Die Grundsteuerreform 2022 – Bewertung bebauter Grundstücke durch das Ertragswertverfahren (Teil 3)
Die Bewertung bebauter Grundstücke ist grundsätzlich abhängig von der Grundstücksart. So werden zukünftig Ein- oder Zweifamilienhäuser wie auch Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum über das sogenannte ‚Ertragswertverfahren‘ bewertet. Sämtliche anderen Grundstücksarten wie z.B. Geschäfts- bzw. gemischt genutzte Grundstücke werden dagegen nach dem ‚Sachwertverfahren‘ bewertet.
Der „kapitalisierte Reinertrag“ im Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren wird der Grundsteuerwert aus der Summe des ‚kapitalisierten Reinertrages‘ und dem ‚abgezinsten Bodenwert‘ ermittelt. Entscheidend für die Höhe des Reinertrages (ergibt sich wiederum aus ‚Rohertrag‘ abzgl. Bewirtschaftungskosten) sind folgende Kriterien, die abhängig von der Gruppierung den Grundsteuerwert unterschiedlich beeinflussen:
- Grundstücksart – gruppiert nach: Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und Mietwohngrundstück bzw. Wohnungseigentum
- Wohnfläche – gruppiert nach: über 100 qm, bis 60 qm und unter 60 qm
- Baujahr – gruppiert nach: bis 1948, bis 1978, bis 1990, bis 2000 und ab 2001
- Restnutzungsdauer – kleiner 20 Jahre, bis 39 Jahre, bis 59 Jahre und über 59 Jahre, die sich aus der Differenz zwischen Gesamtnutzungsdauer (bei den meisten Wohnobjekten inkl. gemischt-genutzter Grundstücke 80 Jahre) und ‚Gebäudealter‘ (Stichtag 2022 minus Baujahr) ergibt.
Dabei gilt, dass die Gruppenreihenfolge hier in der Aufzählung so gewählt wurde, dass die erstgenannte Gruppe bei sonst gleichen Bedingungen zu einem niedrigeren Grundsteuerwert pro Einheit (qm) führt als die letztgenannte Gruppe.
Der „abgezinste Bodenwert“ als zweite Komponente
Entscheidend für die Höhe der zweiten Komponente – dem ‚abgezinsten Bodenwert‘ – bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes sind dagegen folgende Kriterien:
- Bodenrichtwert
- Restnutzungsdauer
- Grundstücksart
- Grundstücksgröße
Wesentliche Treiber für die Gesamthöhe des Grundsteuerwertes und mithin für die Höhe der Grundsteuer ist neben der feststehenden und nicht beeinflussbaren Grundstücksgröße die Wohnfläche und das Baujahr.
TIPP 2: Das Baujahr ist definiert als Fertigstellungsjahr des ursprünglichen oder kernsanierten Gebäudes. Zum einen sollte bei der Festlegung des Baujahres auf die Gruppengrenzen geachtet werden, wenn der Fertigstellungszeitpunkt eng um die oben definierte Grenze liegt. Zum andern sollten Kernsanierungsmaßnahmen (die das Baujahr ‚jünger machen‘) nur dann angegeben werden, wenn sämtliche Kriterien erfüllt sind. Hierzu zählen nicht nur eine neue Heizungsanlage, neue Fenster und Türen sowie eine neue Sanitär- bzw. Elektroinstallation sondern es muss auch ein neues Dach und eine neue Fassade (Ausnahme Denkmalschutz) errichtet worden sein.
Disclaimer: Steuerberatung ist den steuerberatenden Berufen vorbehalten und erfolgt explizit nicht. Wir können und dürfen keine individuelle Beratung hierzu anbieten und verweisen auf Ihre jeweiligen Steuerberater bei Fragen rund um das Thema Grundsteuerreform.
