Muss der Vermieter einer Mietminderung zustimmen?
Einen interessanten Fall im Hinblick auf Mietminderungen gibt ein BGH Urteil aus dem Jahr 2018. Mieter zahlten trotz Mangels die volle Miete und forderten die zuviel gezahlte Miete nach zweieinhalb Jahren zurück.
Was war passiert?
In einer Mietwohnung roch die Küche regelmäßig faulig. Dies meldeten die Mieter dem Vermieter unter dem Hinweis der extremen Geruchsbelästigung. Trotz Hinweis auf den Mangel, zahlten die Mieter in Unkenntnis über ihre Rechte die volle Miete weiter.
Die Zeit zog ins Land und der Vermieter rührte sich nicht und unternahm auch sonst keine Schritte, die extreme Geruchsbelästigung zu bekämpfen. Nach zweieinhalb Jahren hakten die Mieter energischer beim Vermieter nach. In zahlreichen E-Mails wurde von Seiten der Mieter beklagt, dass immer noch keine Verbessserung eingetreten sei und in diesem Zusammenhang gefragt, ob eine Mietminderung von 15 Prozent ab dem Zeitpunkt der Mitteilung des Schadens an den Vermieter in Ordnung sei.
Der Vermieter lehnt die Mietminderung ab
Natürlich war der Vermieter mit einer Mietminderung nicht einverstanden und lehnte ab. Da auch weiterhin nichts von Seiten des Vermieters unternommen wurde, sahen sich die Mieter gezwungen einen Teil der Miete rückwirkend vor Gericht einzufordern.
Das zuständige Amtsgericht wies die Klage zunächst mit Verweis auf § 814 BGB ab, da die Mieter die vollständige Miete in Kenntnis des Mangels gezahlt hätten.
Das Landgericht sieht dies anders!
Die nächste Instanz entschied wiederrum zu Gunsten der Mieter. So sahen die Richter keinen Grund, die Rückforderung der Miete zu gefährden, nur weil die Mieter nicht wussten, dass sie mit Recht einen Teil der Miete als Mietminderung hätten geltend machen können.
Was sagt der BGH?
Der BGH entschied sich bei den unterschiedlichen Rechtsauffassungen des Amts- und Landgerichts für die Meinung des Landgerichts. Zunächst wurde die Frage geklärt, wie hoch die den Mietern zustehende Mietminderung sei. Diese taxierte der BGH auf 10 %, aufgrund der immer wieder auftretenden Geruchsbelästigung.
Auch beantwortete der BGH die Frage, ob es einer Zustimmung durch den Vermieter bedarf. Selbstverständlich wurde dies verneint. Die Mietminderung tritt mit Schaden ein.
Verfällt der Anspruch, wenn ich die volle Miete zahle?
Auch diese Frage beantwortete der BGH klar mit „Nein“. Nur weil Mieter in Kenntnis eines Mangels die volle Miete zahlen, verwirke hierdurch nicht der Anspruch auf Mietminderung. Zumal in diesem konkreten Fall aus dem Schriftverkehr klar hervorging, dass die Mieter irrtümlich davon ausgegangen sind, die Mietminderung bedürfe der Zustimmung des Vermieters.
BGH Beschluss vom 04.09.2018, VIII ZR 100/18
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