Mietrecht

BGH: Neues zu Schönheitsreparaturen – Weitere Lasten für den Vermieter

Mietrecht

Der BGH hat seine fast 30 Jahre alte Rechtsprechung zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundlegend geändert. Bisher setzte eine wirksame Regelung nicht voraus, dass die Wohnung zu Vertragsbeginn frisch renoviert war. Dies sieht der BGH nun mit seinem neusten Urteil anders. Er hält die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung für unwirksam.

Der BGH hatte drei verschiedene Fälle zu beurteilen:

  1. Im Verfahren VIII ZR 185/14 enthielt der Mietvertrag eine an sich wirksame Schönheitsreparaturklausel. Zu Mietbeginn waren jedoch unstreitig in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich. Der Mieter verweigerte bei Auszug die fälligen Schönheitsreparaturen, sodass der Vermieter ihn auf Schadenersatz verklagte.
  2. Im Verfahren VIII ZR 242/13 war die Konstellation ganz ähnlich. Nur war hier zwischen den Parteien streitig, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn renoviert oder unrenoviert gewesen ist. Ferner stritten die Parteien hier auch über die Zahlung eines Abgeltungsbetrages aus einer sog. Quotenklausel, die dem Vermieter einen anteiligen Kostenausgleich zusprach für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters noch nicht fällig sein sollten.
  3. Im dritten Verfahren stritten Vermieter und Mieter (Az.: VIII ZR 21/13) um die Folgen, wenn die Schönheitsreparaturen (nur) zum Teil auf sog. „starre“ Fristen abstellt.

Grundsätzlich Vermietersache!

Schönheitsreparaturen betreffen die malermäßige Instandsetzung der Wohnung und sind grundsätzlich Sache des Vermieters. Sie sind Teil seiner gesetzlichen Instandhaltungsverpflichtung. Mit einer wirksamen Vereinbarung im Mietvertrag kann der Vermieter jedoch seine Pflicht auf den Mieter übertragen. In den vergangenen Jahren hat der BGH hierzu bereits viele Voraussetzungen an eine wirksame Vertragsklausel aufgestellt. Es war jedoch aufgrund eines Rechtsentscheides vom 1. Juli 1987 (Az.: VIII ARZ 143/06) unstreitig, dass eine zu Mietbeginn frisch renoviert übergebene Wohnung gerade keine Voraussetzung für eine wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei. Ferner hat der BGH die Quotenklauseln bislang in vielen Entscheidungen für grundsätzlich zulässig erachtet. Der BGH stellte dabei lediglich Anforderungen an die Formulierung.

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Der BGH hat nunmehr seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter renoviert überlassenen Wohnung auf den Mieter übertragen werden könne. Ferner hält er auch an seinen früheren Entscheidungen zur grundsätzlichen Wirksamkeit von Quotenklauseln nicht mehr fest. Grundstätzlich dürfen Mieter nur zu Renovierungsleistungen verpflichtet werden, die auf die eigene Vertragszeit entfallen. Zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung könne der Mieter daher nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.

Drei Verfahren entschieden

Im Verfahren VIII ZR 185/14 wies der BGH somit die Schadenersatzklage des Vermieters ab, da die Wohnung zu Vertragsbeginn teilweise renovierungsbedürftig war. Im Verfahren VIII ZR 242/13 verwies der BGH den Rechtsstreit an die Vorinstanz zurück. Nun müsse das zuständige Landgericht sich erneut mit der Frage beschäftigen. Dabei komme es letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelten. Darüber hinaus stellt der BGH klar, dass Quotenklauseln grundsätzlich unwirksam seien. Begründung: Der Kostenanteil der auf den Mieter entfalle könne nicht verlässlich ermittelt werden. Schließlich machte der BGH im Verfahren VIII ZR 21/13 noch einmal deutlich, dass ein auch nur teilweise „starrer“ Fristenplan die Gesamtregelung unwirksam mache.

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