Immobilienfinanzierung in Österreich für Deutsche

Der Traum von der Stadtwohnung in Wien, der Villa am See oder dem Ferienhaus in den Bergen lässt viele Deutsche über die Grenze blicken. Rechtlich steht dem Kauf wenig im Weg, praktisch ist die Finanzierung einer österreichischen Immobilie aber deutlich aufwendiger, als die meisten erwarten.

Als Deutscher in Österreich kaufen: die rechtliche Ausgangslage

Dank der EU-Freizügigkeit genießen Deutsche beim Immobilienkauf in Österreich weitgehende Inländergleichstellung. Für den Erwerb einer Immobilie, die als Hauptwohnsitz dient, brauchen Sie keine Sondergenehmigung und müssen keine Auflagen aufgrund Ihrer Staatsangehörigkeit erfüllen.

Anders sieht es bei Ferien- und Zweitwohnsitzen aus. Der Grundverkehr ist in Österreich föderal geregelt, jedes der neun Bundesländer hat ein eigenes Grundverkehrsgesetz. Vor allem in touristischen Regionen wie Tirol, Salzburg und Vorarlberg gelten strenge Einschränkungen für Zweitwohnsitze, teils mit Genehmigungspflicht und Nachweis der geplanten Nutzung. Wer die Immobilie nicht als Hauptwohnsitz nutzt, sollte die Regeln des jeweiligen Bundeslandes vorab genau prüfen.

Für die Bank sind Sie als in Deutschland lebender Käufer ein Steuerausländer. Dieser Status bringt bei der Kreditprüfung zusätzliche Hürden mit sich, weil Einkommen und Sicherheiten im Ausland liegen und schwerer verwertbar sind.

Deutsche oder österreichische Bank: wo finanzieren?

Die entscheidende Frage lautet, welche Bank überhaupt finanziert. Eine deutsche Bank kann sich nicht ohne Weiteres ins österreichische Grundbuch eintragen lassen. Damit fehlt die klassische Sicherheit, und das zu kaufende Objekt taugt nicht als Pfand. In der Praxis verlangen deutsche Institute deshalb andere Sicherheiten, etwa eine abbezahlte Immobilie in Deutschland. Günstiger als ein österreichischer Kredit sind diese Angebote meist nicht.

Die österreichische Bank kann die Immobilie dagegen als Sicherheit heranziehen und das Geschäft richtig einordnen. Sie prüft deutsche Antragsteller professionell, aber nach denselben strengen Kriterien wie Inländer, und stuft Steuerausländer tendenziell vorsichtiger ein. Für den Kauf in Österreich ist der Weg über eine österreichische Bank in den allermeisten Fällen der realistischere.

Ein österreichisches Girokonto erleichtert die Abwicklung zusätzlich, weil Kreditrate und laufende Kosten dann ohne Umwege über zwei Länderkonten abgebucht werden. Direkte Ansprechpartner sind die großen Institute wie Erste Bank, Raiffeisen oder Bank Austria, alternativ ein auf grenzüberschreitende Finanzierungen spezialisierter Berater.

Eigenkapital, Bonität und die Regeln nach der KIM-Verordnung

Die viel zitierte KIM-Verordnung der Finanzmarktaufsicht (FMA) ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Seit 1. Juli 2025 gilt das WIK-Rundschreiben der FMA. Die drei bekannten Grundregeln sind damit keine harte Pflicht mehr, dienen den Banken aber weiterhin als Richtwert für eine solide Kreditvergabe:

• Maximal 90 Prozent Beleihungsquote, also mindestens 10 Prozent Eigenmittel bezogen auf den Objektwert.
• Maximal 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens für die Kreditrate.
• Maximal 35 Jahre Laufzeit, idealerweise schuldenfrei vor der Pension.

Banken dürfen inzwischen begründet abweichen, prüfen in der Praxis aber weiter nach diesem Muster. Für Steuerausländer liegt die geforderte Eigenkapitalquote häufig höher, oft bei 20 bis 30 Prozent. Wichtig: Eine Immobilie im Ausland zählt in der Regel nicht als Eigenmittel, während inländisches Vermögen angerechnet wird.

Österreichische Banken bewerten außerdem oft den Verkehrswert statt des Kaufpreises und setzen dafür eigene Sachverständige ein, was die finanzierbare Summe drücken kann. Selbstständige und Freiberufler müssen meist zwei bis drei Jahre Steuerbescheide und eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung vorlegen.

Kaufnebenkosten: der oft unterschätzte Brocken

Neben dem Kaufpreis fallen Nebenkosten von rund 10 bis 12 Prozent an, die grundsätzlich aus Eigenmitteln zu tragen sind, denn Banken finanzieren die Nebenkosten meist nicht mit. Die wichtigsten Posten:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent des Kaufpreises (einheitlich in ganz Österreich, in deutschen Bundesländern oft höher).
• Grundbucheintragung: 1,1 Prozent für das Eigentumsrecht.
• Pfandrechtseintragung: 1,2 Prozent des eingetragenen Kreditbetrags.
• Vertragserrichtung durch Notar oder Rechtsanwalt: etwa 1,5 bis 3 Prozent zzgl. USt, dazu Treuhand- und Beglaubigungskosten.
• Maklerprovision: bis zu 3 Prozent zzgl. 20 Prozent USt, sofern ein Makler vermittelt.

