Ein neuer Lebensabschnitt – der Verkauf des eigenen Hauses

Mit dem zunehmenden Alter stellen sich viele Senioren die Frage, wie der angestrebte Hausverkauf möglichst sinnvoll durchgesetzt werden kann. Das Haus, das einmal vor vielen Jahren gekauft wurde, um der eigenen Familie ein Dach über dem Kopf zu bieten und die eigenen Kinder mit der Möglichkeit eines eigenen Gartens wohl behütet aufwachsen zu lassen, hat nun seine Pflicht erfüllt.

Die Kinder, die mittlerweile ihre eigenen Kinder haben, sind aus dem Haus und der vorher noch ausgiebig genutzte Platz der eigenen vier Wände steht nun weitestgehend leer, fordert aber unverändert die notwendigen Pflege- und Reinigungsarbeiten.

Wenn das eigene Haus zur Last wird

Der bekannte Spruch „Eigentum verpflichtet“ wird für viele Hausbesitzer im Alter Realität. Mit zunehmendem Lebensalter nehmen die Möglichkeiten ab, ein großes Haus mit eigenem Garten dauerhaft selbst zu bewirtschaften und in Stand zu halten.

In vielen Fällen beginnt dies bereits beim eigenen Garten, der aufgrund der Jahreszeiten einem ständigen Wandel unterliegt. Hecken wollen zurückgeschnitten werden und der Rasen gemäht werden. Was früher noch Spaß und Freude bereitet hat wird mit zunehmendem Alter immer beschwerlicher.

Hinzu kommen Barrieren im eigenen Haus. Die meisten Häuser, bei denen heutzutage ein Generationenwechsel ansteht, kommen aus einer Bauzeit, in der das Bewusstsein für Häuser als Altersruhesitz noch nicht in solcher Form vorhanden war, wie heute. Selten sind daher Bestandshäuser bereits barrierefrei oder eine Umrüstung in einem erträglichen Kosten-Nutzen Verhältnis.

Einen eigenen Gärtner und Reinigungsservice zu bestellen ist dabei eine Lösung. Allerdings auch eine Lösung, die langfristig sehr teuer ist.

Größere Reparaturen stehen an!

Jedes Haus bedarf im Laufe seiner Lebenszeit der ein oder andere Instandhaltungsmaßnahme, ändert sich doch der technische Stand der unterschiedlichen Bauteile. Ein Beispiel ist hierfür die Elektrik, die im Schnitt mindestens alle 40 Jahre erneuert werden sollte. Hinzu kommen kostenintensive Maßnahmen wie das Dach und die Fenster.

Was aber, wenn die Immobilienfinanzierung im Alter noch nicht abgeschlossen ist und die hart verdiente Rente durch Zins und Tilgung der bestehenden Finanzierung bereits stark belastet wird? Lohnt es sich dann wirklich, nochmal zur Bank zu gehen und einen neuen Kredit aufzunehmen, um die notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen umzusetzen? Und bekomme ich als Rentner überhaupt noch einen Kredit?
Welche Optionen haben Senioren beim Hausverkauf?

Die meisten Hausbesitzer verbinden mit einem Hausverkauf auch unmittelbar den Auszug und die Suche nach einer neuen Bleibe. Dem ist bei Weitem nicht so! Abhängig von den persönlichen Lebensumständen können Hausverkäufer auch im Alter das eigene Haus verkaufen, ohne sofort auszuziehen, sofern dies gewünscht ist. Wir gehen nun auf einige Möglichkeiten ein, die Sie beim Hausverkauf im Alter haben.

1. Der klassische Hausverkauf

Natürlich können Hausbesitzer im Alter jederzeit ganz klassisch das eigene Haus so verkaufen, wie sie es auch damals gekauft haben. Beginnen sollten Eigentümer zunächst immer mit der Frage nach dem aktuellen Wert des Hauses. Damit einher geht neben einer professionellen Beratung durch einen regionalen Immobilienmakler oder Gutachter immer auch ein ausführliches Wertgutachten.

