Warum man bei steigenden Bauzinsen unbedingt vergleichen sollte

Baufinanzierungen sind heute deutlich teurer als noch zu Jahresbeginn – doch wie lassen sich die Kosten im Rahmen halten?

In den letzten 10 Jahren lebten Immobilienkäufer in einer durchaus angenehmen Situation: Die Bauzinsen befanden sich auf einem historischen Tiefpunkt, so dass die Finanzierung eines Eigenheims so günstig war wie nie zuvor. Diese Gewinne wurden mit den Jahren von steigenden Immobilienpreisen kompensiert, doch trotzdem lohnte sich eine Baufinanzierung häufig. Seit Anfang 2022 sind die Bauzinsen jedoch rasant gestiegen, wie diese Auswertung zeigt. Doch was können Interessenten jetzt tun, wenn sie eine Immobilie kaufen oder bauen möchten? Wie lassen sich trotzdem günstige Baukredite finden und wie kann ein Angebotsvergleich dabei helfen?

Bauzinsen 2022: Ein rasanter Aufwärtstrend

Ein genauerer Blick auf die Bauzinsen zeigt, wie teuer eine Baufinanzierung heute geworden ist: Lag der durchschnittliche Zinssatz für Baukredite im Dezember 2021 noch bei 1,37%, ist er bis September 2022 auf 3,08% pro Jahr angestiegen. Wer also heute eine Baufinanzierung aufnimmt, muss mit hohen Mehrkosten rechnen.

Ein Beispiel soll dies verdeutlichen:
Ein Baufinanzierung mit einem Volumen von 220.000 Euro und einer anfänglichen Tilgung von 2% bringt je nach Szenario große Unterschiede hervor:

Tabelle 1: Beispielrechnung zur Demonstration der Auswirkung der Zinserhöhung für Baukredite.

Hier zeigt sich sehr klar, dass die Zinskosten heute mehr als doppelt so hoch liegen. Darüber hinaus liegt die monatliche Rate bei sonst gleichen Bedingungen um über 300 Euro höher. Am Ende kommen aufgrund der Verschiebungen innerhalb der Rate gerade einmal etwas mehr als 4.000 Euro mehr an Rückzahlung heraus. Würden Kreditnehmer bei der Variante I die gleiche Rate von 931,33 Euro zahlen, läge die Restschuld nach 10 Jahren nur noch bei 132.578 Euro.

Möglichst günstige Bauzinsen: Welche Möglichkeiten stehen Interessenten zur Verfügung?

Wer eine Baufinanzierung in Anspruch nehmen möchte, sollte besonders viel Energie in die Suche nach dem richtigen Finanzierungspartner stecken. Denn bei Baufinanzierungen gilt generell:

• Hohe Kreditsummen: Bei hohen Kreditsummen schlagen auch kleine Zinsunterschiede stark durch. 0,1% von 200.000 Euro machen bereits 200 Euro jährlich aus.

• Lange Laufzeiten: Baukredite weisen lange Laufzeiten von 10-25 Jahren auf. Über einen so langen Zeitraum hinweg sorgen kleine Zinsunterschiede für hohe Geldbeträge.

Aus diesem Grund sollten potenzielle Kreditnehmer bei der Wahl der eigenen Immobilienfinanzierung entsprechend planvoll vorgehen. Dazu gehört:

1. Einen Kreditvergleich nutzen

Heute existieren sehr viele Fachportale, auf denen potenzielle Immobilienbesitzer die Bauzinsen aktuell vergleichen können. Das Ganze funktioniert ganz einfach:

a) Interessenten geben die gewünschte Darlehenssumme sowie die angestrebte Laufzeit ein und drücken den „Vergleichen-Button“.

b) In einem nächsten Schritt erfolgt die Eingabe einiger persönlicher Daten.

c) Die Fachkräfte des Vergleichsportals führen ein kleines Beratungsgespräch mit den Interessenten und loten die individuelle Situation sowie die Wünsche und Bedürfnisse des Kunden aus.

d) Die Betreuer suchen nach passenden Angeboten und senden diese an die Interessenten.

Am Ende können die potenziellen Kreditnehmer die verschiedenen Angebote sichten und sich für den günstigsten Anbieter entscheiden. So lassen sich nicht selten mehrere Zehntelprozent-Punkte an Zinsen sparen.

2. Unnötige Leistungsoptionen aussortieren

Bei einem Darlehensvergleich ist es zudem möglich, unnötige Leistungsoptionen auszusortieren. Diese werden bei der Zinskalkulation des Anbieters nämlich mit einberechnet und erhöhen den Zinssatz. Ein gutes Beispiel ist hierbei die bereitstellungsfreie Zeit. Da diese nur beim Hausbau eine wichtige Rolle spielt, lässt sie sich beim Immobilienkauf aus dem Vertrag verhandeln. Hier lohnt es sich, beim Anbieter nachzufragen und dafür im besten Fall einen kleinen Zinsnachlass zu bekommen. Das Gleiche gilt für hohe Sondertilgungsoptionen, wenn schon vorher feststeht, dass Sondertilgungen nur in sehr geringem Maße oder sogar gar nicht in Anspruch genommen werden können.

