Stolperfalle bei der Mietkaution

Wenn das Mietverhältnis nicht so gut endet, gibt es die ein oder andere Stolperfalle für Vermieter. Ein Fall aus 2017 beschäftigte den BGH mit der Frage, ob eine Kautionsabrechnung auch bereits durch schlüssiges Verhalten des Vermieters erfolgen kann.

Was war passiert?

Die Mieter einer Mietwohnung zahlten dem Vermieter beim Einzug im Jahr 2005 eine Kaution in Höhe von 1.680 Euro in bar. Das Mietverhältnis war aufgrund von angeblichen Mängeln ab Mai 2014 zerstritten und die Mieter zahlten über einen längeren Zeitraum nur noch eine geminderte Miete.

Im Februar 2015 endete dann das Mietverhältnis mit einer außerordentlichen Kündigung.

Nach dem dem Auszug: Kostenerstattung?

Nach dem Auszug der Mieter klagte der Vermieter auf Erstattung der Kosten für ausgefallene Miete, Ersatz von Gutachter- und Renovierungsarbeiten, ausstehende Nebenkosten und die einbehaltene Miete. In Summe belief sich seine Forderung auf 6.000 Euro.

Das Amtsgericht sah einen Großteil der Forderung an und verurteilte die Mieter zur Zahlung von knapp 5.000 Euro. Dieser Betrag wurde daraufhin vom Landgericht um die Höhe der Kaution reduziert, da die Mieter in der zweiten Instanz mit einem Anspruch auf Rückzahlung der ursprünglichen Kaution aufgerechnet hatten.

Dies gefiel dem Vermieter nicht!

Der Vermieter ging aufgrund der Reduktion der durch die Mieter zu zahlenden Summe in Revision und der Fall landete vor dem BGH. Dieser teilt die Meinung des Landgerichts, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution zum Zeitpunkt der Aufrechnung fällig war.

Durch das schlüssige bzw. konkludente Verhalten der Vermieters eine Klage einzureichen, ohne den Vorbehalt weitere Einsprüche geltend zu machen, suggeriert er damit die Abgeschlossenheit seiner Forderung. Somit könne in diesem Moment auch Mieterseits die Kaution bzw. der Anspruch auf deren Rückzahlung mit den Forderungen des Vermieters verrechnet werden.

BGH Urteil vom 24.07.2019 VIII ZR 141/17