Mit Immobilien den Weg zur finanziellen Freiheit erreichen?

Es klingt fast zu einfach um wahr zu sein: Eine Immobilie kaufen, vermieten und schon zahlt der Mieter die eigene Immobilie ab und der Vermieter freut sich über ein passives Einkommen. Doch ist es wirklich so einfach wie in vielen Blogs und YouTube-Videos beschrieben? Welche Risiken erwarten Vermieter und wo liegen echte Chancen verborgen?

Eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen

Grundsätzlich ist der Gedanke, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen, ein solides Mittel, das eigene Vermögen zu diversifizieren – also das Risiko zu streuen. Wer heute eine Immobilie kauft, um diese zu vermieten, erhält einen inflationsgeschützten Sachwert (die Immobilie) und auf der anderen Seite regelmäßige Einnahmen durch Mietzahlungen.

Andere prominente Beispiele für Sachwerte sind beispielsweise Aktien – schütten diese hierüber eine Dividende aus, wäre dies vergleichbar mit der Mietzahlung einer Immobilie.

Vorteile einer Immobilie als Kapitalanlage

1. Eigenkapitalrendite

Um an den obenstehenden Vergleich zwischen einer Immobilie und einer Aktie als Kapitalanlage anzuknüpfen, liegt hier auch schon ein wesentlicher Unterschied, denn in der Regel werden Aktien ohne Fremdkapitalaufnahme gekauft, während Immobilien über eine Bankfinanzierung unter Einbringung von Eigenkapital finanziert werden.

Das bedeutet, dass mit 20.000 € Eigenkapital Aktien im Wert von 20.000 € gekauft werden können, aufgrund des fremdfinanzierten Bankendarlehens aber beispielsweise bei einer 20%igen Eigenkapitalquote eine Eigentumswohnung für 100.000 € gekauft werden könnte. Gehen wir in unserem Beispiel von einer identischen Verzinsung in Höhe von 5 Prozent aus, würde unser Aktieninvestment somit jährlich 1.000 € Dividenden abwerfen, während die vermietete Eigentumswohnung bei 5.000 € Mieteinnahmen läge – trotz gleichem Eigenkapitaleinsatz!

Dieses Beispiel verdeutlicht den Hebel- oder „Leverage“-Effekt und erklärt, warum die sogenannte Eigenkapitalrendite durch die Fremdfinanzierung der Bank stark erhöht werden kann.

Hinweis: Natürlich ist unser Beispiel zum besseren Verständnis stark vereinfacht: Hierbei unberücksichtigt bleiben beispielsweise die Abzüge. In der Regel werden Kapitalerträge mit der Kapitalertragsteuer (vereinfacht 25 Prozent) versteuert, während von den reinen Mieteinnahmen auch Kosten z.B. für die Finanzierung abgezogen werden. Schlussendlich wird der „Gewinn der Immobilie“ im Rahmen der Jahressteuererklärung mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert.

2. Die Inflation – dein Freund und Helfer

Mit Blick auf die vergangenen Jahrzehnte und einer durch die EZB angestrebten jährlichen Inflationsrate von 2 Prozent wird das „normale“ Geldvermögen jährlich entwertet. Unter der Annahmen, dass die Immobilie in unserem obigen Beispiel keine Abnutzung oder Wertsteigerung erfährt, würde der nominale Wert der Immobilie somit jedes Jahr um 2 Prozent steigen.

Doch warum? Ganz einfach: Müsste ich im ersten Jahr noch 100.000 € aufbringen um die Immobilie zu einem Sachwert von 100.000 € zu kaufen, ist meine Kaufkraft nach einem Jahr mit 2 Prozent Inflation gesunken und ich müsste 102.000 € aufbringen, um einen Sachwert über 100.000 € zu kaufen.

Landläufig heißt es immer „Immobilien steigen automatisch im Preis“ – dabei ist die Aussage nur vordergründig richtig. Die Steigerung ist im großen Maße schlicht ein Synonym der Entwertung der Kaufkraft bzw. Inflation.

