Was ist die Eigenkapitalrendite beim Immobilienkauf?

Beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage stellt sich für Käufer immer die Frage: Lohnt sich der Immobilienkauf überhaupt? Oft wird die jährliche Kaltmiete durch den Kaufpreis geteilt und die sich hieraus ergebende Verzinsung mit alternativen Investitionsmöglichkeiten oder Tages-/Festgeldangeboten verglichen. Warum dieser Vergleich hakt und welche Rolle die Eigenkapitalrendite beim Immobilienkauf spielt, klären wir in diesem Artikel.

Eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen – lohnt sich das?

Um die Wirtschaftlichkeit eines Immobilienkaufs als Kapitalanlage zu betrachten, springen wir direkt in die Praxis und nutzen für unsere Darstellung das altbewährte Mittel eines Beispiels. In unserem Szenario gehen wir von einer 2-Zimmer Eigentumswohnung mit 75 m² Wohnfläche aus, die aktuell zu 750 Euro pro Quadratmeter vermietet ist und zu einem Kaufpreis von 150.000 € verkauft werden soll.

Der erste und zunächst einfachste Ansatz der Betrachtung ist ein Kauf aus Eigenkapital, d.h. es wird kein Kredit für die Finanzierung der Wohnung aufgenommen. Hierbei kann die sogenannte Bruttorendite berechnet werden, indem die monatlichen Kaltmieten auf‘s Jahr hochgerechnet und dann durch den Kaufpreis geteilt werden:

12 Monate * 750 Euro = 9.000 Euro Kaltmiete pro Jahr

9.000 / 150.000 = 6,0 Prozent Rendite

Der erste Gedanke: Das ist doch eine super Verzinsung verglichen mit aktuellen Tages- und Festgeldangeboten zwischen 3 und 4 Prozent. Jedoch lässt diese Betrachtung einige Punkte unberücksichtigt.

Neben dem Kaufpreis der Immobilie müssen beim Erwerb auch sogenannte Kauferwerbsnebenkosten gezahlt werden. Hierzu zählen die Grunderwerbsteuer (die von Land zu Land unterschiedlich ist, mittlerweile aber mehrheitlich 6,5 % beträgt), die Kosten für Notar und Grundbuch (ca. 1-2 %) und gegebenenfalls Kosten für den Immobilienmakler in Höhe von 3,57 %.

Diese Kauferwerbsnebenkosten belaufen sich in unserem Beispiel auf 12,07 % und betragen somit bei einem Kaufpreis von 150.000 Euro insgesamt 18.105 Euro. Da diese Kosten bereits beim Kauf mit aufgebracht werden müssen und somit anderswo nicht mehr investiert werden können, müssen sie in der Betrachtung der Rendite berücksichtigt werden.

Hinzu kommt das sogenannte „nicht-umlagefähige“ Hausgeld. Wie der Name schon verrät, sind die Kosten des nicht-umlagefähigen Hausgeldes nicht über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlagefähig und müssen somit durch den Vermieter bezahlt werden bzw. schmälern den Teil, der von der Kaltmiete auf Vermieterseite übrig bleibt. In unserem Beispiel gehen wir von einem nicht-umlagefähigen Hausgeld in Höhe von 80 Euro pro Monat aus.

Tipp: Sie finden das Hausgeld in umlagefähige und nicht-umlagefähige Kosten aufgeteilt in jeder Hausgeldabrechnung in der Regel als Jahreswert und müssen diesen Wert durch zwölf teilen, um auf die monatlich nicht-umlagefähigen Kosten zu kommen.

Die „echte“ Netto-Rendite einer vermieteten Wohnung als Kapitalanlage

Wenn wir uns an obigem Beispiel orientieren verändern sich nun also beide Zahlen. Von der monatlichen Kaltmiete in Höhe von 750 Euro müssen wir nun 80 Euro nicht-umlagefähiges Hausgeld abziehen und erhalten somit nur noch eine Jahresmiete von 8.040 Euro.

Diese 8.040 Euro teilen wir nun durch den Kaufpreis zuzüglich der Kauferwerbsnebenkosten in Höhe von 18.105 Euro und erhalten eine Netto-Rendite unserer Wohnung von 4,78 %.

Wer dabei noch exakter bzw. konservativer rechnen möchte, kann die Instandhaltungsrücklage berücksichtigen und ebenfalls von der Kaltmiete abziehen, denn die Instandhaltungsrücklage wird zunächst in das „Sparschwein“ der Eigentümergemeinschaft gezahlt, um beispielsweise spätere Erhaltungsmaßnahmen zu finanzieren und verschwindet somit aus der Sphäre des Anlegers.