Tipp: Dieses Wertgutachten sollte vom Immobilienprofi – anders als bei einem „normalen“, sprich nicht altersbedingten Hausverkauf – auch die Opportunitäten des reinen Verkaufs betrachten. Werden Sie vom Makler nicht nur im Hinblick auf einen Verkauf beraten, spricht dies für ein hohes Maß an Professionalität, denn der Makler berät Sie in diesem Fall hinsichtlich der besten Option für Sie und nicht seiner Maklercourtage, die in der Regel nur im erfolgreichen Verkaufsfall fällig wird.

2. Lebenslanges Wohnrecht: Trotz Hausverkauf nicht umziehen!

Eine Möglichkeit, die häufig auch innerhalb von Familien genutzt wird, ist der Hausverkauf und die Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts. Das Wohnrecht wird beim Verkauf im Grundbuch eingetragen und damit abgesichert.

Der Verkauf eines Hauses mit einem lebenslangen Wohnrecht gilt als Belastung für ein Haus, kann der Käufer nicht frei über das erworbene Haus verfügen. Daher sind solche Hausverkäufe in der Regel mit einem Abschlag versehen, die die eingeschränkte Nutzung berücksichtigen. Erfolgt auf diese Weise ein Hausverkauf an Familienmitglieder, können niedrigere Verkaufspreise gegenüber dem Finanzamt mit Verweis auf das lebenslange Wohnrecht dargelegt und Schenkungs- oder Erbschaftssteuer vermieden werden.

Wird ein lebenslanges Wohnrecht beim Hausverkauf eingeräumt, kann hierfür – abhängig vom Abschlag auf den Verkehrswert des Hauses – eine Miete an die neuen Eigentümer gezahlt werden. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn der Abschlag eher gering ist.

3. Das eigene Heim beleihen: die Umkehrhypothek

Eine weitere Möglichkeit in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben, wenn die Rente die laufenden Kosten nur kaum decken kann, bietet die sogenannte Umkehrhypothek. Allerdings ist dies eine Variante, die das ursprüngliche Problem einer finanziell angespannten Situation nur kurzfristig löst.

Wie funktioniert‘s: Bei einer Umkehrhypothek bewertet die Bank Ihr Haus und macht einen erheblichen Risikoabschlag. Hieraus resultiert ein Wert, den das Darlehen an Sie am Ende der Laufzeit nicht überschreiten darf.

Nun schaut sich die Bank Ihre individuelle Situation und Lebenserwartung an und ermittelt anhand statistischer Sterbetabellen die Laufzeit und den Zins des Darlehens. Der Darlehensbetrag wird somit über die Laufzeit und mit dem Rechnungszins diskontiert und ergibt eine monatliche Rente, die die Bank Ihnen für das Haus zum heutigen Zeitpunkt bereit ist, auszuzahlen.

Die Besonderheit der monatlichen Raten ist, dass sie nach heutigem Recht steuerfrei sind.

Stirbt der Umkehrhypothekennehmer vor dem statistisch errechneten Ende der Darlehenslaufzeit, entscheiden die möglicherweise vorhandenen Erben über das weitere Vorgehen. Wollen die Erben das elterliche Haus behalten, können sie die Umkehrhypothek in der dann offenen Höhe tilgen oder sie überlassen die Verwertung und den Verkauf des Hauses der Bank. Ein dabei entstehender Überschuss nach Abzug aller Kosten wird auf die Erben aufgeteilt und ausgekehrt.

Überlebt der Umkehrhypothekennehmer seine statistische Lebenserwartung, stoppen die monatlichen Ratenzahlungen der Bank und der Darlehensnehmer muss die offene Hypothek entweder durch den Verkauf des eigenen Hauses begleichen oder das Haus geht in den Besitz der Bank über und der Darlehensnehmer zahlt die auflaufenden Zinsen.

Achtung: Bei der Umkehrhypothek handelt es sich um ein sehr teures Produkt für Hausbesitzer, die aus den unterschiedlichsten Gründen in einen finanziellen Engpass im Alter geraten. Dabei wird das Problem in der Regel nur vertagt. Ein besonnener Verkauf mit ggf. der Option eines lebenslangen Wohnrechts ist in den meisten Fällen die wirtschaftlich sinnvollere Alternative. Sprechen Sie uns an – wir beraten Sie gerne!