3. Eigenkapital optimieren

Je mehr Eigenkapital Kreditnehmer aufbringen, desto geringer die nötige Kreditsumme. Dieser Zusammenhang lässt sich durchaus als trivial bezeichnen. Doch darüber hinaus bringt höheres Eigenkapital auch geringere Zinsen mit sich. Das ergibt sich aus der Tatsache, dass mehr Eigenkapital eine niedrigere Beleihung der Immobilie mit sich bringt. Dies bedeutet wiederum ein geringeres Ausfallrisiko für die Bank – und genau das belohnen Banken mit geringeren Zinsen.

Hier sollten Kreditnehmer also abwägen, ob sich lieber noch einige Monate weiter Eigenkapital ansparen oder sofort mit der Baufinanzierung loslegen. Dies ist auch deshalb interessant, weil die Bauzinsen aufgrund der Inflation und der zu erwartenden Zinsschritte der EZB tendenziell weiter steigen könnten.

Tipp: Beim Hausbau erkennen Banken Eigenleistungen als Eigenkapital an. Im Idealfall lassen sich so bis zu 15% der Kreditsumme als Eigenkapital verbuchen, um einen günstigeren Zinssatz zu bekommen. Dies lohnt sich jedoch nur, wenn am Ende die Leistungen auch wirklich innerhalb eines realistischen Zeitrahmens erbracht werden können.

4. Zinsbindung optimieren

Die Zinsbindung beschreibt quasi die Laufzeit der Baufinanzierung. Im Normalfall verbleibt danach eine Restschuld, die über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanziert wird. Die Zinsbindung lässt sich dabei innerhalb gewisser Grenzen frei wählen. Diesen Umstand können Kreditnehmer nutzen, um sich auf die Zinssituation umzustellen.

Grundsätzlich gilt dabei:

• Lange Zinsbindung: Eine lange Zinsbindung lohnt sich vor allem dann, wenn das Zinsniveau gerade niedrig ist und in den nächsten Jahren mit steigenden Zinsen zu rechnen ist. In diesem Fall ließen sich die niedrigen Zinsen lange nutzen – eine echte Kostenersparnis in Verbindung mit hoher Planungssicherheit!

• Kurze Zinsbindung: Eine kurze Zinsbindung von 5 Jahren ist immer dann interessant, wenn das aktuelle Zinsniveau eher hoch ausfällt und Experten mit sinkenden Bauzinsen in der nahen Zukunft rechnen. Somit bräuchten nur kurz die hohen Zinsen gezahlt werden, um bei der Anschlussfinanzierung dann ein günstigeres Angebot zu nutzen.

Aktuell erweist sich eine Einschätzung als schwierig. Das Zinsniveau ist zwar gestiegen, befindet sich historisch betrachtet jedoch immer noch auf der günstigen Seite. Zudem lässt sich kaum abschätzen, wie die Bauzinsen in 3-5 Jahren aussehen. Zinsbindungen zwischen 5 und 10 Jahren werden deshalb heute sehr häufig gewählt.

Achtung: Die Zinsbindung hat jedoch auch aus sich selbst heraus eine Wirkung auf die Zinsen. Lange Zinsbindungen lassen sich Banken häufig mit einem kleinen Zinsaufschlag bezahlen. Am Ende ist es wichtig, einen goldenen Mittelweg aus eigener Planungssicherheit und kleinen Zinsaufschlägen zu finden.

5. Baufinanzierung zu zweit aufnehmen

Durch Anbietervergleiche lassen sich unter den aktuellen Umständen die besten Konditionen finden.

Wer als Paar ein Haus kaufen möchte, sollte auch die Immobilienfinanzierung gemeinsam in Anspruch nehmen. Verteilt sich die Last auf zwei Kreditnehmer, steigt oft die Bonitätsbewertung. Dies führt wiederum zu niedrigeren Kreditzinsen. Eine gemeinsame Baufinanzierung ist jedoch nur dann sinnvoll, wenn beide Kreditnehmer über eigenes Einkommen und eine gute Bonität verfügen.

Mit der richtigen Strategie zur günstigen Baufinanzierung

Abschließend lässt sich festhalten, dass die Bauzinsen aktuell für deutlich teurere Finanzierungen sorgen als noch zu Jahresbeginn. Der Ukrainekrieg, die Nachwehen von Corona und die damit verbundene Inflation haben Zinserhöhungen nötig gemacht, die neben den Zinsen für Staatsanleihen indirekt auch die Bauzinsen beeinflussen. Wer heute also eine günstige Immobilienfinanzierung nutzen möchte, muss die Anbietersuche planvoll angehen. Nur so lassen sich Kreditanbieter finden, die unter den aktuellen Gegebenheiten möglichst niedrige Kreditzinsen berechnen.