Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage
die Königsklasse im Immobilienverkauf
Eigentümer von Mehrfamilienhäusern sprechen bei einem Verkauf die Zielgruppe der Kapitalanleger an. In der Größenordnung sind meistens nur erfahrene Profis unterwegs, die nüchtern rechnen und sich nicht von emotionalen Faktoren leiten lassen. Wir zeigen Ihnen worauf es beim Verkauf von Anlageimmobilien ankommt und was Sie beachten müssen.
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses
UNSERE THEMEN:
Wieviel Rendite bringt das Mehrfamilienhaus?
Im Fokus aller Kapitalanleger liegt die Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Da die Verzinsung unmittelbar mit dem Rohertrag und dem Kaufpreis zusammenhängt, gibt es zunächst die Möglichkeit über Mieterhöhungen und die Senkung der Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, den Rohertrag zu erhöhen. Natürlich wissen Kapitalanleger, dass Mieterhöhungen vor einem Verkauf das zukünftige Mietsteigerungspotenzial senken. Die Mietpreis- und Kappungsgrenze tragen hierzu ihr Übriges bei.
Auf der anderen Seite steht der Verkaufspreis des Mehrfamilienhauses, der aus Eigentümersicht selbstverständlich möglichst hoch sein soll, gleichzeitig natürlich auch die Rendite für Käufer von Mehrfamilienhäusern senkt.
Wie wird der Wert eines Mehrfamilienhauses ermittelt?
Für die Wertermittlung einer Kapitalanlage als Immobilie werden in der Regel die zukünftig zu erwartenden Einnahmen, sprich die Miete, berücksichtigt. Gemindert wird die Miete um sogenannte nicht umlagefähige Kosten. Hiermit sind die Kosten gemeint, die ein Kapitalanleger aufwenden muss, um das Mehrfamilienhaus instandzuhalten und zu verwalten.
Am Ende der Betrachtung steht der sogenannte Rohertrag. Bei der Ertragswertermittlung werden die zu erwartenden Zahlungen auf den heutigen Bewertungszeitpunkt mit einem entsprechenden Diskontierungszinssatz gerechnet. Bei dieser Betrachtung wird auch gleichzeitig die Opportunität des Geldes berücksichtigt. Also die Frage, ob es sinnvoll ist das Geld in eine Immobilienanlage oder gegebenenfalls Alternativen wie Aktien, Fonds etc. zu investieren.
Aufteilen eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum?
Ist es sinnvoll ein Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen aufzuteilen? Was müssen Eigentümer dabei berücksichtigen? Prinzipiell gilt, wer aufteilt erzielt beim einzelnen Wohnungverkauf einen höheren Erlös pro Quadratmeter. Allerdings ist eine Aufteilung bedeutend umfangreicher und komplizierter als der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in als Ganzes.
Zum Beispiel haben Mieter bei einer Aufteilung ein Vorkaufsrecht. Gleichzeitig brauchen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung, womit auch zusätzliche Notargebühren fällig werden.
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