Die Grundsteuerreform 2022 – Definition der Wohn- bzw. Bruttogrundfläche (Teil 5)
Wie bereits ausgeführt, ist die Bewertung von bebauten Grundstücken im Wesentlichen abhängig von den Gesamtflächen, die der Eigentümer im Rahmen seiner Erklärung zur Feststellung des neuen Grundsteuerwertes angeben muss. Beim klassischen Ein-/bzw. Zweifamilienhaus oder auch Wohnungseigentum sind Angaben zur sogenannten Wohn- und Nutzfläche zu liefern während bei anderen Gebäudearten (Geschäftsgrundstück, gemischt genutztes Grundstück oder Teileigentum) die Bruttogrundfläche anzugeben ist.
Wo sind nun die wesentlichen Unterschiede bzw. wie werden diese definiert?
Die Angaben zur Wohn- und Nutzfläche spielen bei Gebäudearten eine Rolle, die nach dem Ertragswertverfahren bewertet werden. Allerdings wird nur bei den Mietwohngrundstücken zwischen Wohn- und Nutzfläche bei der Angabe in der ELSTER-Erklärung differenziert.
Bei allen anderen Gebäudearten (Ein-/Zweifamilienhaus und Wohnungseigentum) spielt diese Trennung keine Rolle. Hier beziehen sich die Flächenangaben immer auf die Summe der Wohn- und Nutzflächen.
Abgrenzung und Definition der Wohn- und Nutzflächen beim Ertragswertverfahren
Zu den Nutzflächen zählen hier z.B. Flächen, die betrieblichen, öffentlichen oder sonstigen Zwecken dienen und keine Wohnflächen sind. Die Wohnflächen dagegen sind gemäß Wohnflächenverordnung (WoFIV) eindeutig definiert. Hierbei werden:
• Häusliche Arbeitszimmer komplett
• Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zur Hälfte
• Räume mit einer lichten Höhe zwischen 1 bis 2 Meter zur Hälfte
• Balkone, Loggien und Terrassen zu einem Viertel (höchstens jedoch zur Hälfte) und
• sogenannten Zubehörräume (Keller-, Heizungs-, Abstell-, Waschküchen-, Trocken- oder Bodenräume) und Räume unter einem Meter lichter Höhe gar nicht
in die Berechnung der Wohn-/Nutzfläche einbezogen.
Tipp 4: Bei der Erfassung unterscheiden die Finanzämter zwischen Wohnungen unter 60 qm, von 60 bis unter 100 qm sowie über 100 qm. Bei Wohnungsgrößen, die nahe um diese Gruppengrenzen liegen, ist es von Vorteil, in die höhere Gruppe eingestuft zu werden. Bei einem ‚Standardhaus‘ (z.B.: Baujahr 1975, Grundstücksgröße 500 qm in Erftstadt) verändert sich zum Beispiel der Grundsteuerwert bei der Angabe von 99 qm von 222 Tsd. € auf 209 Tsd. €, wenn 100 qm angegeben werden.
In diesem Beispiel ‚kippt‘ der Vorteil bei einer Wohnungsgröße von ca. 90 qm.
Abgrenzung und Definition der Bruttogrundfläche beim Sachwertverfahren
Bei Gebäudearten, die nach dem Sachwertverfahren bewertet werden, wird dagegen grundsätzlich die Bruttogrundfläche herangezogen. Diese Fläche ist definiert als die Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen (inkl. Kellerräume) eines Bauwerks und der Grundflächen der äußeren Maße (inkl. Putz und Außenschalung) der Bauteile.
Grundflächen die nicht überdeckt sind (z.B. Terrassen und Balkone) werden in die Berechnung nicht einbezogen. Ferner gehören nicht zur Bruttogrundfläche:
• Flächen von Spitzböden und Kriechkellern
• Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen
• Flächen unter konstruktiven Hohlräumen (zum Beispiel über abgehängten Decken).
Nachdem wir uns in den bisherigen Teilen (1 – 5) der Bewertung von bebauten Grundstücken und deren wesentlichen Kostentreiber gewidmet haben, werden wir im folgenden Teil näher auf die Bewertung von unbebauten Grundstücken und deren Abgrenzung zu einem bebauten Grundstück eingehen.
Disclaimer: Steuerberatung ist den steuerberatenden Berufen vorbehalten und erfolgt explizit nicht. Wir können und dürfen keine individuelle Beratung hierzu anbieten und verweisen auf Ihre jeweiligen Steuerberater bei Fragen rund um das Thema Grundsteuerreform.
