Hausverkauf bei Scheidung

Informationen für Eigentümer

Hausverkauf bei Scheidung – auf was Sie unbedingt achten sollten!

Lösungswege für den Hausverkauf.

Wer in Deutschland heiratet und gemeinsam Eigentum in Form eines Hauses erwirbt, muss sich auch die Frage stellen, was mit dem gemeinsamen Haus im Falle einer Scheidung passiert. Denn statistisch gesehen wird heutzutage jede dritte Ehe wieder geschieden.

Wir klären in diesem Teil unseres Eigentümer-Portals die Fragen die aufkommen, wenn sich Paare trennen und eine Lösung für das gemeinsame Haus gefunden werden muss.

Hausverkauf bei Scheidung

UNSERE THEMEN:

Die Zugewinngemeinschaft – getrennte Güter trotz Ehe?

Für die meisten Ehen gilt die Zugewinngemeinschaft. Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass in einer Zugewinngemeinschaft alle erworbenen Gegenstände beiden Ehepartner zu gleichen Teilen gehören. Denn das grundlegende Prinzip der Zugewinngemeinschaft ist, dass jeder Ehepartner sein Vermögen alleine verwaltet. Am Ende der Ehe wird sodann der Zugewinn zwischen anfänglichem Vermögen von dem einen Ehepartner zu seinem Endvermögen bei Scheidung und analog für den anderen Ehepartner betrachtet.

Steigt das Vermögen der Güter des einen Ehepartners im Laufe der Ehe mehr als bei denen des anderen, kommt es am Ende bei einer Trennung zu einem sogenannten Ausgleich. Dieser Ausgleich findet im Verhältnis 50/50 statt, sofern kein Ehevertrag eine andere Berücksichtigung oder Regelung vorsieht.

Dabei ist der Begriff der Zugewinngemeinschaft meistens sehr irreführend, handelt es sich doch eher um eine Gütertrennung mit Zugewinnausgleich.

Ein häufiger, damit einhergehender Irrtum ist es auch, dass die während der Ehe erworbenen Güter als gemeinsames Eigentum erworben werden. Die gleichberechtigte Teilhabe am Eigentum gilt nur für die heutzutage eher unüblich gewordene Form der Ehe in Errungenschaftsgemeinschaft.

Oft ist der Wert eines gemeinsamen Hauses der wesentliche Vermögensteil

Ab dem Kauf des eigenen Hauses gehört in den meisten Fällen beiden Ehepartnern jeweils die Hälfte der selbst bewohnten Immobilie. Selbst für den Fall, dass ein Ehepartner die Immobilie alleine erwirbt, kann dieser in der Regel nicht ohne die Zustimmung des anderen Ehepartners verkaufen, wenn es sich um den gemeinsamen Lebensmittelpunkt handelt.

Der einfachste Weg: Der gemeinsame Hausverkauf

Einigen sich Ehepartner im Falle einer Scheidung auf den gemeinsamen Hausverkauf, ist bereits eine wichtige Voraussetzung erfüllt, für beide Ehepartner trotz Trennungssituation das beste Ergebnis zu erzielen.

Die grundlegende Basis für die Entscheidung zum Hausverkauf während einer Scheidung spielt eine unabhängige Wertermittlung. Dient diese Wertermittlung dem Ziel, das gemeinsame Haus zu verkaufen, kann hierbei ohne Weiteres auf die qualifizierte Bewertung eines professionellen Immobilienmaklers zurückgegriffen werden.

Ein professioneller Makler sollte dabei so ausgewählt werden, dass dieser die regionalen Besonderheiten des Immobilienmarkts kennt und beide Ehepartner in einem gemeinsamen Gespräch über die Möglichkeiten eines im Verkaufsfall zu erzielenden Erlöses berät. Auch über einen Immobilienmaklervergleich sollte nachgedacht werden, um ein möglichst umfassendes Bild eines möglichen Verkaufserlöses zu erhalten.

