Vermietung: Sollten Vermieter einen Stellplatz lieber separat vermieten?
Immobilienbesitzer die ihre Immobilie vermieten wollen und einen Stellplatz, egal ob Garage, Tiefgaragenstellplatz, Außenstellplatz oder Carport mitvermieten möchten, stellen sich oft die Frage, ob hierfür ein separater Mietvertrag notwendig oder sinnvoll ist. In unserem Artikel gehen wir auf die Vor- und Nachteile ein, die die separate Vermietung eines Stellplatzes mit sich bringt.
Wohnung und Stellplatz in einem Mietvertrag vermieten
Die häufigste und üblichste Form einen Stellplatz zu vermieten ist, hierfür im Wohnungsmietvertrag eine separate Miete für den zugehörigen Stellplatz auszuweisen, die die gesamte Kaltmiete sodann um den entsprechenden Betrag für den Stellplatz erhöht. (Anmerkung: Jede Form von Stellplatz ist hiermiet gemeint, z.B. Garage, Carport etc. – der besseren Lesbarkeit reduzieren wir auf „Stellplatz“)
In der Folge bedeutet dies, dass sowohl die Wohnung als auch der dazugehörige Stellplatz aus rechtlicher Sicht zukünftig über ein und den selben Mietvertrag geregelt werden, es also nicht zu einer späteren Abspaltung bzw. Trennung ohne Einvernehmen des Mieters kommen kann.
Natürlich ist der Ansatz, sowohl die Wohnung als auch den dazugehörigen Stellplatz in einem Mietvertrag auszuweisen, aufgrund der Nähe zur Praxis die häufigste und komfortabelste Variante, da es eben auch nur eines Mietvertrags bedarf und hierbei nur eine zusätzliche Spalte auszufüllen ist.
Dabei Stellplätze stellen eine gute Möglichkeit dar, die Attraktivität der Wohnung zu steigern und/oder im Hinblick auf die Zielgruppe zu verändern. So gibt es Mieter, die aufgrund ihrer Arbeit zwingend auf ein Auto und angewiesen sind und sich die lästige Parkplatzsuche nach dem Feierabend ersparen möchten. Für diesen Mieter stellt der Stellplatz einen Mehrwert dar. Es gibt jedoch auch diejenigen Mieter, die beispielsweise in innenstadtnahen Lagen und aufgrund von Homeoffice oder der Nähe zur Arbeitsstätte etc. keinen Stellplatz benötigen. In diesem Fall wird durch eine zwingende Verknüpfung der Vermietung der Wohnung mit der Vermietung des Stellplatzes die Zielgruppenansprache der potentiellen Mieter nicht wertmaximierend erfolgen.
Stellplatz und Wohnung separat vermieten – mehr Aufwand aber auch mehr Ertrag
Unabhängig davon, ob einer Eigentumswohnung ein Stellplatz per Sondernutzungsrecht zugeordnet ist oder der Stellplatz ein eigenes Grundbuch hat, da er auf einem separaten Grundstück steht, können Stellplätze immer unabhängig beziehungsweise separat von der Wohnung vermietet werden. Wichtig ist dabei nur, dass der Vermieter dem Mieter auch die Nutzung des Stellplatzes ermöglichen kann. Juristisch handelt es sich dabei um die schuldrechtliche und sachenrechtliche Trennung.
Ein grundsätzlicher Vorteil, Stellplätze separat und unabhängig von der Wohnung zu vermieten, liegt in der unabhängigen Nutzung der „Einzelteile“ Wohnung und Stellplatz, die es ermöglicht, den Wert beider „Teile“ – zu maximieren.
Zum Beispiel ist ein möglicher Mieter ohne Auto nicht bereit, einen besonders hohen Preis für einen mitvermieteten Stellplatz zu bezahlen, jedoch aber für den hohen Wohnwert dieser einen Wohnung die ihm gefällt, während ein Anwohner einer umgebenden Wohnung, der nach einem Stellplatz für sein zweites Auto oder Motorrad sucht, den Wert des Stellplatzes als höher betrachtet und den Stellplatz separat anmieten würde.
Hierüber hinaus obliegt es dem Vermieter, den Mietvertrag für einen Stellplatz mit einer anderen und kürzeren Kündigungsfrist zu versehen, getrennt von der Wohnung zu kündigen und somit im Zweifelsfall einen Stellplatz auch kurzfristig, ohne die hohen Anforderungen beziehungsweise Hemmnisse der Kündigung eines normalen Wohnraummietvertrages zu kündigen.
Auch im Zuge einer Mietstreitigkeit oder Mietauseinandersetzung birgt dies ein zusätzliches Mittel für Vermieter.
Die Mietanpassung kann im Falle der separaten Vermietung von Wohnung und Stellplatz ebenfalls getrennt erfolgen.
Aus Sicht von Mietern ist die Option der separaten Vermietung auch interessant. So könnten Mieter kurzfristig auf individuelle Änderungen ihrer Lebensumstände reagieren. Beispielsweise, wenn ein Mieter seinen Job wechselt und zukünftig nicht mehr auf seinen PKW angewiesen ist, könnte er diesen verkaufen und innerhalb kürzester Zeit die Kosten für die Stellplatzmiete durch Kündigung des separaten Mietvertrags für den Stellplatz einsparen, während der Wohnungsmietvertrag ungekündigt bleibt.
Fazit: Stellplätze lieber separat zu vermieten!
Grundsätzlich sollten Vermieter aufgrund der vorgenannten Vor- und Nachteile Stellplätze lieber separat vermieten. Dabei bedarf es nicht zwingend unterschiedlicher Mieter. Neben der möglichen Wertmaximierung erhöht die getrennte Vermietung die Flexibilität für Vermieter abhängig von persönlichen Umständen und der Entwicklung des Mietverhältnisses und der Mietpreise für Wohnimmobilien und überwiegt die kleinen Nachteile des leicht erhöhten administrativen Aufwands.
Falls Sie Fragen im Hinblick auf die anstehende Vermietung Ihrer Immobilie haben, stehen Ihnen unsere Immobilienexperten unter 02235 – 92 92 60 jederzeit gerne zur Verfügung – rufen Sie an!
