Die Grundsteuerreform 2022 – Vergleich der Berechnungsmodelle (Teil 2)

Im zweiten Teil unserer Serie über die Grundsteuerreform 2022 beschäftigen wir uns mit dem sogeannten „Bundesmodell“, dem sich die Mehrheit der Länder angeschlossen hat.

Grundsteuerverfahren heute und nach der Grundsteuerreform ab 2015

Das bisherige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer besteht aus 3 Stufen: In Stufe 1 wird der sogenannte ‚Einheitswert‘ vom Finanzamt festgestellt und in der zweiten Stufe mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Diese Messzahl variiert zwischen 2,6 (für Einfamilienhäuser) über 3,1 (für Zweifamilienhäuser) bis zu 3,5 Promille (für alle übrigen Grundstücke inkl. Wohnungseigentum) in den alten Bundesländern. Das Ergebnis dieser Multiplikation ist der sogenannte Steuermessbetrag.

Ergeben sich nach der Feststellung durch das Finanzamt keine wesentlichen Veränderungen mehr, so ändert sich dieser einmal festgestellt Wert nicht mehr. Die Höhe dieses Messbetrags können Sie aus Ihrem Grundbesitzabgabenbescheid entnehmen.

In der dritten und letzten Stufe wird dieser Messbetrag mit dem sogenannten ‚Hebesatz‘ multipliziert, um zur Grundsteuer zu kommen. Dieser Hebesatz ist unterschiedlich hoch (zwischen 200% und 1.000% für Grundsteuer B) und wird von der Gemeinde festgelegt und erhoben.

In Erftstadt beträgt er aktuell 650% während die Nachbarkommunen Weilerswist 530% und Nörvenich 910% erheben.

Grundsteuerreform 2022 – das neue Berechnungsverfahren

Im neuen Verfahren bleiben die drei Stufen grundsätzlich erhalten. Nur die Feststellung des ‚Einheitswertes‘ in der ersten Stufe wird durch die Feststellung des so genannten ‚Grundsteuerwertes‘ ersetzt. Sowohl die Steuermesszahl wie auch der Hebesatz bleiben vom Grundsatz – aber nicht von der Höhe des Wertes – her gleich. Entscheidender Unterschied ist die Ermittlung des neuen Grundsteuerwertes.

Hier wird die Basis für Ihre zukünftige Grundsteuerzahlung gelegt. Im Gegensatz zum bisherigen Modell wird dieser Grundsteuerwert alle 7 Jahre überprüft. Es ist davon auszugehen, dass Sie somit alle 7 Jahre erneute vom Finanzamt gebeten werden, eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes abzugeben bzw. das Finanzamt selbständig eine sogenannte ‚Hauptfeststellung‘ trifft und Ihnen mitteilt.

Beim bisherigen Verfahren wird eine Gesamtjahresrohmiete – ermittelt aus einem zum 1.1.1964 festgeschriebenen Mietspiegel der Gemeinde – mit einem sogenannten ‚Vervielfältiger‘ (abhängig im Wesentlichen von der Gebäude- und Grundstücksart, des Baujahrs und der Einwohnerzahl der Gemeinde) multipliziert, um zum statisch festgeschriebenen Einheitswert zu kommen.

Tipp 1: Es ist grundsätzlich empfehlenswert die aktuelle Berechnungsmethode beim Finanzamt zu hinterfragen (sie gilt weiterhin bis 2024 einschließlich) und das Finanzamt zu bitten, die Berechnungsgrundlage (Wohnfläche in Kombination mit dem ‚Vervielfältiger‘) des Einheitswertes zur Verfügung zu stellen, um selbst zu überprüfen ob die zugrunde gelegten Werte noch stimmen, da die Erhebung teils viele Jahre und Eigentumswechsel zurückliegen.

Welcher ‚Vervielfältiger‘ in Ihrem Fall anzuwenden ist, kann aus den Anlagen 3 bis 8 des Bewertungsgesetzes vom 16.10.1934 (kurz BewG) entnommen werden. Sollten tatsächlich Veränderungen verpasst worden sein, kann eine Korrektur der noch zukünftigen Grundsteuerbescheide und der zurückliegenden Bescheide für einen eingegrenzten Zeitraum von 3-4 Jahren veranlasst werden.

Bodenrichtwert und Ertragswertverfahren – mehr dazu im 3. Teil unserer Serie

Im neuen ‚Bundesmodell‘ wird die Ermittlung/Bewertung der Grundstücke durch gesetzlich vorgegebene Normen bestimmt, die ebenfalls im BewG (ab § 218) geregelt sind. Während für unbebaute Grundstücke grundsätzlich der aktuelle sogenannte Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksgröße zur Anwendung kommt, wird die Bewertung bebauter Grundstücke abhängig von der Grundstücksart auf andere Verfahren umgestellt.

Mehr dazu lesen Sie im 3. Teil.

Disclaimer: Steuerberatung ist den steuerberatenden Berufen vorbehalten und erfolgt explizit nicht. Wir können und dürfen keine individuelle Beratung hierzu anbieten und verweisen auf Ihre jeweiligen Steuerberater bei Fragen rund um das Thema Grundsteuerreform.