Tipp: Wir raten allen Paaren in einer Trennungssituation, beim gemeinsamen Hausverkauf immer transparent Gespräche und Termine das gemeinsame Haus betreffend mit beiden Ehepartnern zu vereinbaren. So kann von Anfang an Vertrauen im Hinblick auf einen so erheblichen Vermögensteil der ehemaligen Partnerschaft erzeugt werden und der gemeinsame Verkauf besonnen und zielgerichtet verfolgt werden.

Die Ausgleichszahlung: Trennung und gleichzeitig im Haus wohnen bleiben?

Kommen bei einer Scheidung Kinder ins Spiel, wird alles in der Regel nur noch komplizierter. Neben allen emotionalen Bedürfnissen und Regelungen zu Besuchszeiten, kann es für Kinder sehr schwierig sein, das häusliche Umfeld bei einer Trennung zu verlassen. Gehen damit doch oft auch der Wechsel der Schule und des Freundeskreises einher.

Daher kommt neben der eben besprochenen Möglichkeit, das Haus zu verkaufen auch eine sogenannte Ausgleichszahlung in Frage.

Haben sich beide Ehepartner erfolgreich mit der Frage auseinandergesetzt, was das eigene Haus aktuell am Markt bei einem Verkauf erzielen würde, kann auch die Frage geklärt werden ob ein Partner nicht lieber mit den Kindern in dem gemeinsamen Haus wohnen bleiben möchte.

Dafür würde eine sogenannte Ausgleichszahlung an den Ehepartner fällig, der aus dem gemeinsamen Haus auszieht.

Beispiel: Nachdem beide Ehepartner über einen Maklervergleich oder einen vereidigten Immobiliengutachter zu dem Ergebnis gekommen sind, dass das gemeinsame Haus einen aktuellen Verkehrswert von 400.000 € hat, könnte der eine Ehepartner der dort wohnen bleiben möchte dem anderen Ehepartner mit einer Ausgleichszahlung über 200.000 € seinen Anteil am Haus abkaufen.

Die Übertragung des Immobilienanteils erfolgt dabei wie auch bei einem Verkauf durch einen Notar.

Der Ehepartner dem dann das gesamte Haus gehört, kann nun selbstverständlich entscheiden was damit passiert und auch für den Fall, dass das Haus verkauft werden soll bedarf es nicht mehr der Einwilligung des ausgeschiedenen Ehepartners.

Die Teilungsversteigerung: Wenn eine Scheidung eskaliert

So schmerzhaft und emotional die Trennung einer Ehe auch sein mag, bietet es sich aus ganz rationalen Gründen schon immer für beide Partner an, den Verkauf des gemeinsamen Hauses noch zusammen durchzuziehen.

Werden sich die ehemaligen Ehepartner nicht einig oder blockiert der eine aus irgendwelchen Gründen den Verkauf, gibt es die Möglichkeit einer Teilungsversteigerung.

Bei der Teilungsversteigerung handelt es sich um eine besonders geregelte Zwangsversteigerung. Der Ehegatte der die Gemeinschaft am Haus beenden will, kann hierzu beim zuständigen Amtsgericht die Teilungsversteigerung – oder auch Auseinandersetzungsversteigerung genannt – beantragen.

Der Grundgedanke dahinter ist, nicht teilbares Immobilieneigentum in ein teilbares Gut, in diesem Fall Geld, umzuwandeln.

Nachteil: Die Zwangsversteigerung der gemeinsamen Immobilie weil sich die Ehegatten über den gemeinsamen Hausverkauf bei einer Scheidung nicht einig werden können, sollte möglichst vermieden werden. In der Regel entstehen bei einer Versteigerung für beide Ehepartner erhebliche Vermögenseinbußen. So werden für viele zwangsversteigerte Immobilien nur Preise von ca. 60-70% des aktuellen Marktwerts bezahlt.

Was geschieht mit dem gemeinsamen Hauskredit?

