Für die meisten Immobilienbesitzer ist der Kauf der eigenen Immobilie schon ein paar Jahre, wenn nicht sogar Jahrzehnte her, wenn der Fokus allmählich in Richtung Verkauf der eigenen vier Wände wandert. Daher skizzieren wir in diesem Beitrag den konkreten Ablauf eines Immobilienverkaufs.
Ablauf eines Immobilienverkaufs
UNSERE THEMEN:
Ist die Zeit gekommen die eigene Immobilie zu verkaufen?
Die eigene Immobilie verkaufen? Aber wie läuft das konkret ab und wo fangen Immobilienbesitzer am besten an?
Noch bevor Eigentümer mit Immobilienprofis in Kontakt treten, müssen zunächst wichtige persönliche Umstände geklärt werden. Der Immobilienverkauf kann aus den unterschiedlichsten Gründen und Ereignissen heraus resultieren. In vielen Fällen ist der Generationenwechsel der Grund, warum Eigentümer ein Haus verkaufen. Die Kinder sind bereits groß und stehen auf den eigenen Beinen – warum also weiterhin in einem Haus wohnen, das für zwei Personen viel zu groß ist und in Zeiten hoher Energiepreise unterhalten werden muss?
Oder die junge Familie, die zum Einstieg in Immobilieneigentum nun zunächst mit dem Kauf einer 3-Zimmer Eigentumswohnung beginnt?
Ebenfalls häufige, wenn auch nicht so positiv belegte Gründe sind Trennungen, Scheidungen sowie Erbschaften.
Daher muss von allen involvierten Parteien auf Verkäuferseite zunächst die Voraussetzung und die geschlossene Entscheidung getroffen werden, dass ein Verkauf avisiert werden soll.
1. Verkaufsberatung durch einen professionellen Immobilienmakler oder Gutachter
Abhängig von den ausschlaggebenden Begleitumständen bietet sich grundsätzlich immer eine neutrale Beratung durch einen regionalen Immobilienprofi an. Dabei wird unterschieden zwischen einem Immobilienmakler und einem Immobiliengutachter. Der klassische Immobilienmakler führt in der Regel eine Verkehrswertermittlung für Verkäufer kostenlos durch, da er im Anschluss auf einen Vertragsabschluss und die Vermittlung der Immobilie hofft, aus der er seine Provision erhält. Die Bewertung über einen Makler bietet sich auch dann an, wenn beispielsweise eine Erbengemeinschaft aufgrund der Anzahl der beteiligten Personen komplexer in ihrer Entscheidungsfindung ist und die gesamte Arbeit des Verkaufs in eine kompetente Hand gelegt werden soll.
Vereidigte Immobiliensachverständige kommen meistens dann zum Einsatz, wenn ein Gutachten benötigt wird, jedoch kein untmittelbarer Verkauf geplant ist und beispielsweise im Falle einer Scheidung ein gerichtlich verwertbarer Verkehrswert der gemeinsamen Immobilie notwendig ist.
Da wir in diesem Beitrag den Verkaufsablauf skizzieren wollen, gehen wir zunächst auf das Beispiel der Beauftragung eines Maklers ein.
2. Beauftragung eines Immobilienmaklers mit einem Verkaufs- oder Alleinauftrag
Um den Verkauf in professionelle Hände zu legen, beauftragen Eigentümer nun – in jedem Fall schriftlich – einen Immobilienmakler, den Verkauf der Immobilie zu erreichen. Dabei gab es in Deutschland bis zur Novellierung des Maklergesetzes lange Zeit die Möglichkeit, Makler entweder über einen freien Auftrag oder einen Alleinauftrag bzw. qualifizierten Maklerauftrag zu verpflichten.
Jeder seriöse Immobilienmakler arbeitete bereits vor der Novellierung des Maklergesetzes ausschließlich im Alleinauftrag. So auch das Maklerteam von ZEIT & WERT Immobilien. Der damalige Gedanke von vielen Eigentümern, dass es doch nur von Vorteil sei, möglichst viele Makler „ins Rennen“ zu schicken und derjenige Makler, der den richtigen Käufer findet verdiene eben seine Provision nannte sich dann „freier Auftrag“.
