Immobilienkauf ohne Eigenkapital?
Der Traum vom eigenen Zuhause ist für viele Menschen ein großer und lang gehegter Wunsch. Die ersten Schritte auf dem Weg zu einer Immobilie laufen für viele zunächst über den abzusteckenden finanziellen Spielrahmen beim Immobilienkauf. Eine entscheidende Frage ist dabei, wieviel Eigenkapital sinnvollerweise mit in die Finanzierung eingebracht werden sollte und ob eine Immobilienfinanzierung auch ohne Eigenkapital funktioniert?
Ohne Eigenkapital zum Traumhaus
Zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital sollten es sein – so die weitläufig verbreitete Meinung zum Eigenkapital beim Immobilienkauf. Unter bestimmten Umständen sind jedoch auch Vollfinanzierungen möglich und sinnvoll. Wir gehen auf einige Punkte ein, die Sie bei einer Vollfinanzierung beachten sollten.
Die passende Bonität!
Bei Banken haben recht einfach Dinge gerne komplizierte Namen: Die Bonität bzw. die Kapitaldienstfähigkeit eines Kreditnehmers ist – neben dem Wert der zu erwerbenden Immobilie – ein wichtiges Beurteilungskriterium bei einer Finanzierung. Banken können unter bestimmten Bedingungen Vollfinanzierungen anbieten und dabei voll auf die Bonität des Kreditnehmers abstellen. Die Bonität wird dabei von einigen Faktoren positiv beeinflusst. Zum Beispiel können gut bezahlte, unbefristete Anstellungsverhältnisse oder der Beamtenstatus helfen. Darüber hinaus kann ein zukünftig zu erwartendes Erbe oder bereits vorhandenes Vermögen abgetreten werden.
Natürlich gehört zu einer guten Bonität auch der Schufa-Score. Sollten hier in der Vergangenheit beispielsweise nicht rechtzeitig gezahlte Handyrechnungen etc. auftauchen, sieht es mit den Chancen auf eine Vollfinanzierung meist nicht mehr so gut aus.
Die Kauferwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln zahlen
Es gibt wenig Banken, die neben einer Vollfinanzierung auch noch die Kauferwerbsnebenkosten übernehmen. Der Hintergrund hierfür ist, dass die Kauferwerbsnebenkosten nicht in den Wert des Hauses fließen und somit eine Blankofinanzierung – also nicht durch einen Sachwert abgesichert – für die Bank darstellen. Dieses hohe Risiko sind wenige Banken bereit einzugehen. Wer den maximalen Hebel sucht, wird einige Banken finden die bei gegebener Bonität auch die Kauferwerbsnebenkosten mitfinanzieren. Dies dann aber meistens nur zu Lasten des Zinssatzes.
Zu den Kauferwerbsnebenkosten gehört die Grunderwerbsteuer (abhängig vom Bundesland, in NRW aktuell 6,5 %), der Notar (ca. 1-1,5 %) und der Makler, der nach dem neuen Maklergesetz nun auch von Käufern nur noch maximal 3,57 % für seine Tätigkeit verlangen darf.
Wie heißt es so schön? „Lage, Lage, Lage!“
Natürlich spielt es eine Rolle, ob die Immobilie die Sie kaufen den Wert des Kaufpreises abbildet. Haben Sie sich in eine Immobilie verliebt und sind bereit hierfür einen Liebhaberpreis über dem tatsächlichen Sachwert zu zahlen, werden sich Banken besonders bei einer Vollfinanzierung sehr schwer tun. Denn je weniger der Finanzierung durch den Sachwert der Immobilie gedeckt ist (der sogenannte Beleihungsauslauf), desto höher das Risiko für die Bank im Falle eines Ausfalls des Kreditnehmers. Also Augen auf beim Immobilienkauf – die Lage ist ein sehr wichtiges Kriterium mit Blick auf die nächsten 20-30 Jahre.
Sichern Sie sich gegen Liquiditätsengpässe ab!
Das Worst-Case-Szenario für Immobilienbesitzer ist die laufende Finanzierung nicht mehr mit Zins und Tilgung zahlen zu können. Nach mehreren Raten im Rückstand stellen Banken die gesamte Summe fällig und das Desaster ist groß – im Zweifel bis hin zu einer Zwangsversteigerung.
Um dieses Risiko der Liquidität abzusichern, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Dazu zählen neben einer Restschuldversicherung auch eine Risikolebensversicherung oder einfach nur die klassische Berufsunfähigkeitsversicherung. Sie kosten zwar auf Jahressicht etwas Geld, sichern aber ein – abhängig von der Finanzierung – existenzielles Risiko ab.
Nutzen Sie Stille reserven!
Es gibt verschiedene Gründe warum Rücklagen gerade nicht zum Immobilienkauf eingesetzt werden sollen. Angefangen bei nicht zuteilungsreifen Bausparverträgen über Lebensversicherungen oder Aktiendepots. Sie können durch Abtretungen dieser Einlagen provitieren, indem das Risiko der Finanzierung aus Sicht der Bank sinkt und somit Ihr Zinssatz.
Eigenleistung spart viele Zinsen!
Für alle die gut im Handwerk sind oder auf handwerklich geschickte Freunde und Familienmitglieder zurückgreifen können, lassen Sie dies bei einem Finanzierungsgespräch nicht unerwähnt. Viele Banken werten Eigenleistung als Pendant zu Eigenkapital und können so niedrigere Zinsen aufgrund eines niedrigeren Beleihungsauslaufs anbieten – im Umkehrschluss wird die Finanzierung langfristig deutlich günstiger.
Fazit: Der Weg zur eigenen Immobilie ist gar nicht so weit!
Wie Sie sehen gibt es viele Möglichkeiten, Finanzierungen aufzubauen. Ob mit vollem Einsatz von Fremdkapital oder einem etwas höheren Eigenkapitalanteil – viele Modelle sind möglich. Sprechen Sie uns an, wir stehen Ihnen gerne unterstützend zur Seite.
