Mietnovellierungsgesetz
Die Mietpreisbremse trat mit dem sogenannten Mietnovellierungsgesetz am 1. Juni 2015 in Kraft. Wir berichteten bereits damals über die grundlegenden Gesetzesänderungen und die Auswirkungen für Vermieter in Köln und den umliegenden Städten.
 
In einem anderen Artikel betrachteten wir die verfolgten Ziele, die mit der Novellierung einhergingen und welche Änderungen tatsächlich erreicht wurden.
 

Grundlegendes zur Mietpreisbremse

Bei der Mietpreisbremse handelt es sich um ein sogenanntes relatives Verbotsgesetz. Das heißt, dass  es verboten ist, die Miete über einer bestimmten Höhe zu verlangen. Dieses Gesetz gilt aber nur für Neuvermietung, nicht für den Bestand bzw. laufende Mietverträge.Mietnovellierungsgesetz

Welche Konsequenz droht dem Vermieter beim Verstoß?

Vermieter von Wohnimmobilien haben bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse mit Bußgeldern bis zu 100.000 € zu rechnen. Es kann außerdem passieren, dass eine teilweise Rückzahlung der vereinnahmten Miete über dem erlaubten Rahmen des Mietspiegels zu leisten ist.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Gem. §556d BGB gilt die Mietpreisbremse in allen Gebieten mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“. Diese angespannten Wohnungsmärkte sind gesondert in Landesverordnungen festgehalten. Für NRW ist die „Mietpreisabgrenzungsverordnung NRW“ vom 23. Juni 2015 zu berücksichtigen. Diese Verordnungen können dabei nicht willkürlich definiert werden. Die Länder müssen die Verordnungen zeitlich befristen und ausreichend begründen.

Es gibt bereits einige Länder in denen Mietpreisbremsenverordnungen als unzureichend begründet abgelehnt wurden. Hierzu gehören z.B. Bayern (LG München Urteil v. 6.12.17, 14 S 10058/17) und Hamburg (LG Hamburg, v. 14.6.18, 333 S 28/17).

10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete!

Die Mietpreisbremse verbietet Mieten, die 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nun ist die Frage berechtigt: Aber was ist die „ortsübliche Vergleichsmiete“? Tatsächlich handelt es sich dabei um einen unbestimmten Rechtsbegriff!

Was ändert sich nun?

Eigentlich sollte die Mietpreisbremse nur bis 2020 gelten. Die Politik hat sich aufgrund der angespannten Lage am Immobilienmarkt nun für eine Verlängerung bis ins Jahr 2025 ausgesprochen und das Gesetz zur Verlängerung der Mietbreispremse ist seit dem 01.04.2020 in Kraft.

In Gebieten in denen die Mietpreisbremse gilt, dürfen Vermieter in der Regel maximal 10% über der orstüblichen Vergleichsmiete verlangen. Dies gilt aktuell für gut 300 Städte in Deutschland. Hält sich ein Vermieter nicht daran, trifft ihn die jetzt verabschiedete Regelung deutlich. Stellt ein Mieter nämlich fest, dass er zuviel Miete zahlt, kann er die zuviel gezahlte Miete für einen Zeitraum von bis zu 2,5 Jahren zurückfordern.
 

Mieter-Beschwerde muss rechtzeitig eingereicht werden

Allerdings müssen Mieter die Beschwerde über die zuviel über dem Mietspiegel liegende Miete innerhalb von 30 Monaten ab Mietbeginn bei ihrem Vermieter geltend machen.Mietpreisbremse

Eine spätere Rüge über zu hohe Miete wirkt nach Ablauf der 30 Monate nur noch für zukünftige Mietzahlungen. Diese Verschärfung der Mietpreisbremse erhöht somit das Risiko für Vermieter, gegebenenfalls bereits vereinnahmte Mieten zurückzuzahlen und Renditen von Immobilien zu verändern. Dies auch vor dem Hintergrund, dass zunehmend Banken bei der Finanzierung von Immobilien als Kapitalanlage Vorgaben hinsichtlich der zu veranschlagenden Miete an die Immobilienkäufer machen.

Nach wie vor sind nur neu begründete Mietverhältnisse beeinflusst!

Die Mietpreisbremse gilt nach wie vor nur bei Neuvermietung von Bestandswohnungen und nicht  bei Neubauten.

Ein weiterer Punkt der novelliert wurde ist der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete, die in den entsprechenden Mietspiegeln ausgewiesen wird. Der Betrachtungszeitraum wurde nun von 4 auf 6 Jahre verlängert und verfolgt das Ziel, das Ansteigen der Mieten langfristig zu dämpfen.

Darf der Vermieter seinem Mieter kündigen, wenn er die über der Mietpreisbremse liegende Miete nicht zahlt?

Ein klares Nein! Haben Mieter und Vermieter eine Miete vereinbart, die über der zulässigen Miete gem. Mietpreisbremse liegt, muss der Mieter diese nicht zahlen. Möchte der Vermieter daraufhin dem Mieter wegen Mietrückständen kündigen, zählt nicht der über der Mietpreisbremse liegende Mietbetrag.

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