Aber warum stimmte dieser Gedanke nicht?
Die Realität sah leider anders aus. Ein freier Auftrag kam bereits durch konkludentes, also einvernehmliches Verhalten zustande. Ließen Sie bis zur Novellierung des Maklergesetzes einen Makler Ihre Immobilie besichtigen und Fotos machen, konnte er diese im Anschluss an den Termin nutzen um Ihre Immobilie möglichen Käufern anzubieten. Es sei denn, Sie hätten ihm im Termin explizit verboten, Ihre Immobilie anzubieten.
Das hätten Sie vermutlich nicht gedacht – und es ist dieselbe Reaktion, die wir bei vielen Eigentümern erlebten. Da wir schon vor der Novellierung grundsätzlich anders arbeiteten, sind wir sehr froh, dass der Gesetzgeber hier Handlungsbedarf erkannte und den Maklervertrag gem. § 656 BGB einer Textformerfordernis unterzog.
Vor der Novellierung lag die Konsequenz mehrere Makler mit dem Verkauf der eigenen Immobilie zu beauftragen darin, dass kurz nach den Terminen Ihre Immobilie ohne Ihr Zutun überall im Internet erschien. Teilweise mit unterschiedlichen Preisen, ungeprüften Angaben zu Baujahr, Energieausweis, Provision usw. – ein schier unendliches Chaos, das bei möglichen Käufern für Unsicherheit sorgte.
Dabei ist Unsicherheit bei Kaufpreisen über mehrere hunderttausend Euro nie gut. Ganz zu schweigen von Haftungsrisiken für die Eigentümer.
Wer mehr über die Zeit vor der Novellierung des Maklergesetzes zu den Vor- und Nachteilen von qualifizierten Makleraufträgen im Vergleich zu freien Aufträgen lesen möchte, findet dazu einen spannenden Artikel in unserem Blog, warum-sollte-ich-als-verkaeufer-einen-makler-alleinauftrag-vergeben.
3. Aufbereitung der Unterlagen und das finale Exposé
Um Überraschungen im Verkauf zu vermeiden, setzt das Maklerteam von ZEIT & WERT Immobilien alles in eine gründliche Aufbereitung der Objektunterlagen. Je nach Baujahr der Immobilie gleicht diese Aufgabe einer Detektivarbeit, die von Fleiß, Erfahrung und Marktkenntnis geprägt ist.
Wenn alle Unterlagen geprüft und keine verkaufshemmenden Besonderheiten gefunden wurden, geht es an die Erstellung eines zielgruppenorientierten, aussagekräftigen Exposés. Hierzu werden von unseren Maklern professionelle Aufnahmen Ihrer Immobilie gefertigt und bei jeder Immobilie ein individueller Verkaufstext erstellt.
Wir sind wirklich stolz auf unsere Exposés, versuchen wir doch auf diesem Wege genau die Liebe, Sorgfalt und Pflege die Sie ihrer Immobilie in den letzten Jahren haben zukommen lassen in Text und Bild einzufangen, um zukünftigen Käufern genau dieses Gefühl zu vermitteln. Schauen Sie sich gerne das Musterexposé an, damit Sie wissen wovon wir sprechen!
Wir scheuen auch nicht die Vogelperspektive!
Bei ganz besonderen Immobilien greifen wir auch auf ganz besondere Hilfsmittel zurück. Je nach Lage, Zuschnitt und Größe können normale Bildaufnahmen nicht das einfangen, was Ihre Immobilie ausmacht. Daher greift unser Vertriebsteam auch auf professionelle Drohnentechnik zurück, um Ihre Immobilie in das beste Licht zu rücken.
