verhandlungschancen, da der Verkäufer gegebenenfalls nicht so verhandlungssicher wie ein erfahrener Makler ist.

Aber ist ein solcher Käufer derjenige, den Eigentümer für ihre Immobilie wollen? Eher nicht…denn wer an einer Leistung sparen möchte, will auch möglichst wenig für Ihre Immobilie bezahlen.

Die Nachteile:

Ein klarer Nachteil ist der zeitliche Aufwand. Die meisten Eigentümer, die von ZEIT & WERT Immobilien beim Verkauf ihrer Immobilie begleitet werden sind berufstätig und haben selten die nötige Zeit und vor allem Lust, sich nach dem Feierabend und am Wochenende um die Beantwortung von Anfragen, das Einholen von Objektunterlagen und teilweise nicht zielführenden Verhandlungen zu kümmern.

Und an dieser Stelle ist die meiste Arbeit bereits erledigt. Denn zuvor kommt die Preisfindung, die Objektaufbereitung, die Erstellung von aussagekräftigen Immobilienfotos und das Schalten einer bezahlten Anzeige. Der Schutz der eigenen Privatsphäre und die lästigen Nachfragen aus der Nachbarschaft noch gar nicht erwähnt.

Moment mal – bezahlte Immobilienanzeigen? Ja!

Wenn private Immobilienverkäufer eine Anzeige schalten wollen, müssen Sie hierfür einige hundert Euro in die Hand nehmen, um auf den großen Immobilienportalen ein Inserat zu schalten. Nutzt man einen regionalen Immobilienmakler wie das Team von ZEIT & WERT Immobilien, sind mit der Beauftragung und Maklercourtage alle entstehenden Vermarktungskosten abgedeckt.

Wird die Immobilie aus welchen Gründen auch immer am Ende des Verkaufsauftrages nicht verkauft, trägt das volle Kostenrisiko der Makler – nicht wie beim Privatverkauf der Eigentümer.

Fazit: Schlussendlich hängt es davon ab, ob private Immobilienverkäufer schnell und ohne Komplikationen mit wenig Aufwand die eigene Immobilie verkauft bekommen oder nicht. Klappt‘s, lohnt sich der Privatverkauf. Klappt‘s nicht, ist einiges an Geld und Zeit verbrannt.

Wie gehen Immobilienverkäufer am besten vor?

1. Den Verkaufspreis der eigenen Immobilie festlegen

Ist die Entscheidung zum Privatverkauf der eigenen Immobilie gefallen, steht zunächst die Festlegung des Verkaufspreises an. Hierbei helfen einem im Internet einige kostenlos angebotene Tools, z.B. von größeren Immobilienplattformen. Doch Achtung: Oftmals steckt dahinter der Versuch an Ihre Daten zu kommen und diese an Immobilienmakler oder andere Unternehmen zu verkaufen.

Über sogenannte Leadgeneratoren und wer mit Ihren Daten Geld verdient berichteten wir bereits in einem unserer Artikel unseres Immobilienblog. – Link: der-maklervergleich-im-internet-und-wer-mit-ihren-daten-geld-verdient

Die einzige Möglichkeit einen belastbaren Verkehrswert für Ihre Immobilie zu erhalten, wenn Sie nicht auf einen professionellen Makler zurückgreifen wollen, ist die Beauftragung eines sachverständigen Immobiliengutachters. Dieser wird Ihnen selbstverständlich – denn das ist sein Job von dem er lebt – für das Verkehrswertgutachten eine Rechnung stellen.

Handelt es sich um einen vereidigten Immobiliengutachter, ist das Verkehrswertgutachten von der Belastbarkeit sogar so gut, dass es für gerichtliche Zwecke zum Beispiel im Fall einer Scheidung oder eines Erbes verwendet werden kann.

2. Welche Immobilienunterlagen sollten Verkäufer bereithalten?

Ganz wichtig beim Verkauf einer Immobilie ist, vor dem Verkaufsbeginn alle Objektunterlagen sorgfältig zu prüfen um mögliche Belastungen, Dienstbarkeiten oder Verkaufshemmnisse zu finden und zu klären.

Warum vor dem Verkaufsbeginn?

Ganz einfach! Jeder Kaufinteressent – oder die meisten – werden eine Bank für die Finanzierung einschalten, wenn sie Ihre Immobilie kaufen wollen. Da Banken das Risiko scheuen, eine Immobilie über den tatsächlichen Wert zu beleihen, den sie im Falle einer Zwangsversteigerung tatsächlich zurück bekommen würden, schalten diese immer einen eigenen Gutachter ein, der das Haus oder die zum Verkauf stehende Wohnung bewertet.

