Mieterhöhung nach Modernisierung – auf den Einzelfall kommt‘s an!

Um die Miete einer vermieteten Immobilie zu erhöhen, gibt es neben den gängigen Wegen über das klassische Mieterhöhungsverlangen gemäß aktuell gültigem Mietspiegel und unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze auch die Möglichkeit, im Zuge einer Modernisierung die Miete zu erhöhen.

Dass es sich dabei aber keineswegs um einen „Selbstläufer“ handelt, zeigt ein Urteil aus Berlin – doch was war passiert?

Anbau eines außenliegenden Aufzugs – Modernisierung für alle, oder?

Im konkreten Beschluss des Landgerichts Berlin vom 6.11.2023 (64 S 123/22) wurde ein Fall behandelt, bei dem ein Vermieter die Mieten seines Wohnhauses im Zuge der Anbringung eines außenliegenden Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme erhöhen wollte.

Einem Mieter im 1. Obergeschoss passte die Mieterhöhung nicht, da nach Ansicht des Mieters keine Verbesserung der Wohnsituation erreicht wurde. Der Hintergrund hierfür ist, dass der streitige Aufzug immer nur auf Höhe von Zwischenpodesten hält und somit in jedem Fall Treppen genutzt werden müssen – wie zuvor eben auch.

Wie bewertet das Gericht die Modernisierungsmieterhöhung?

In seiner Bewertung stellte das Landgericht Berlin klar, dass im Zuge einer Modernisierungsmieterhöhung konkrete Vorteile in der Benutzung der Mietimmobilie auf Seiten der Mieter entstehen müssen. Im vorliegenden Fall würde ein solcher Vorteil z.B. durch eine bessere, schnellere oder gar barrierefreie Erreichbarkeit der Wohnung durch die Benutzung des Aufzugs entstehen.

Tatsächlich kommt es also auf den Einzelfall an – und in vorliegendem Fall, wurden nun die Treppenstufen gezählt. Aufgrund der Zwischenpodeststationen des Aufzugs, hätte der Mieter bei Nutzung des Aufzugs immerhin noch 11 Stufen hinunter zu laufen. Ohne Aufzug, wären es aus dem Erdgeschoss 21 Stufen nach oben. Die Ersparnis von 10 Stufen wertete das Gericht als nicht ausreichend, um eine bessere Erreichbarkeit der Wohnung anzunehmen – unabhängig davon, ob das Heruntertragen leichter sei, als das Hinauftragen.

Auch sei die Wohnung nicht schneller erreichbar und eine Zeitersparnis auszuschließen, da auf die Ankunft des Aufzugs in der Regel gewartet werden müsse.

Hierüber hinaus wies der beklagte Vermieter noch darauf hin, dass es sich bei einem Gebäude mit weniger als fünf Obergeschossen bei einem Aufzug laut Berliner Mietspiegel um ein „wohnwerterhöhendes Merkmal“ handelt und sich somit der Gebrauchswert der Immobilie erhöhe. Dies negierten die Berliner Richter: Zum einen sei durch den Ausbau des Dachgeschosses die Voraussetzung „weniger als 5 Obergeschosse“ nicht mehr gegeben. Darüber hinaus sei der vermieterseits angenommene Gleichlauf zwischen einem „wohnwerterhöhenden Merkmal nach § 558 BGB“ und der „Annahme einer Gebrauchswerterhöhung nach § 555b Nr. 4 BGB“ nicht zwingend gegeben und durch das Gericht nicht erkennbar, sondern allenfalls ein Indiz.

Modernisierungsmieterhöhung – nicht ganz trivial

Um Mieter vor Modernisierungsmieterhöhungen zu schützen, die zwar die Kosten für die Mieter erhöhen, nicht jedoch aber einen konkreten Nutzen bzw. ein konkretes „wohnwerterhöhendes Merkmal“ mit sich bringen, steht im Zweifel eine individuelle Einzelfallprüfung an.

Bei Fragen rund um das Thema Modernisierungsmieterhöhung stehen Ihnen unsere Immobilienexperten jederzeit gerne zur Verfügung – rufen Sie an: 02235 – 92 92 60.