Immobilieninvestoren hilft dieser Umstand auf zwei Arten: Zum einen wird Fiat-Geld in einen inflationsgeschützten Sachwert getauscht und die Kaufkraft damit erhalten, auf der anderen Seite entwertet der auf Basis von Fiat-Geld aufgenommene Kredit mit der Inflationsrate! Ein Umstand, der insbesondere bei langfristigen Immobilienanlagen zum Tragen kommt – denn liegt die monatliche Tilgungsrate beispielsweise bei 1.000 €, sinkt der „Wert“ dieser 1.000 € natürlich ebenso im Laufe der Zeit durch die Inflation.

Risiken einer Immobilie als Kapitalanlage

Das ist eine schöne Überleitung zu den Risiken einer Immobilie als Kapitalanlage. Denn so schön und „selbst laufend“ die vorgenannten Punkte auch klingen mögen, gibt es einige Punkte, die Investoren beim Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage berücksichtigen sollten.

1. Im Einkauf liegt der Gewinn

Die sture Annahme, dass der „Wert“ der Immobilie immer weiter steigt ist trügerisch. Wie oben beschrieben, ist der größte Teil der Steigerung ein Sinnbild für die Entwertung des Geldes. Der Wert bzw. die Kaufkraft, die durch die Immobilie dargestellt wird, bleibt dabei unverändert. Wer also zu teuer kauft, wird auch noch nach 5 oder 10 Jahren zu teuer gekauft haben.

2. Hohe Folgekosten und Sanierungsstau

Schauen Sie sich – insbesondere bei Eigentumswohnungen – genau die wirtschaftliche Gesamtsituation der Liegenschaft an. Wurde die Liegenschaft von den bisherigen Eigentümern gut instand gehalten oder fand ein Werteverzehr zu Lasten nachfolgender Käufer statt, die in den kommenden Jahren mit größeren Maßnahmen wie Dach-/Strang- oder Heizungssanierungen rechnen müssen?

3. Mieterauswahl

Eine Immobilie als Kapitalanlage ist nicht immer „passiv“ und wirft ohne unser Zutun monatlich Geld ab, wie uns der Begriff „passives Einkommen“ gerne suggeriert. Die Belastung ist eher phasenweise: Steht eine Neuvermietung an, ist hier durchaus Augenmerk für die Mieterauswahl gefragt – denn wer bereits sorgfältig den neuen Mieter wählt, hat auch im laufenden Mietverhältnis weniger Ärger und Probleme. Auch wenn es vermeintlich „leichter“ erscheint, sollten Sie die Mieterauswahl daher lieber nicht durch ihren Vormieter übernehmen lassen, denn dieser hat regelmäßig ganz anders gerichtet Interessen wie beispielsweise die schnelle Auflösung des alten Mietvertrags.

Wie Sie sehen, bringt eine Immobilie als Kapitalanlage viele Vorteile mit sich, die sicherlich als Vermögensbaustein nicht wegzudiskutieren sind. Ein blindes „All-in“ ist aber keine gute Idee. Insbesondere sollte beim Kauf nicht außer Acht gelassen werden, dass es sich um ein wirtschaftliches Gut handelt, dass einer Abnutzung unterliegt, die über das Mittel der Abschreibung berücksichtigt wird.

Wer sorgfältig prüft und lieber mit konservativen Annahmen rechnet, wird sicherlich über eine Immobilie als Kapitalanlage eine sinnvolle Ergänzung für den eigenen Vermögensaufbau finden.

 

Disclaimer: Steuerberatung ist den steuerberatenden Berufen vorbehalten und erfolgt explizit nicht. Wir können und dürfen keine individuelle Beratung hierzu anbieten und verweisen auf Ihre jeweiligen Steuerberater bei Fragen rund um das Thema Grundsteuerreform.