Für einen Hauptwohnsitz bis 500.000 Euro gab es eine temporäre Befreiung von Grundbuch- und Pfandrechtsgebühr. Diese lief Ende Juni 2026 aus, prüfen Sie daher, ob es zum Kaufzeitpunkt eine Verlängerung oder Nachfolgeregelung gibt. Für die steuerliche Seite in beiden Ländern greift das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Österreich, ein Steuerberater ist hier sinnvoll.

Warum der Prozess so viel Zeit kostet

Der größte Unterschied zur Finanzierung in Deutschland ist der Zeitaufwand. Deutsche Lohnzettel und Steuerbescheide werden nicht immer eins zu eins akzeptiert, oft sind zusätzliche Nachweise nötig. Eine SCHUFA-Auskunft müssen Sie ohnehin beibringen, da österreichische Banken diese regelmäßig verlangen. Weil kaum eine Bank ein Standardangebot für Steuerausländer aus der Schublade zieht, führen Sie in der Regel mehrere Bankgespräche parallel, holen ein Bewertungsgutachten ein und stimmen sich mit Grundverkehrsbehörde und Treuhänder ab.

Hinzu kommen strukturelle Unterschiede: In Österreich gibt es keine Grundschuld, sondern die Höchstbetragshypothek. Die Abwicklung läuft häufig über einen Treuhänder, der den Kaufpreis verwaltet und die Verbücherung veranlasst. Das verbindliche Kaufangebot tritt an die Stelle des deutschen Kaufangebots. Sondertilgungen sind nicht automatisch kostenlos, sondern müssen vertraglich vereinbart werden. Rechnen Sie insgesamt eher in Wochen bis Monaten als in Tagen, und planen Sie Puffer ein, falls eine erste Kreditzusage kurzfristig wieder storniert wird. Praktisch bedeutet das: Beginnen Sie mit der Finanzierung, bevor Sie das Kaufanbot unterschreiben, und lassen Sie sich verbindliche Fristen und Finanzierungsvorbehalte sauber in den Vertrag schreiben. So vermeiden Sie, dass Sie an ein Objekt gebunden sind, für das die Zusage am Ende doch nicht kommt.

Finanzierung in Deutschland und Österreich im Vergleich

Merkmal	Deutschland	Österreich
Sicherheit	Grundschuld	Höchstbetragshypothek
Zinsbindung	10 bis 15 Jahre üblich	oft 5 bis 10 Jahre Fixzins oder variabel (Euribor)
Tilgung	Restschuld, danach Anschlussfinanzierung	meist Volltilgung ohne Restschuld
Bewertung	Kaufpreis häufig Basis	Verkehrswert durch eigene Gutachter
Rate zum Einkommen	höhere Quoten möglich	Richtwert maximal 40 Prozent

Wie ein österreichischer Immobilienkreditvermittler den Prozess vereinfacht

Genau an dieser Stelle setzt ein spezialisierter Immobilienkreditvermittler an. Er kennt die österreichische Bankenlandschaft und weiß, welche Institute überhaupt an Steuerausländer vergeben und zu welchen Konditionen. Statt zehn einzelner Bankgespräche haben Sie einen Ansprechpartner, der Ihre Unterlagen passgenau für die Anforderungen der Banken aufbereitet, den Bankenvergleich übernimmt und Sie bis zur Vertragsunterzeichnung begleitet. Das erhöht die Erfolgsquote spürbar und spart die meiste Zeit dort, wo Deutsche sonst am längsten hängen: bei der Frage, welche Bank zusagt.

Viele Vermittler arbeiten mit einem festen Netzwerk von Partnerbanken und haben für ausländische Kreditnehmer erprobte Standardabläufe, was den Weg zur Zusage verkürzt. Ein Beispiel für einen solchen Anbieter ist Optifin, der sich darauf spezialisiert hat ,deutschen Kaufinteressenten österreichische Immobilienkredite zu vermitteln, und dafür mit einem Netzwerk österreichischer Partnerbanken zusammenarbeitet. Das Erstgespräch mit den Experten von Optifin ist kostenlos und unverbindlich, oft werden sogar Videocalls angeboten.

Häufige Fragen

Kann ich als Deutscher überhaupt eine Immobilie in Österreich finanzieren?

Ja. Mit ausreichender Bonität und Eigenkapital ist das über eine österreichische Bank möglich. Die Nationalität spielt für die Bewilligung kaum eine Rolle, entscheidend sind Einkommen, Sicherheiten und die verwertbare Besicherung des Objekts.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Als Richtwert gelten mindestens 10 Prozent bezogen auf den Objektwert, in der Praxis für Steuerausländer eher 20 bis 30 Prozent. Zusätzlich müssen die Kaufnebenkosten von rund 10 bis 12 Prozent aus Eigenmitteln kommen.

Finanziert meine deutsche Hausbank den Kauf in Österreich?

Nur selten, und meist nur gegen zusätzliche Sicherheiten in Deutschland, weil sich deutsche Banken nicht ins österreichische Grundbuch eintragen können. Der Weg über eine österreichische Bank ist in der Regel aussichtsreicher.