Der Einfluss von Fremdfinanzierung – die Eigenkapitalrendite beim Immobilienkauf

Wie wir sehen wird bei vollständiger Berücksichtigung der Kauferwerbsnebenkosten und der Kosten des nicht-umlagefähigen Hausgeldes das Gap zwischen Mietrendite und anderen Anlageformen wie beispielsweise Tages-/Festgeld deutlich kleiner. Für dieses „bisschen“ mehr Rendite jedoch tragen Vermieter die vollständigen Risiken, die die Vermietung einer Immobilie mit sich bringt, wie beispielsweise Leerstand, Mietnomaden, Sonderumlagen und natürlich die Investition der eigenen Zeit für Mieterwechsel, Nebenkostenabrechnungen usw..

Doch warum ist der Kauf von Immobilien als Kapitalanlage für so viele Menschen trotzdem attraktiv? Einer der Gründe ist die sogenannte Eigenkapitalrendite. Beim Kauf einer vermieteten Immobilie nutzen viele Anleger den sogenannten Leverage-Effekt, also das Hebeln der Immobilien-Investition über Fremdkapital.

Wir werden anhand unseres obigen Beispiels ganz konkret: Anstatt 150.000 Euro Eigenkapital aufzubringen, nutzen wir nun ein Darlehen der Bank über 120.000 Euro, was einem Beleihungsauslauf von 80 % des Kaufpreises entspricht. Im Umkehrschluss müssen wir anstatt 168.105 Euro nun nur noch 48.105 Euro Eigenkapital aufbringen (30.000 Euro Kaufpreis zzgl. Kauferwerbsnebenkosten).

Unsere Renditeberechnung stellt sich nun wie folgt dar:

8.040 Euro jährliche Zinseinnahmen

– 4.200 Euro jährliche Zinsen zu 3,5 % Zinssatz auf 120.000 Euro Darlehen

3.840 Euro Überschuss geteilt durch den Eigenkapitaleinsatz von 48.105 Euro

= 8,0 Prozent Eigenkapitalrendite

Wie wir sehen, schaffen wir es plötzlich mit dem von uns eingesetzten Eigenkapital eine Rendite von 8 Prozent zu erzielen – und das trotz Berücksichtigung des nicht-umlagefähigen Hausgeldes und der Kauferwerbsnebenkosten sowie der an die Bank zu zahlenden Zinsen. Doch wieso ist das so?

Fremdfinanzierung bei der Immobilienanlage – der Leverage-Effekt

Unser Beispiel zeigt deutlich, dass der Kauf einer vermieteten Immobilie unter der Nutzung von Fremdkapital zu einer höheren Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals führt. Dabei handelt es sich um die sogenannte Eigenkapitalrendite die durch den Leverage-Effekt, also das Hebeln einer Investition über Fremdkapital, erhöht wird.

Natürlich handelt es sich bei der Eigenkapitalrendite nicht um einen starren Wert: Je weniger Eigenkapital zu Gunsten von Fremdkapital eingesetzt wird, desto höher ist die Eigenkapitalrendite und vice versa.

Unberücksichtigt bleiben in unserem Beispiel die steuerlichen Effekte einer Immobilieninvestition, da diese abhängig von dem individuellen Steuersatz sind. Grundsätzlich führt die steuerliche Anrechenbarkeit von Kosten jedoch zu einer weiteren Erhöhung der Eigenkapitalrendite beim Immobilienkauf – sprechen Sie hierzu am besten mit Ihrem Steuerberater.

Hinweis: Auch wenn sich die Eigenkapitalrendite durch die Nutzung von immer mehr Fremdkapital verlockend anhört sei an dieser Stelle auf den Grundsatz der Betriebswirtschaftslehre verwiesen: Rendite = Risiko! Eine höhere Rendite durch einen höheren Fremdkapitalhebel erhöht auch das Risiko, beispielsweise das Risiko der Kapitaldienstfähigkeit oder der Nachbeleihung durch Kreditinstitute.

Wenn Sie Fragen rund um das Thema Immobilienkauf und Vermietung von Immobilien haben, stehen Ihnen unsere Experten für Verkauf, Vermietung und Verwaltung gerne zur Verfügung! Rufen Sie an – 02235 – 92 92 60.