Gebäudeversicherung und Immobilienverkauf: Wer haftet bis zur Übergabe?

Beim Verkauf einer Immobilie stehen meist der Kaufpreis, der Übergabetermin und die Vertragsabwicklung im Vordergrund. Was dabei oft übersehen wird, ist die bestehende Wohngebäudeversicherung, denn diese bleibt auch während der Verkaufsphase bestehen und wirft wichtige Fragen auf. Wie lange haftet der Verkäufer bei einem Schaden am Gebäude? Wann geht die Versicherung auf den Käufer über? Und welche Regelungen gelten, wenn Besitz und Eigentum zeitlich auseinanderfallen?

Zeitversetzter Übergang von Eigentum und Besitz

Nach dem Kaufvertragsabschluss bleibt der Verkäufer zunächst Eigentümer der Immobilie. Der Käufer wird erst dann rechtlicher Eigentümer, wenn die Umschreibung im Grundbuch erfolgt ist. In der Praxis wird im Vertrag meist ein früherer Zeitpunkt vereinbart, zu dem der wirtschaftliche Besitz auf den Käufer übergeht. Ab diesem Moment trägt dieser die laufenden Kosten, kümmert sich um die Instandhaltung und übernimmt das Risiko für Schäden.

Durch diese zeitliche Trennung entsteht oftmals Unsicherheit in Bezug auf den Versicherungsschutz. Auch wenn der Käufer wirtschaftlich bereits verantwortlich ist, bleibt der Verkäufer bis zur Umschreibung als Versicherungsnehmer eingetragen. Damit verbunden ist die Verpflichtung, die Wohngebäudeversicherung weiterhin bestehen zu lassen. Eine Kündigung vor dem Eigentumsübergang ist ausgeschlossen, da der Vertrag erst mit der Grundbuchumschreibung automatisch auf den Käufer übergeht.

Versicherung bleibt zunächst beim Verkäufer

Die Wohngebäudeversicherung schützt die Immobilie gegen typische Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und weitere mögliche Gefahren und ist daher objektbezogen und nicht personengebunden. Sobald der Käufer im Grundbuch eingetragen ist, wird er automatisch Vertragspartner der Versicherung. Der bisherige Versicherungsnehmer, also der Verkäufer, kann den Vertrag zu diesem Zeitpunkt beenden, wenn keine weitere Nutzung gewünscht ist. Bis dahin bleibt die Verantwortung jedoch bei ihm.

Dieser automatische Übergang basiert auf einer klaren gesetzlichen Grundlage. Er sorgt dafür, dass es keine Lücke im Versicherungsschutz gibt, selbst wenn der vertraglich vereinbarte Besitz bereits früher übergeht. Der Käufer erhält nach dem Eigentumswechsel ein Sonderkündigungsrecht, was bedeutet, dass der bestehende Vertrag innerhalb eines Monats beendet und ein neuer abgeschlossen werden kann. Bis zu diesem Zeitpunkt bleibt der übernommene Vertrag uneingeschränkt wirksam.

Haftung bei Schäden vor der Eigentumsumschreibung

Kommt es während der Übergangsphase zu einem Schaden am Gebäude, hängt die Haftung davon ab, ob der Besitz bereits übergeben wurde. Liegt der Besitz weiterhin beim Verkäufer, bleibt auch das Risiko auf seiner Seite. Der Schaden wird in diesem Fall durch die laufende Versicherung abgedeckt, und die Meldung erfolgt durch den Verkäufer als Versicherungsnehmer.

Wurde der Besitz wiederum bereits an den Käufer übertragen, trägt dieser ab dem vereinbarten Zeitpunkt das Risiko. Der Schaden ist dennoch über die bestehende Versicherung des Verkäufers abgesichert, da der Vertrag noch nicht offiziell übergegangen ist. Für die Schadensmeldung muss in diesem Fall eine Abstimmung erfolgen, da nur der Verkäufer berechtigt ist, mit dem Versicherer zu kommunizieren. Um solche Situationen eindeutig zu regeln, ist es ratsam, entsprechende Klauseln in den Kaufvertrag aufzunehmen.

Versicherungspflicht bleibt bis zur Umschreibung bestehen

Auch bei nicht mehr genutzten oder leerstehenden Gebäuden darf der Versicherungsschutz nicht unterbrochen werden. Der Vertrag muss bis zur Eintragung des Käufers im Grundbuch bestehen bleiben und kann nicht vorzeitig gekündigt werden. Diese Verpflichtung dient dem Schutz des Gebäudes und sichert gleichzeitig beide Vertragsparteien gegen unerwartete Risiken ab.

Versäumt der Verkäufer, die Beiträge zu zahlen oder die Versicherung ordnungsgemäß weiterzuführen, kann dies im Schadensfall zu rechtlichen und finanziellen Konsequenzen führen. Käufer sollten sich bereits im Vorfeld über den Versicherungsstatus informieren und sicherstellen, dass die Police bis zum Eigentumsübergang aktiv bleibt.

Regelungen im Vertrag schaffen Verbindlichkeit

Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollte der Kaufvertrag zusätzlich klare Aussagen zur Gebäudeversicherung enthalten. Neben dem genauen Übergabetermin lassen sich auch Regelungen zur Kostenverteilung in der Übergangsphase sowie der geplante Umgang mit der bestehenden Versicherung festhalten. Dabei sollte ebenfalls dokumentiert werden, ob der Käufer die Police übernehmen oder zu einem anderen Anbieter wechseln möchte.

Lückenloser Schutz während des gesamten Verkaufsprozesses

Während des gesamten Verkaufsprozesses muss also der Versicherungsschutz für das Gebäude ohne Unterbrechung bestehen bleiben. Das gilt unabhängig davon, ob das Haus noch bewohnt ist, bereits leer steht oder schon an den Käufer übergeben wurde. Die Wohngebäudeversicherung endet demnach nicht mit der Übergabe, sondern bleibt bis zur Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch wirksam. Nach der Umschreibung kann der Käufer den bestehenden Vertrag entweder übernehmen oder eine neue Versicherung abschließen. Bis dahin trägt der Verkäufer weiterhin die Verantwortung für den laufenden Versicherungsschutz. Damit der Übergang so problemlos wie möglich verläuft, sollten beide Seiten ihre Aufgaben kennen und sich frühzeitig abstimmen.