Mietpreisbremse – Was ist seit der Einführung passiert?

Die Mietpreisbremse ist mit dem sogenannten Mietnovellierungsgesetz seit dem 01. Juni 2015 in Kraft. In diesem Artikel schauen wir uns die Gesetzesänderung an und welche ursprünglichen Ziele der Gesetzgeber damit verfolgt hat und was daraus heute geworden ist.

Welchen Zweck verfolgt das Mietrechtsnovellierungsgesetz?

Das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstieges auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung“ – kurz: Mietrechtsnovellierungsgesetz – sollte nach Meinung der Bundesregierung einen gerechten Ausgleich schaffen zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern. Die Mietpreisbremse soll die Neuvermietungsmieten begrenzen und der Vermieter zukünftig im Regelfall die Maklerkosten zahlen.

Was bedeutet die „Mietpreisbremse“?

Die Neuregelung sieht vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden darf. Zu unterscheiden ist hiervon die sog. „Kappungsgrenze“, die erst im Jahr 2014 in vielen Gebieten von 20% auf 15% gesenkt worden ist. Diese regelt die Begrenzung der Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis, wonach die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren um maximal 20% bzw. 15% erhöht werden darf und hat mit der „Mietpreisbremse“ nichts zu tun.

Bei Staffelmieten gilt die Mietobergrenze für jede Staffel, bei Indexmieten hingegen nur für die vereinbarte Ausgangsmiete. Hat der Vermieter vor der Wiedervermietung bereits eine Miete erzielt, die oberhalb der zulässigen Höchstmiete lag, darf er diese auch weiterhin verlangen (Bestandsschutz). Dabei bleiben Mietminderungen und innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhätnisses vereinbarte Mieterhöhungen außer Betracht.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt in „Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt“. Diese Gebiete können bis zum 31.12.2020 von den einzelnen Bundesländern per Rechtsverordnung für die Dauer von maximal fünf Jahren bestimmt werden.

Wie hoch ist die „ortsübliche Vergleichsmiete“?

In Gemeinden mit einem Mietspiegel ist es noch am einfachsten, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Sehr viel schwieriger wird es, wenn es keinen Mietspiegel vor Ort gibt. Die von der Bundesregierung in diesem Zusammenhang erwähnte „Mietdatenbank“ gibt es nur in Hannover. So wird es absehbar in der Praxis zu vielen Streitigkeiten um die Höhe der Miete kommen. Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Auskunftsanspruch in Bezug auf die zur Ermittlung der Vergleichsmiete maßgeblichen Tatsachen, also etwa zur Ausstattung und energetischen Beschaffenheit der Wohnung. Auch die Höhe der Vormiete muss der Vermieter gegenüber dem neuen Mieter mitteilen.

Gibt es Ausnahmen?

Für Neubauten, die erstmalig nach dem 01.10.2014 genutzt und vermietet werden sowie für die erste Vermietung nach „umfassender Modernisierung“ gilt die Mietpreisbremse nicht. „Umfassend“ soll eine Modernisierung nach den Vorstellungen der Bundesregierung dann sein, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Dies könne häufig angenommen werden, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreiche.

Was ist mit den Kosten für weniger aufwendige Modernisierungen?

Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB durchgeführt, also etwa neue Fenster oder eine energiesparende Heizung eingebaut oder die Fassade und das Dach gedämmt, sind die Modernisierungskosten wie bei einer Modernisierungsmieterhöhung hinzuzusetzen (=11% der auf die Wohnung bezogenen Modernisierungskosten pro Jahr, bzw. 0,92% pro Monat). Die höchstzulässige Neuvermietungsmiete beträgt dann die ortsübliche Vergleichsmiete plus max. 10% plus Modernisierungsmieterhöhung.

Welche Folgen drohen den Vermietern bei einem Verstoß?

Die Vereinbarung einer Miete, die über 10% der ortsüblichen Vergleichsmiete hinausgeht, ist unwirksam. Der Mieter kann die zu viel gezahlte Miete zurückfordern, wenn er den Verstoß gegen die „Mietpreisbremse“ zuvor zumindest in Textform (z.B. per Brief, Telefax oder Email) gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Dabei muss der Mieter die Tatsachen vortragen, auf denen seiner Meinung nach die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht.

Wer hat die Kosten für die Beauftragung eines Maklers zu zahlen?

Nach dem allgemein geltenden Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt!“, zahlt seit Einführung des Bestellerprinzips bei der Vermietung von Immobilien derjenige, der einen Makler beauftragt und in dessen Interesse der Makler überwiegend tätig wird. Es war bisher möglich, dass der Vermieter die Kosten für einen von ihm beauftragten Makler auf den Mieter übertrug. Dies soll nun nicht mehr zulässig sein und gilt für alle Maklerverträge, die nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes abgeschlossen werden. Maklerverträge müssen nun auch wenigstens in Textform abgeschlossen werden (z.B. auch per Email oder Telefax), um wirksam zu sein. Verstöße gegen das Verbot, vom Wohnungssuchenden ein Honorar zu fordern, können mit einem Bußgeld bis zu 25.000 € geahndet werden.

Mietpreisbremse und die indirekten Folgen

Tatsächlich können wir seit der Einführung des Bestellerprinzips feststellen, dass Mieten gerade in Ballungszentren weiter rasant steigen. Der Gesetzgeber hat das ausgemachte Ziel der Mietpreisbremse, zunächst die Mietpreisentwicklung deutlich zu entspannen, bisher nicht erreichen können. Vielmehr entsteht ein Anreiz aus Sicht der Vermieter, bei einer Neuvermietung die gem. Mietpreisbremse und Mietspiegel maximale Miete zu veranschlagen. Damit wird die Befürchtung aus Sicht eines Vermieters umgangen, bei langfristigen Mietverhältnissen und der Kappung der Mieterhöhungsrahmen den „Anschluss“ an den Mietmarkt zu verlieren.

Eine wesentliche positive Änderung ist das sogenannte Bestellerprinzip für Vermieter, allerdings leider nicht wie gewünscht für die Mieter.