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Schadensersatz wegen falscher Wohnungsgröße – Tipps zum Verkauf der Eigentumswohnung

Viele Eigentümer fragen sich, ob es beim Verkauf der eigenen Wohnung Haftungsrisiken gibt, wenn der Verkauf privat erfolgt und kein Immobilienmakler eingeschaltet werden soll. Ein wesentliches Risiko ist die falsche Angabe von Wohnungsgrößen – besonders wenn die Wohnung tatsächlich deutlich kleiner als angegeben ist.

Der Kaufpreis einer Eigentumswohnung hängt neben den klassischen Faktoren wie Baujahr, Lage, Ausstattung ganz maßgeblich von der Wohnfläche ab. Die Größe der Wohnung findet sich daher in jeder Immobilienanzeige als für den Kauf entscheidendes Merkmal in den Fakten.

Was passiert, wenn die verkaufte Wohnung kleiner ist als in der Immobilienanzeige angegeben?

Im konkreten Fall bot der Sohn für seinen Vater – der Eigentümer der Eigentumswohnung war – die Immobilie mit einer Wohnflächenangabe von 98 m² in einem Portal im Internet zum Verkauf an. Da der Vater sich selbst den Verkauf der Wohnung nicht zutraute, war sein Sohn Ansprechpartner für alle Interessenten und führte ebenfalls die Besichtigungstermine durch. Als ein passender Käufer gefunden war, korrigierte der Sohn kurz vor dem Notartermin die Wohnfläche auf ca. 89 m². Tatsächlich betrug die echte Wohnfläche der Immobilie gem. Wohnflächenberechnung nur 78,2 Quadratmeter.

Schadensersatz wegen Flächenabweichung – die Käufer klagen

Die Käufer gingen bis zum Notartermin davon aus, dass der Sohn der Eigentümer der Immobilie ist und verklagten im Nachgang diesen auf Schadensersatz wegen der deutlichen Flächenabweichung zu den gemachten Angaben. Die Käufer beriefen sich auf Aussagen des Sohns, die Wohnung selbst saniert zu haben und unterstellten diesem daraufhin fundierte Kenntnisse rund um die Immobilie.

Das Gericht spricht den Käufern 18.000 Euro Schadensersatz zu

In seinem Urteil (vom 20.12.2018, AZ: 14 U 44/18) sprach das Oberlandesgericht Stuttgart den Käufern einen Schadensersatz in Höhe von 18.000 Euro zu. Unzutreffende Angaben zur Wohnungsgröße beeinflussen im Wesentlichen das Kaufverhalten von Interessenten und deren Kaufentscheidung. Dabei ist es unerheblich, ob eine falsche Flächenangabe vorsätzlich erfolgt, oder einfach nur „ins Blaue hinein“ – in jedem Fall stellt es eine Pflichtverletzung dar.

Circa Angaben und die zulässige Abweichung

Da der Sohn vor dem Notartermin die Wohnfläche auf ca. 89 m² korrigierte, nahm das Gericht für die Höhe des Schadensersatzanspruches diese Angabe als Grundlage. Den Spielraum bei circa-Angaben der Wohnfläche berücksichtigte das Gericht mit 5 Prozent. Somit wurde zur Feststellung des Vertrauensschadens die Wohnflächenangabe von ca. 89 m² zunächst um 5 Prozent „Spielraum“ korrigiert, ehe der Kaufpreis um die daraus resultierende Wohnflächendifferenz in Form eines Schadensersatzanspruches abgesenkt wurde.

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