Können Mieter den Immobilienverkauf stoppen?

Können Mieter durch die Verhinderung von Besichtigungsterminen einfach den Wohnungs- oder Hausverkauf behindern oder gar blockieren? Diese Frage wurde dem Amtsgericht in München (Az.: 474 C 4213/21) gestellt.

Was war passiert?

In einer 3-Zimmer-Wohnung in München wohnten die Mieter bereits seit 2005. Der bisherige Vermieter wollte die Wohnung verkaufen. Potenzielle Interessenten wurden aber von Besichtigungsterminen durch die Verweigerungshaltung der Mieter abgehalten. Aufgrund des angespannten Immobilienmarktes fand sich dennoch ein Käufer, der die Wohnung ungesehen kaufte.

Nach dem Besitzübergang wollten der neue Eigentümer nun die Immobilie – verständlicherweise – besichtigen. Hierzu forderte er die Mieter über einen Zeitraum von 5 Monaten auf, eine Begehung der Immobilie zu ermöglichen. Acht Besichtigungstermine wurden anberaumt und alle wurden unter verschiedenen Vorwänden teilweise kurzfristig abgesagt.

Gründe für die Absage der Mieter lagen unter anderem darin, dass Online-Schulungen vorbereitet werden müssen oder positive Corona-Tests, Isolation oder Infektionsschutzbestimmungen dagegen sprachen.

Dem neuen Eigentümer reichts – außerordentliche Kündigung

Dem neuen Eigentümer wurde das Verhalten der Mieter irgendwann zu blöd und sie kündigten das Mietverhältnis außerordentlich aus wichtigem Grund.

Das AG München gab der Klage auch tatsächlich statt. Aus §§ 546 Abs. 1, Abs. 2, 985 BGB können die neuen Eigentümer von den Mietern die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangen. Nach § 543 Abs. 1 BGB könne ein Mietverhältnis einseitig von jeder Partei aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden.

Die Richter des AG München sahen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls den wichtigen Grund in der Verweigerung des Zutritts zur Besichtigung der Wohnung durch die Kläger gegeben.

Mieter weisen die Verhinderungsgründe nicht ausreichend nach

Hinzu kommt, dass die bisherigen Mieter die zahlreichen Gründe für die Absagen der anberaumten acht Besichtigungstermine auch im gerichtlichen Verfahren nicht ausreichend beweisen konnten oder diese als Verhinderungsgrund nicht reichten.

So stelle eine Schulungsvorbereitung keinen ausreichenden Verhinderungsgrund dar und es wäre dem beklagten Mieter zumutbar gewesen, für eine Besichtigungsmöglichkeit in der Wohnung zu sorgen.

Für die genannten Corona-Tests und Isolation konnte seitens der Mieter im Gerichtsverfahren keine Beweise in Form von Bescheinigungen, Testnachweisen oder behördlichen Quarantäneanordnungen vorgelegt werden.

Mieter sollten mit dem Vermieter sprechen

Wir erleben leider häufig Situationen, in denen Mieter – teilweise aus Angst um das bestehende Mietverhältnis – einem Verkauf des bisherigen Vermieters eher skeptisch gegenüberstehen.

Unser Tipp: Sprechen hilft! Kauf bricht nicht Miete und viele Vermieter sind an der Fortführung des bestehenden Mietverhältnisses durch den neuen Käufer sehr interessiert. Ein Mieter, der beim Verkaufsprozess mit dem begleitenden Makler und Verkäufer an einem Strang zieht, erzielt in der Regel auch für sich und sein bestehendes Mietverhältnis das beste Ergebnis.