Was ist der Unterschied zwischen umlage- und nicht-umlagefähigem Hausgeld?
Das Hausgeld spielt beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage eine entscheidende Rolle. Insbesondere der Unterschied zwischen dem sogenannten umlagefähigen und dem nicht-umlagefähigen Hausgeld. In unserem Artikel gehen wir näher auf die grundsätzlichen Unterschiede ein und erklären die Auswirkungen für Immobilienkäufer.
Was ist das Hausgeld in einer Eigentümergemeinschaft?
Unter dem Hausgeld verstehen sich die monatlich von allen Eigentümern zu zahlenden Vorschüsse innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Ähnlich der Nebenkostenvorauszahlung bei einem Mietverhältnis, handelt es sich beim Hausgeld um Vorauszahlungen, die mit Ablauf eines Jahres über die Hausgeldabrechnung abgerechnet werden.
Die Höhe des monatlich zu zahlenden Hausgeldes richtet sich dabei nach dem Wirtschaftsplan. Anhand von Erfahrungs- und Vorjahreswerten sowie sorgfältiger Planung im Falle von Instandhaltungsmaßnahmen oder Schäden am Gebäude werden die voraussichtlichen Kosten der gesamten Immobilie für das kommende Jahr ermittelt.
Diese voraussichtlichen Kosten werden dann anhand des in der Eigentümergemeinschaft definierten Schlüssels (zum Beispiel Miteigentumsanteile oder Flächen) unter allen Eigentümer aufgeteilt und bestimmen die zukünftigen Hausgeldzahlungen.
Liegen die tatsächlichen Kosten am Ende eines Jahres über den voraussichtlichen Kosten, erwartet die Eigentümer eine Nachzahlung bzw. ein Guthaben, sollten die tatsächlichen Kosten niedriger ausgefallen sein.
Die Aufteilung zwischen umlagefähigem und nicht-umlagefähigem Hausgeld
Es ist nicht unüblich, dass Wohnungen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft vermietet werden. Unter Umlagefähig verstehen sich grundsätzlich all die Kosten einer vermieteten Wohnung, die vom jeweiligen Mieter gezahlt werden – sprich über die Nebenkosten. Im Laufe der Jahrzehnte hat sich in Deutschland die Rechtsprechung im Bereich des vermieteten Wohnraums entwickelt und Kosten klar ihrer Umlagefähigkeit zugeordnet.
Dem Grunde nach gilt der Leitsatz, dass alle verbrauchsabhängigen und wiederkehrenden Kosten einer Wohnung stets umlagefähig sind. Die dabei am stärksten Beachtung findenden Kosten sind in der Regel die für Heizung und Wasser. Wie die Heizkosten ermittelt und berechnet werden haben wir in einem separaten Artikel erläutert.
Zu den sogenannten verbrauchsabhängigen und somit umlagefähigen Kosten zählen aber auch die Kosten für einen Hausmeister, die Treppenhausreinigung oder beispielsweise die Gebühren für Müll. Ebenfalls hierzu gehören Kosten für Wartungen wie beispielsweise die Wartung der Heizung, Versicherungen wie beispielsweise die Wohngebäudeversicherung oder Allgemeinstrom für die Beleuchtung im Treppenhaus.
Tatsächlich ändert sich die Umlagefähigkeit von Kosten gelegentlich. Ganz aktuell führt der Wegfall des Nebenkostenprivilegs der Kosten für einen Kabelanschluss zu einer Veränderung der Abrechnung. Zählte Kabelfernsehen lange Zeit in den Bereich umlagefähiger Kosten – unabhängig von der Nutzung durch einen Mieter – können die Kosten für einen Kabelanschluss seit dem 01. Juli 2024 nun nicht mehr grundsätzlich auf Mieter umgelegt werden.
Das nicht-umlagefähige Hausgeld zahlt der Vermieter
Der Anteil des monatlichen Hausgeldes, der dem vorgenannten Kriterium des Verbrauchs nicht entspricht, zählt grundsätzlich als nicht-umlagefähiges Hausgeld. Das nicht-umlagefähige Hausgeld können Vermieter von Immobilien nicht auf ihre Mieter im Zuge der Nebenkostenabrechnung umlegen. Vermieter zahlen diese Kosten demnach selbst und müssen sie in der Renditeberechnung vor einem Immobilienkauf stets berücksichtigen.
Doch welche Kosten zählen zu dem nicht-umlagefähigen Hausgeld?
Klassischerweise zählen alle Kosten die im Wesentlichen mit der Instandhaltung und Verwaltung eines Gebäudes zu tun haben und in der Regel nicht wiederkehrend sind zum nicht-umlagefähigen Hausgeld. Hierzu zählen neben Reparaturen auch die Zuführung zur Instandhaltungsumlage, Kontogebühren der WEG-Konten und die Verwaltervergütung.
Warum ist die Höhe des nicht-umlagefähigen Hausgeldes für Immobilieninvestoren wichtig?
Bei der Entscheidung zum Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage sollten Käufer vorab einen genauen Blick auf die Hausgeldabrechnung und den zukünftigen Wirtschaftsplan in Kombination mit den Protokollen der Eigentümerversammlung werfen. Denn von der vereinnahmten Kaltmiete sind bei der Berechnung einer Rendite die Kosten des nicht-umlagefähigen Hausgeldes zu berücksichtigen.
Gerade bei älteren Immobilien können jahrelang ausgesetzte Modernisierungen zu hohen Zuführungen in die Instandhaltungsrücklage führen. Diese sogenannten Sonderumlagen sind nicht umlagefähig und können bei vermeintlich günstigen Immobilienangeboten vermeintliche Gewinne aus der Vermietung reduzieren oder gar komplett verschlingen.
Unsere Immobilienexperten stehen Ihnen für alle Fragen rund um die Verwaltung Ihrer Immobilie jederzeit gerne zur Verfügung – rufen Sie an unter 02235 – 92 92 60.