Für die Banken ist entscheidend, wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat. Daher kommt es auch auf die Frage an, wie sich Ehepartner im Falle einer Scheidung neben dem gemeinsamen Haus auch im Hinblick auf das gemeinsame Darlehen wirtschaftlich trennen.

Denn wenn beide Ehepartner im Darlehensvertrag stehen und der eine seine Raten nicht mehr zahlt, kann die Bank auch den anderen Ehepartner vollständig für das Darlehen in Anspruch nehmen.

1. Hausverkauf:
Nur der Hausverkauf bietet eine komplette wirtschaftliche Trennung der Ehepartner. So kann am Ende der Verkaufserlös zur Ablösung des Darlehens genutzt werden. Im besten Fall deckt ein Verkaufsgewinn die von der Bank erhobene Vorfälligkeitsentschädigung. Diese ist umso höher, je „jünger“ der Darlehensvertrag ist.

2. Ausgleichszahlung:
Bei der Ausgleichszahlung muss natürlich auch die Bank mitspielen. Wenn der eine Ehepartner den anderen auszahlt, muss er sich das Geld hierfür meistens bei einer Bank leihen. Handelt es sich dabei um die Hausbank die auch bereits das zur Disposition stehende Haus finanziert hat, erhöht sich aus Sicht der Bank der Darlehensbetrag des einen Ehegatten und auch gleichzeitig das Risiko, da der ausbezahlte Ehegatte natürlich auch aus dem Darlehensvertrag ausscheiden möchte. Die Bank ist hierbei nicht verpflichtet, ihre Zustimmung zu erteilen.

Bei der Variante den Ehepartner im Falle einer Scheidung auszubezahlen, muss folglich auch immer die finanzierende Bank berücksichtigt werden und ob diese Überhaupt ihre Zustimmung erteilt.

Tipp:  Es gibt auch die Möglichkeit, dass beide Ehepartner auch nach einer Scheidung im Darlehensvertrag verbleiben und Tilungsleistungen erbringen. Der ausgezogene Ehepartner kann dann die Tilung auf den Trennungsunterhalt anrechnen lassen. Diese Variante eigenet sich besonders dann, wenn ein Verkauf nicht gewünscht ist, der eine Ehepartner der im Haus wohnen bleiben soll für sich alleine allerdings keinen Kredit über die gesamte Summe erhält.

Immobilienbewertung des gemeinsamen Hauses bei einer Scheidung

Das Maklerteam von ZEIT & WERT Immobilien steht Paaren auch während einer Trennungssituation mit Blick auf einen gemeinsamen Hausverkauf beratend zur Seite. Wir verstehen die emotionalen Belastungen, die mit einer solchen Situation einhergehen. Daher liegt unser Fokus darauf, neutral und transparent über die rationalen Aspekte rund um das gemeinsame Haus und einen möglichen Verkauf aufzuklären.

Wir helfen bei Trennung und Scheidung

Unser Ziel ist es, trotz der damit einhergehenden Veränderungen das beste Ergebnis für alle beteiligten Parteien zu erzielen, …  Weiterlesen

Ablauf und Tipps zum privaten
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Hausverkauf bei Scheidung – wir beraten Sie gerne

Unser Ziel ist es, trotz der damit einhergehenden Veränderungen das beste Ergebnis für alle beteiligten Parteien zu erzielen, unabhängig ob es sich dabei um den Verkauf oder die Auszahlung, Vermietung oder Anrechnung der Tilgung auf den Trennungsunterhalt handelt.

Gleichzeitig verstehen wir neben den oben genannten Aspekten auch das Bedürfnis nach Diskretion und Professionalität. Denn einen Rosenkrieg unter Einbeziehung der Nachbarschaft wünscht sich niemand.

Eine Trennung oder Scheidung ist für alle Beteiligten bereits schwer genug – lassen Sie nicht auch noch ein gemeinsames Haus die Probleme vergrößern und setzen Sie sich mit unseren Immobilienexperten in Verbindung. Wir beraten Sie gerne!

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