Verjährungsfrist bei Mietschäden – bis wann müssen Vermieter Schäden geltend machen?

Vermieter haben regelmäßig eine sechsmonatige Verjährungsfrist nach Auszug eines Mieters bei durch ihn verursachten Schäden an der Wohnung zu beachten. Diese regelt § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB. Mieter konnten sich also darauf verlassen, dass sie mit Ablauf eines halben Jahres nach Auszug nicht mehr mit Ansprüchen aus dem abgelaufenen Mietverhältnis konfrontiert werden. Ein aktuelles Urteil bringt das bisherige Verständnis jedoch zu Gunsten von Vermietern durcheinander.

Mietschäden und nun? Die Uhr tickt nicht mehr ganz so schnell!

Doch was war passiert? In dem verhandelten Fall ging es um eine Mieterin in Erlangen, die ihre Wohnung gekündigt hatte und diese am 08. November 2019 an den Vermieter zurückgab. Am 26. Februar 2020 – also gut drei Monate nach ihrem Auszug – reklamierte der ehemalige Vermieter Schäden in der Wohnung wie beispielsweise zerkratzte Fußböden und eine beschädigte Steckdose. Hierfür veranschlagte er 1.175 Euro Schaden, die der Vermieter nun bei der Mieterin innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist geltend machen wollte.

Da sich der aufgrund von Erbfolge eingetretene Vermieter nicht klar äußerte, ob er von der Mieterin die Behebung der Schäden verlangte oder diese nur für die Schäden aufkommen und diese bezahlen sollte, passierte zunächst nichts. Nachdem weitere Monate verstrichen waren, wickelte der Vermieter das Mietverhältnis schlussendlich ab, indem er die ursprünglich vereinnahmte Kaution in Höhe von gut 785 Euro einbehielt.

Jetzt könnte der Fall an dieser Stelle schon beendet sein. Die Mieterin sah jedoch die Möglichkeit, die einbehaltene Kaution zurückzufordern, da der Entschluss zum Einbehalt und der tatsächliche Einbehalt der Kaution durch den Vermieter erst nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist erfolgte. Ein Schreiben des Vermieters an die Mieterin vom 26. Februar 2020, indem der Vermieter die Aufrechnung der Schäden erklärt, ging der Mieterin nicht zu. Die Mieterin zog daher vor Gericht und erhielt vor dem Amtsgericht Erlangen Anspruch auf Rückzahlung der 785 Euro Kaution. Auch vor dem Landgericht Nürnberg-Fürth hatte der Vermieter mit der Berufung das Nachsehen, weswegen er den Fall letztendlich vor den BGH brachte.

Der Vermieter zog vor den BGH – mit Erfolg

In Karlsruhe nahmen sich die Richter der Thematik an und fällten mit ihrem Urteil eine vermieterfreundliche Rechtsprechung, wonach Vermieter auch nach Ablauf von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses bereits verjährte Ansprüche mit der Kaution verrechnen dürfen.

Da die Kaution gerade eben zur Sicherung der Ansprüche von Vermietern gegenüber Mietern diene, sollten sich Vermieter mit ebendieser auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen Ansprüche aus dem Mietverhältnis schadlos stellen können.

Dabei müssten Vermieter die Mieter auch vorher nicht erst zur Zahlung der Reparaturkosten auffordern und den Schaden – sofern er beweisbar durch den Mieter entstanden ist – in einem zumutbaren Zeitfenster beheben.

Mit dieser wegweisenden Rechtsprechung im Hinblick auf die Verrechnung der Mietkaution zu Gunsten der Vermieter ging der Fall zurück ans Landgericht Nürnberg-Fürth, dessen Richter nun im vorliegenden Fall inhaltlich prüfen müssen, ob überhaupt Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen die Mieterin bestehen und in welcher Höhe.

Für Vermieter folgt aus der höchstinstanzlichen Rechtsprechung eine Stärkung im Hinblick auf den Umgang mit etwaigen Mietschäden und deren Verrechnung mit der hinterlegten Mietkaution. Dabei nimmt der BGH mit Blick auf die bisher etablierte Verjährungsfrist einen praxisnahen Ansatz und stellt die Kausalität zwischen Mietschaden und Kaution zur Behebung in den Vordergrund.

Wer das gesamte Urteil nachlesen will, findet dieses unter: Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23