Dürfen Mieter die Miete wegen möglichen Wärmebrücken mindern?
Der BGH klärte vor kurzem die Frage, ob Mieter die Miete wegen einer möglichen Gefahr auf Schimmelbildung aufgrund von Wärmebrücken in den Mietwohnungen mindern dürfen. Zudem klärten die Richter die Frage, ob der Vermieter zu einer Zahlung eines Kostenvorschusses an die Mieter verpflichtet sei.
Was war passiert?
Zwei Mieter die in Wohnugen mit Baujahren aus 1968 und 1971 wohnten, minderten die Miete und klagten auf Zahlung eines Kostenvorschusses für die Beseitigung der baulichen Mängel, die ihrer Meinung nach aufgrund von Wärmebrücken erhebliches Schimmelrisiko bergen.
Landgericht Lübeck entscheidet zu Gunsten der Mieter
Das Landgericht Lübeck sah die konkrete Gefahr der Schimmelbildung und verurteilte den beklagten Vermieter zur Zahlung von 12.000 Euro für die Anbringung einer angemessenen Innendämmung. Überdies stellten die Richter am Landgericht fest, dass die Mieter nur noch eine jeweils angemessen reduzierte Bruttomiete zu zahlen hätten.
Grundlage der Entscheidung des LG Lübeck
Als Grundlage für die Entscheidung sahen die Richter, dass aufgrund der heute gültigen DIN Vorschriften kein Mieter dazu verpflichtet sei, mehr als das über das „alltagsübliche Lüftungs- und Heizverhalten“ hinausgehende gegen Schimmelbildung zu tun.
Die hierbei vom Landgericht angenommenen Werte lagen bei 16 Grad für das Schlafzimmer und 20 Grad für die übrigen Räume. Diese Temperaturen könne ein Vermieter von seinen Mietern erwarten. Hierüber hinaus müsse es gewährleistet sein, dass Möbel ohne Abstand an Außenwänden aufgestellt werden und Mieterseits zwei Mal am Tag bis zu zehn Minuten über Stoßlüften frische Luft gewährleistet wird – sollte dennoch Schimmelbildung vorkommen, läge der Mangel in der Bausubstanz und sei demnach vom Vermieter zu vertreten, so die Richter am Landgericht.
Bereits die Gefahr auf Schimmelbildung reiche aus.
Das Landgericht ließ die Revision zu!
Der Bundesgerichtshof klärte die Frage letztendlich aufgrund der zugelassenen Revision in der für Wohnraummietrecht zuständigen VIII Kammer des Zivilsenats. Festgestellt wurde zunächst, dass das Vorhandensein von Wärmebrücken nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sei, wenn der bauliche Zustand mit den bei Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen überein stimmt.
Dies bedeutet, dass bei älteren Wohnugen aufgrund der damals technischen Möglichkeiten und der meist nicht vorhandenen Dämmung durchaus Wärmebrücken und die Gefahr auf Schimmelbildung vorhanden sein können, ohne dass der Mieter einen Anspruch auf Mietminderung haben könnte.
Vertraglich vereinbarte Zustand muss gewährleistet sein
Nur wenn der vertraglich vereinbarte und vorausgesetzte Zustand der Mietwohnung zum Nachteil der Mieter abweicht, hätten die Mieter einen Anspruch auf Minderung und Mangelbeseitigung.
Da es sich bei den Baujahren 1968 und 1971 um Baujahre handelte, in denen keine bauliche Verpflichtung auf Wärmedämmung bestand, ist der vertraglich zugesicherte Zustand erfüllt und die Mieter nicht benachteiligt. Der Anspruch auf Mietminderung und Mängelbeseitigung wurde daher abgelehnt.
BGH Urteil vom 05.12.2018, VIII ZR 271/17, VIII ZR 67/18
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