Dann ist es ziemlich ärgerlich, wenn plötzlich der Bankberater die Käufer auf Besonderheiten aufmerksam macht, die möglicherweise die Bank davon abhalten den zwischen Verkäufer und den Käufern vereinbarten Kaufpreis zu finanzieren.

Mögliche Beispiele könnten hierfür u.a. nicht genehmigte Bauten oder Belastungen im Grundbuch sein.

Dann haben Sie Käufer, die Ihre Immobilie gerne kaufen würden, allerdings von keiner Bank eine Finanzierung bekommen. Den nächsten Käufern wird es ähnlich gehen und irgendwann hilft nur noch eine Preisreduktion – ein schlechtes Signal am Immobilienmarkt, suggeriert es doch negativ belastete Gedanken wie: „Muss der Eigentümer etwa schnell verkaufen?“ oder „Wenn ich noch ein bisschen warte, wird es vielleicht noch etwas günstiger?“.

Daher unser Tipp: Prüfen Sie alle Verkaufsunterlagen noch bevor Sie die erste Anzeige im Internet schalten.

3. Wo sollten Eigentümer Immobilienanzeigen schalten?

Es gibt mehrere große Immobilienportale. Den meisten fallen zunächst die ganz großen Portale wie Immobilienscout24, Immowelt und sogar ebay-Kleinanzeigen ein. Doch wo stellen private Immobilienverkäufer am besten zuerst die eigene Immobilie ein? Denn so der Gedanke – „Wenn ich nur eine Plattform für einen erfolgreichen Verkauf brauche, spare ich ja Geld.“

Wir haben in einer mehrteiligen Reihe in unserem Immobilienblog bereits über die Schritte des privaten Immobilienverkaufs berichtet und haben beleuchtet, welche Vor- und Nachteile die einzelnen Plattformen Scout24, Immowelt und ebay-Kleinanzeigen haben. – Link: privater-immobilienverkauf-der-grosse-anbietervergleich-zwischen-immobilienscout24-immowelt-und-ebay-kleinanzeigen

Im Wesentlichen handelt es sich um Unterschiede zwischen Preis, Reichweite und Traffic. Bei ebay-Kleinanzeigen erreichen Immobilienverkäufer zwar zunächst kostenlos Käufer, allerdings sind dort eher weniger und eher preissensiblere Käuferschichten anzutreffen.

Beim Immobilienscout sind die Preise für private Verkäuferanzeigen abhängig von der Lage der zum Verkauf stehenden Immobilie. Allerdings sind die Preise in der Regel sehr hoch für nur kurze Laufzeiten und die hohe Zahl an Interessenten oft nicht qualitativ hochwertig, sodass private Verkäufer viel Zeit für Telefonate und Mails einplanen müssen.

Tipp: Überlegen Sie, welche Zielgruppe Ihre Immobilie anspricht! Denn die passende Zielgruppe ist auch bereit, den höchsten Preis für Ihre Immobilie zu bezahlen. Anhand der Zielgruppenanalyse können Sie dann das richtige Immobilienportal für den Privatverkauf auswählen.

4. Was muss ich für einen Notartermin berücksichtigen?

Ein häufiger Fallstrick über den private Immobilienverkäufer stolpern und sich im Nachhinein sehr ärgern, sind die Notargebühren. Es zählt zunächst das Prinzip: Wer bestellt, der bezahlt. Nun gewinnen Sie einen Käufer für Ihre Immobilie der Ihnen besonders begeistert nach der ersten Besichtigung ein Kaufzusage macht.

Selbstverständlich sind Eigentümer in einem solchen Moment sehr emotional und erfreut, da es sich beim Immobilienverkauf um viel Geld handelt. Allerdings sollten Verkäufer nun nicht den Fehler machen und bei einem Notar die Vorbereitung des Kaufvertrages beauftragen. Denn was passiert, wenn die Bank des Käufers kein grünes Licht gibt oder der Käufer aus anderen persönlichen Gründen kurze Zeit später wieder abspringt?

Richtig – der Notar schreibt eine Rechnung für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs – und zwar an den beauftragenden Verkäufer.

Tipp: Ist ein Käufer für Ihre Immobilie gefunden, warten Sie die Finanzierungsbestätigung der Bank ab und bitten Sie den Käufer um die Wahl und Beauftragung des Notariats. So können Sie das Kostenrisiko der Notariatsgebühren weitestgehend ausklammern, sollte der Käufer nachträglich aus irgendwelchen Gründen abspringen.