Die Grundsteuerreform 2022 – Bewertung bebauter Grundstücke durch das Sachwertverfahren (Teil 4)
Die Grundsteuerreform 2022 zieht neben der Bewertung im Ertragswertverfahren auch die Bewertung nach dem Sachwertverfahren mit sich. Das Sachwertverfahren findet grundsätzlich bei Nichtwohngrundstücken Anwendung, da bei Nichtwohngrundstücken in der Regel keine flächendeckenden Mieten als Bewertungsgrundlage zur Verfügung stehen. Zu den Nichtwohngrundstücken zählen i.w. Geschäftsgrundstücke sowie gemischt genutzte Grundstücke und im Teileigentum befindliche Grundstücke.
Wie wird der Grundsteuerwert im Sachwertverfahren ermittelt?
Im Sachwertverfahren wird der Bodenwert (Bodenrichtwert x Grundstücksfläche) mit dem Gebäudesachwert zu einem ‚vorläufigen Sachwert‘ addiert und mit einer sogenannten Wertzahl (zwischen 0,5 und 1,0) multipliziert. Diese Wertzahl ist gesetzlich festgelegt (in der Anlage 43 des BewG) und abhängig vom Bodenrichtwert in Kombination mit dem vorläufigen Sachwert.
Der Gebäudesachwert wiederum ergibt sich aus der Multiplikation von Normal-Herstellungskosten (Basis 2010) mit der Brutto-Grundfläche und dem Baupreisindex (der die Lücke zwischen der Basis 2010 und dem Stichtag 2022 schließt), der je nach Grundstücksart 141 bzw. 142 Indexpunkte beträgt, vermindert um eine ‚Alterswertminderung‘ von mindestens 30% (abhängig vom Verhältnis des Gebäudealters zur Gesamtnutzungsdauer).
Unterschied zum Ertragswertverfahren
Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren fließt hier der Bodenwert ohne ‚Abzinsungseffekte‘ in den gesamten Grundsteuerwert ein, sodass große Grundstücke mit hohen Bodenrichtwerten werttreibend sind. Dies ist immer dann besonders ‚ungünstig‘, wenn durch Bauteilerweiterungen der ursprüngliche Charakter des Gebäudes (z.B. eines Ein- oder Zweifamilienhauses) in ein gemischt genutztes Grundstück umgewandelt wird, da die Bodenrichtwerte in einem solchen Fall höher liegen als in einem Gewerbegebiet.
Tipp 3: Ein Grundstück mit einem Ein-/ bzw. Zweifamilienhaus bleibt vom Charakter her gleich, auch wenn durch Bauteilerweiterungen bzw. Nutzungsänderungen die Wohnfläche mindestens 50% der gesamten Fläche beträgt und neben der/den Wohnung/en weitere Räume nicht zu Wohnzwecken genutzt werden (z.B. Büro/Praxis etc.)
Zweiter wesentlicher Treiber für die Bestimmung des gesamten Sachwertes ist die Höhe der Bruttogrundfläche, die anders als die Wohnfläche (im Rahmen des Ertragswertverfahrens) definiert ist. Die Bruttogrundfläche ist die Summe der marktüblich nutzbaren Grundflächen (Außenmauer des Gebäudes) über alle Grundrissebenen inkl. Dachgeschoss mit einer Höhe von mehr als 1,25 Meter.
Der Unterschied zwischen Wohn- und Grundfläche
Da die Bewertung von bebauten Grundstücken neben dem Baujahr wesentlich von der Wohn- (im Ertragswertverfahren) bzw. Brutto-Grundfläche (Sachwertverfahren) abhängt, kümmern wir uns im nächsten Teil 5 unserer Grundsteuerreform 2022 Serie näher um das Thema der Definition von Wohn- bzw. Grundflächen.
Disclaimer: Steuerberatung ist den steuerberatenden Berufen vorbehalten und erfolgt explizit nicht. Wir können und dürfen keine individuelle Beratung hierzu anbieten und verweisen auf Ihre jeweiligen Steuerberater bei Fragen rund um das Thema Grundsteuerreform.