Nachdem das Exposé vom jeweiligen Eigentümer kontrolliert und freigegeben wurde, beginnt unser Vertriebsteam. Wir arbeiten individuell für jede Immobilie. D.h., dass unsere Immobilienmakler in wöchentlichen Meetings jedes einzelne Objekt besprechen und eine auf die entsprechende Zielgruppe von Käufern angepasste Verkaufsstrategie erarbeiten.
5. Die ersten Besichtigungstermine stehen an!
Nun stehen die ersten Besichtigungstermine an. Ist die zum Verkauf angebotene Immobilie noch bewohnt, stehen wir in regelmäßigem Kontakt mit den Eigentümern oder Mietern um möglichst zeiteffektiv unter Berücksichtigung Ihrer zeitlichen Planung, Termine zu organisieren.
Dabei steht es Verkäufern natürlich immer frei, bei Besichtigungen anwesend zu sein oder unsere Makler einfach machen zu lassen. Der Kölsche sagt immer so schön: „Jeder Jeck ist anders.“ – und genauso leben wir es auch.
6. Kaufpreisverhandlungen – Finanzierungszusage und der Gang zum Notar
Nach erfolgreichen Besichtigungen stehen mit interessierten Käufern die Kaufpreisverhandlungen an. Wir übernehmen als Makler eine vermittelnde Rolle, um für alle Seiten ein zufriedenstellendes Ergebnis zu erzielen. Denn: Haben wir bereits bei unserer ursprünglichen Marktwertermittlung einen guten Job gemacht, wird es kaum unangenehme Kaufpreisverhandlungen und Überraschungen für Sie als Verkäufer geben!
Sind sich alle Parteien über einen Kaufpreis einig, wird unsererseits eine Finanzierungsbestätigung der finanzierenden Bank der Käufer angefordert. Anschließend erfolgt die Reservierung und Beauftragung des Notars sowie die notarielle Kaufvertragsvorbereitung.
Um für unsere Verkäufer die Sicherheit einer pünktlichen Kaufpreiszahlung zu erhöhen, verbinden wir den notariellen Kaufvertrag immer mit einer anschließenden Grundschuldbestellung. Der Vorteil für die Käufer: Sie müssen nur einmal zum Notar und sparen sich den doppelten Termin.
7. Die Übergabe der verkauften Immobilie und das Übergabeprotokoll
Wenn der notarielle Kaufvertrag beim Notar unterschrieben und die Grundschuld bestellt wurde, arbeitet der Notar die sogenannten „Kaufpreiszahlungsvoraussetzungen“ ab. Stellen Sie sich hierzu eine Formel 1 Ampel vor. Erst wenn alle Lichter beim Start brennen, schaltet die gesamte Ampel auf Grün. So auch die Kaufpreiszahlungsvoraussetzungen. Wenn alles erfüllt ist, informiert der Notar die Käufer, nun den Kaufpreis zu zahlen.
So folgt auch die Übergabe der verkauften Immobilie. Das Maklerteam von ZEIT & WERT Immobilien steht Ihnen natürlich auch bei diesem, zunächst letzten Schritt des Immobilienverkaufs mit Rat und Tat und einem Übergabeprotokoll gerne zur Seite!
Hierüber hinaus bieten wir unseren Käufern Unterstützung bei Überlegungen zum Wechsel der alten Wohngebäudeversicherung an und können dabei auf unser Know-How und unsere Rahmenverträge aus dem Bereich unserer Hausverwaltung zurückgreifen.
8. Und was kommt danach?
Im besten Fall, nur noch das Gläschen Sekt zum Anstoßen auf den erfolgreichen Kauf oder Verkauf!
Und Ihre Makler von ZEIT & WERT Immobilien sind natürlich auch noch nach der erfolgreichen Übergabe stets an Ihrer Seite, sollten Sie irgendwelche Fragen rund um die Abwicklung oder den Verkauf haben…oder auch einfach nur ein Besuch in unserem Büro auf einen leckeren Kaffee auf der Agenda stehen!
Wir freuen uns auf Sie! Erfahren Sie mehr über Ihr Maklerteam von ZEIT & WERT
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