4. Ohne Bank aber trotzdem mit monatlichen Zahlungen: Die Immobilienleibrente

Bei der Immobilienleibrente handelt es sich um die Möglichkeit, das eigene Haus an einen Käufer zu verkaufen, der bis zum Ende des Lebens des Verkäufers eine Rente zahlt. In manchen Fällen gibt es auch die vertragliche Gestaltung einer Einmalzahlung in Kombination mit niedrigeren monatlichen Rentenzahlungen.

Bei dieser Form des Hausverkaufs handelt es sich um einen spekulativen Charakter. Lebt der Verkäufer deutlich länger als seine statistische Lebenserwartung, „gewinnt“ er. Verstirbt der Verkäufer kurz nach dem Hausverkauf, endet auch die Rentenzahlungsverpflichtung der Käufer und diese freuen sich über einen günstigen Hauskauf.

Ob der Verkäufer im Haus wohnen bleibt, auszieht oder gegebenenfalls mit den Käufern unter einem Dach in einer separaten Wohnung im Haus weiter wohnt, ist Verhandlungssache beider Parteien. Je nach Regelung und Nutzungsmöglichkeiten der Käufer sind die monatlichen Raten höher und niedriger.

Tipp: Um beim Verkauf eine angemessene Immobilienleibrente zu erhalten, ist eine objektive Bewertung des Verkehrswerts des zu verkaufenden Hauses sehr wichtig. Unsere Maklerexperten helfen Ihnen, den aktuellen Marktpreis zu ermitteln. Nutzen Sie hierzu einfach unser Online-Wertermittlungstool.

Eine Alternative: Die Zeitrente

Als Alternative zur Immobilienleibrente gibt es auch eine Abwandlung in Form einer Zeitrente. Hierbei wird beim Verkauf bereits festgelegt, über wie viele Jahre eine monatliche Rente an den Verkäufer gezahlt wird. Üblich sind Zeitspannen von 10-20 Jahren.

Die monatliche Rente aus der Zeitrente ist in der Regel höher, da der spekulative Charakter fehlt. Stirbt der Verkäufer vor Ablauf der vereinbarten Zeitspanne, entfällt die Zahlungsverpflichtung der Käufer in diesem Fall nicht und die monatlichen Zahlungen gehen weiter, nun allerdings an die rechtmäßigen Erben.

5. Das eigene Haus vermieten

Wer aus Altersgründen aus seinem eigenen Haus ausziehen möchte und eine Anschlusslösung sucht, kann ebenfalls den Gedanken begründen, das eigene Haus zu vermieten. Wir raten allerdings von dieser Lösung in den meisten Fällen ab, da das eigentliche Ziel beim Hausverkauf im Alter weniger Verpflichtungen zu tragen hiermit nicht erreicht wird.

Ganz im Gegenteil: Als Vermieter eines Hauses kommen zahlreiche Pflichten auf Sie zu. Hierzu zählen eine jährliche Betriebskostenabrechnung und die Instandhaltung des Hauses, denn nichts ist nerviger als Mieter die aufgrund von Mängeln die Miete kürzen und Ihnen somit das Leben schwer machen.

Daher sind es unter anderem diese Gründe, die die Vermietung eines Hauses im Alter in der Regel als die wirtschaftlich schlechtere Option darstellen. Allerdings rechnen auch hier unsere Immobilienmakler für Sie die unterschiedlichen Möglichkeiten gerne ergebnisoffen durch.

Wenn der Hausbesitzer nicht mehr geschäftsfähig ist

Ist der Hausbesitzer aufgrund von Krankheit oder hohem Alter nicht mehr geschäftsfähig, müssen sich entweder die Kinder oder ein sogenannter Vormund um die Abwicklung eines Hausverkaufs kümmern.

Wird ein gesetzlicher Vormund bestellt, müssen Käufer viel Zeit mitbringen, denn der Vormund muss sich bei einem geplanten Verkauf die Zustimmung des zuständigen Vormundschaftsgerichts einholen.

Die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts folgt dabei immer nach dem Kaufvertragsabschluss. Das Gericht legt für die Zustimmung unter anderem ein Wertgutachten und eine medizinische Beurteilung des Verkäufers zugrunde, um eine Entscheidung zu treffen.