Wie viel Kaution dürfen Vermieter maximal verlangen?

Die Mietkaution ist ein gängiges Instrument zur Absicherung von Vermietern, falls während des Mietverhältnisses Schäden an der Wohnung entstehen oder Mieten ausbleiben. Besonders für Mieter kann die Kautionshöhe eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Der Gesetzgeber hat deshalb Regelungen eingeführt, die die Kautionshöhe begrenzen, um sicherzustellen, dass diese finanzielle Belastung in einem angemessenen Verhältnis zur gebotenen Sicherheit bleibt. Doch wie viel Kaution dürfen Vermieter tatsächlich verlangen, und was müssen Mieter wissen, um ihre Rechte zu schützen?

Gesetzliche Regelung zur Kaution bei Mietverträgen

Die Kaution, die Vermieter verlangen dürfen, ist gesetzlich durch § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Demnach darf die Höhe der Mietkaution maximal drei monatliche Nettokaltmieten betragen. Dabei dürfen die Nebenkosten wie Heizung, Wasser und andere Betriebskosten nicht berücksichtigt werden – es zählt ausschließlich die Nettokaltmiete.

Beispiel: Beträgt die Nettokaltmiete 800 Euro, so kann der Vermieter eine Kaution von höchstens 2.400 Euro als Sicherheit verlangen. Diese Begrenzung sorgt auf der einen Seite für ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Sicherheitsleistung zu Risiko und begrenzt auf der anderen Seite die finanzielle Belastung des Mieters bei einem neuen Mietverhältnis.

Mietkaution: Zahlung in Raten möglich – Entlastung für den Mieter

Für viele Mieter ist es schwierig, die gesamte Kaution auf einmal zu zahlen, besonders wenn der Umzug in ein neues Zuhause ohnehin mit vielen Kosten wie beispielsweise für Umzug, Renovierung und neue Möbel verbunden ist. Doch auch hier sieht der Gesetzgeber eine Möglichkeit zur Entlastung der Mieter vor: Mieter haben grundsätzlich das Recht, die Kaution in bis zu drei gleich hohen Monatsraten zu zahlen.

Die erste Rate ist dabei spätestens bei Beginn des Mietverhältnisses fällig, die zweite und dritte jeweils in den darauf folgenden Monaten. Der Vermieter darf diese Ratenzahlung nicht verweigern oder den Mieter verpflichten, die gesamte Kaution sofort in einer Summe zu zahlen. Diese Regelung ist ebenfalls in § 551 BGB verankert und soll sicherstellen, dass die Mietkaution nicht zur unzumutbaren finanziellen Belastung wird.

Verwahrung und Verzinsung der Kaution

Die Kaution bleibt auch während des gesamten Mietverhältnisses Eigentum des Mieters und darf daher vom Vermieter nicht einfach verwendet werden. Stattdessen muss die Kaution auf einem separaten, insolvenzsicheren Treuhandkonto  – und somit getrennt vom Vermögen des Vermieters – hinterlegt werden. Das klingt auf der einen Seite zwar sehr bürokratisch, hat aber einen ganz einfachen Grund. Natürlich können auch Vermieter während eines Mietverhältnisses in finanzielle Nöte oder gar die Privatinsolvenz rutschen – dadurch, dass die Mietkaution jedoch getrennt vom Vermögen des Vermieters geführt wird, ist die Kaution auch im Falle einer Insolvent des Vermieters vor dem Zugriff seiner Gläubiger geschützt.

Hierüber hinaus muss die Kaution außerdem verzinst werden – wenn das Mietverhältnis länger dauert, müssen die erwirtschafteten Zinsen zum Ende des Mietverhältnisses mit der Kaution an den Mieter ausgezahlt werden. Die Verzinsung soll sicherstellen, dass die Kaution über die Jahre nicht an Wert verliert, und gibt dem Mieter am Ende eine kleine, aber nicht zu vernachlässigende zusätzliche Summe zurück – insbesondere nachdem wir die Niedrigzinsphase verlassen haben.

Der Vermieter verlangt mehr als drei Kaltmieten Kaution: Was tun?

Vermieter dürfen nur in Ausnahmefällen und auch dann nur begrenzt und inhaltlich begründet zusätzliche Sicherheiten verlangen. Am Beispiel eines Urteils aus Berlin-Köpenick (Urteil vom 13.09.2022 – 7 C 36/22) sprachen die Richter dem Vermieter das Recht zu, eine zusätzliche Sicherheit für die Abnutzung des Fußbodens durch Tierhaltung von seinen Mietern zu fordern.

Grundsätzlich gilt somit, dass der Vermieter zwar eine höhere Kaution oder zusätzliche Sicherheiten als die maximalen drei Kaltmieten fordern kann, der Mieter jedoch ohne inhaltliche Begründung des Vermieters das Recht hat, diese zu verweigern.

Auch Sonderregelungen für möblierte Wohnungen, in denen oft eine zusätzliche Absicherung erwünscht ist, ändern nichts an der gesetzlich festgelegten Maximalhöhe der Kaution.

Wann wird die Kaution zurückgezahlt?

Nach Ende des Mietverhältnisses hat der Vermieter die Kaution inklusive der angesammelten Zinsen an den Mieter zurückzuzahlen. Wer nun als Mieter aber auf die Idee kommt, mit Schlüsselrückgabe direkt die Kaution zurück zu erhalten, liegt falsch. Denn Vermietern ist eine Prüf- und Abrechnungsfrist vorbehalten, um eventuelle Ansprüche gegen den Mieter zu prüfen, z. B. bei Schäden in der Wohnung oder gegebenenfalls anstehenden Nebenkostennachzahlungen für die noch offene Nebenkostenabrechnung.

In der Praxis und Rechtsprechung wird hierfür eine Frist von drei bis sechs Monaten als angemessen betrachtet.

Doch auch dann gilt, dass der Vermieter die Kaution nur in berechtigten Fällen einbehalten darf: Ist die Wohnung bei der Rückgabe in einem ordnungsgemäßen Zustand und gab es in der letzten Nebenkostenabrechnung keine Nachzahlung, die auf eine nun ebenfalls anstehende Nachzahlung aus der noch offenen Nebenkostenabrechnung schließen lässt, hat der Mieter das Recht auf die vollständige Rückzahlung der Kaution.

Fazit: Mietkaution als faire Sicherheitsleistung

Die Mietkaution ist ein sinnvolles Instrument, das die Interessen von Vermietern und Mietern gleichermaßen schützt. Durch die gesetzliche Deckelung auf maximal drei Nettokaltmieten wird sichergestellt, dass Mieter nicht unverhältnismäßig belastet werden, während Vermieter trotzdem eine Sicherheit für etwaige Ansprüche aus dem Mietverhältnis erhalten, die nicht durch die Mietzahlungen gedeckt sind.

Insbesondere die Ratenzahlungsmöglichkeit und die Verpflichtung zur treuhänderischen Verwahrung der Kaution schützen Mieter vor finanziellen Nachteilen. Mieter und Vermieter sollten sich jedoch immer über die gesetzlichen Regelungen informieren, um Stolperfallen rund ums Thema Mietkaution zu vermeiden.

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