Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt?
Leider sehen sich heutzutage immer mehr Vermieter mit nicht zahlenden Mietern konfrontiert. Wenn es zum Mietausfall kommt, ist es wichtig gesetzliche Anforderungen einzuhalten, um dem Mieter unanfechtbar entgegen zu treten. Was Sie als Vermieter tun können, wenn Ihr Mieter nicht zahlt!
Das Gesetz sieht für Wohn- und Gewerberäume (§§579 Abs. 2, 556 b BGB) vor, dass die Miete bis zum 3. Werktag eines Monats bezahlt sein muss. Dies ist nicht gleich zu setzen mit dem 3. Kalendertag eines Monats! Feiertage werden ebenfalls nicht gezählt.
Ab wann ist der Mieter im Rückstand?
Wichtig für den Vermieter ist die Unterscheidung bzgl. der Zahlungen des Mieters. So gilt es zu differenzieren zwischen regelmäßigen und einmaligen Zahlungen. Für Mietrückstände zählen jeweils nur die regelmäßig zu leistenden Zahlungen wie z.B. Mietkosten, Betriebskostenpauschale oder die Betriebskostenvorauszahlung.
Sollte der Mieter Rückstände aus Einmalzahlungen (z.B. Reparatur wegen mutwilliger Zerstörung) haben, dürfen diese Beträge nicht mit denen aus regelmäßigen Zahlungen zusammen betrachtet werden. Hier fordert der Gesetzgeber eine klare Trennung. Als Vermieter kommt in solchen Fällen nur der Weg über Mahnungen bzw. Zahlungsklagen in Frage.
Im Mietrückstand befindet sich ein Mieter wenn:
- Der Mieter mit zwei aufeinander folgenden Mieten (inkl. Vorauszahlungen) in Höhe von einer Monatsmiete und einem Cent in Rückstand gerät (§543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) oder
- Seine Mietschulden aus mehreren Monaten die Mindesthöhe von 2 Monatsmieten erreichen
Wichtig: Sollte die Benutzung einer Garage oder eines Stellplatzes im Mietvertrag vereinbart sein, muss die Monatsmiete mit der Garagen-/Stellplatzmiete sowie möglichen Betriebskostenvorauszahlungen addiert werden, um einen möglichen Mietrückstand festzustellen der eine fristlose Kündigung rechtfertigt.
Warum der Mieter seine Miete nicht bezahlt, ist vollkommen egal und hat keinen Einfluss auf Ihr Kündigungsrecht wegen Zahlungsrückstand.
Möglichkeiten des Vermieters bei Mietrückstand
Zunächst sollte der Vermieter immer schriftlich mahnen und bei weiterem Verzug oder Zahlungsrückstand mit der Kündigung des Mietverhältnisses drohen. Der Vermieter hat an dieser Stelle die Möglichkeit, dem Mieter durch die Vereinbarung einer Ratenzahlung entgegen zu kommen und so die hoffentlich nur kurzfristige Finanzierungslücke des Mieters zu überbrücken. Auch hier gilt alles schriftlich festzuhalten! Worte sind nur heiße Luft.
Der Mieter profitiert zunächst von einer „Schonfrist“, in dieser er seine Mietschulden begleichen kann. Tut er dies, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Die Schonfrist läuft erst 2 Monate nach zustellen der Räumungsklage ab – es liegt somit in der Hand der Vermieter, Fristen einzuhalten und sich rechtlich auf der sicheren Seite zu bewegen.
Ein findiger Mieter könnte dieses Spiel also mehrfach treiben: Mietschulden – Kündigung – Ausgleich der Mietschulden innerhalb der Schonfrist – unwirksam werden der Kündigung. Jedoch schiebt der Gesetzesgeber an dieser Stelle einen Riegel vor und schützt den Vermieter, denn: Die Schonfrist genießt der Mieter nur einmal innerhalb von zwei Jahren! Sollte der Mieter also erneut in Mietrückstand kommen, bleibt die Kündigung bestehen, auch wenn unmittelbar ein Ausgleich der Mietschulden folgt.
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