Was Sie über die Neuregelung der Maklerprovision wissen müssen!
Mit der Neuregelung der Maklerprovision ab dem 23.12.2020 änderte der Gesetzgeber das gültige Maklergesetz grundlegend und in vielen unterschiedliche Fällen differenziert. Pauschale Aussagen wie „Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision“ sind in in dieser Form nicht mehr grundsätzlich richtig.
Auf welche feinen Unterschiede Sie zukünftig achten sollten und welche Fälle der Gesetzgeber vorgesehen hat, klären wir in unserem Artikel.
Die Maklercourtage – wer zahlt an wen wofür?
Die Provision die ein Makler nach einem erfolgreichen Verkauf oder einer erfolgreichen Vermietung von seinem Auftraggeber und/oder gegebenenfalls Käufer oder in Sonderfällen auch Mieter verlangt, wird auch als Maklercourtage bezeichnet.
Starten wir mit einer einfachen Regelung. Bei der Vermietung gibt es seit der Einführung des Bestellerprinzips seit dem 01. Juni 2015 keinen besonders großen Spielraum mehr. Es gilt der Grundsatz: Wer eine Leistung bestellt, bezahlt sie auch.
Da in vielen Fällen Vermieter nach der Kündigung der derzeitigen Mieter auf einen Makler zukommen und diesen mit der Aufgabe der Neuvermietung beauftragen oder „bestellen“, wird die Provision hierfür auch vom Vermieter bezahlt. Rechtliche Grundlage für den Provisionsanspruch aus Sicht des Maklers und die Provisionspflicht aus Sicht des Verkäufers ist dabei der schriftlich geschlossene Vermietungsauftrag.
Dabei ist die Provision auf zwei Kaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer gedeckelt (aktuell also in Summe brutto 2,38 Kaltmieten als Bruttoendpreis für den Vermieter).
Wann zahlt der Mieter die Maklercourtage bei einer Vermietung?
Oben genannter Grundsatz – also wer bestellt bezahlt – gilt grundsätzlich immer, sodass auf Mieter nur selten eine Provision zukommt. Dabei gibt es zwei Ausnahmen.
Ausnahme 1: Der qualifizierte Suchauftrag
Mieter können den Makler mit der qualifizierten Suche nach einer geeigneten Wohnung schriftlich beauftragen. Kommt der bestellte Makler zu einem erfolgreichen Mietvertragsabschluss und vermittelt den Mietern eine Wohnung, darf er hierfür auch eine Rechnung an die Mieter stellen.
Aber Achtung: Um eine Umgehung des Bestellerprinzips zu verhindern, hat der Gesetzgeber von vornherein auf bestimmte Dinge geachtet. Hierzu gehört, dass der Makler vor Abschluss des qualifizierten Suchauftrages keine Kenntnis über die dann später vermittelte Wohnung haben durfte. D.h., dass einem Makler über eine Wohnung aus dem Bestand keine Provisionspflicht gegenüber Mietern erwächst, auch wenn hierfür nachträglich ein qualifizierter Suchauftrag abgeschlossen wurde.
Heißt also, dass mit Suchauftrag der Makler auch tatsächlich das tun muss, was die Idee dahinter ist: Nach einer passenden Wohnung für die auftraggebenden Mieter anhand deren Wünsche suchen!
Ausnahme 2: Die Vermietung erfolgt gewerblich
Die zweite Ausnahme betrifft die gewerbliche Vermietung von Immobilien. Da es sich beim Bestellerprinzip um den Schutz von Verbrauchern respektive Privatpersonen handelt, gilt dieses auch nur im privaten Verbraucherbereich. Gewerbetreibende sind hiervon ausgeschlossen. Somit kann bei einer gewerblichen Vermietung die Courtage für die Vermittlung vom Vermieter, Mieter oder von beiden ganz oder zu Teilen getragen werden.
Soweit die Regelung bei der Vermietung: Nun schauen wir uns die Auswirkungen der Neuregelung des Maklergesetzes vom 23.12.2020 an.
In welchen Fällen kommt das neue Maklergesetz beim Verkauf von Immobilien zum Tragen?
Mit der Neuregelung wurden viele Fragen aufgeworfen: Teilen sich Verkäufer und Käufer nun die Courtage in jedem Fall? Gilt die Regelung für alle Verkäufe?
Mit dem neuen Maklergesetz unterscheiden wir zunächst in zwei „Welten“. Die eine „neue“ Welt betrifft ausschließlich Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Hier findet das neue Maklergesetz Anwendung. In der „alten“ Welt – sprich für alle Immobilien bzw. Verkäufe die nicht unter die Kategorie „Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung“ fallen – bleibt (fast) alles unverändert.
Unverändert bedeutet in diesem Fall, dass die Höhe und Verteilung der Courtage der Vertragsautonomie unterliegen. „Fast unverändert“ bezieht sich darauf, dass zukünftig Maklerverträge zwingend der Schriftform bedürfen (§656a BGB). Ein „ich möchte einen Makler beauftragen aber keinen Vertrag unterschreiben“ ist nun gesetzlich nicht mehr zulässig. Der sogenannte „freie (Makler-)Auftrag“ der bereits durch konkludentes Verhalten zustande kam, gehört nun also der Vergangenheit an.
Welche Änderungen bringt das neue Maklergesetz für Verkäufe von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen?
Hier gibt es nun auch wieder Fallunterscheidungen – wie Sie sehen hat sich der Gesetzgeber einerseits viele Gedanken gemacht, um die Vielfalt am Immobilienmarkt abzubilden, gleichzeitig führt dies natürlich auch zu einer zunächst erhöhten Komplexität und Intransparenz.
Möglichkeit 1: Nur der Verkäufer zahlt eine Provision – oder „keine Käuferprovision“
Wenn Verkäufer und Makler vereinbaren, die Immobilie ohne Provision für den Käufer anzubieten, bedeutet dies im Umkehrschluss, dass der Makler im Erfolgsfall eine Courtagerechnung ausschließlich an den Verkäufer stellt.
Zwischen Käufer und Makler wird in diesem Fall kein Maklervertrag geschlossen und der Makler ist alleiniger Interessenvertreter seines Auftraggebers – also des Verkäufers.
Die Argumentation bzw. der Vorteil solcher Angebote, die ohne Provisionspflicht für Käufer ausgewiesen werden, ist die auf den ersten Blick größere Attraktivität für Käufer, sinkt somit zunächst die Anforderung an das einzubringende Eigenkapital, das in der Regel mindestens die Kaufnebenkosten (also u.a. Grunderwerbsteuer oder Maklercourtage) decken sollte.
Dem Käufer wird durch ein provisionsfreies Angebot suggeriert, er zahle weniger Nebenerwerbskosten analog zu einem privaten Angebot.
Allerdings gilt auch zu berücksichtigen, dass besonders in Märkten mit hohem Nachfrageüberhang Verkäufer die Provision rechnerisch auf den tatsächlichen Wert der Immobilie aufschlagen. Käufer zahlen dann auf diesen rechnerischen Aufschlag die prozentualen Kauferwerbsnebenkosten wie z.B. Notar und Grunderwerbsteuer, die somit absolut teurer werden.
Tipp: Achten Sie bei den Angeboten auf die genaue Formulierung. Früher hießen solche Angebote einfach nur „provisionsfrei“. Nun wird von den Profis jursitisch korrekt die Formulierung „provisionsfrei für Käufer“ verwendet.
Möglichkeit 2: Käufer und Verkäufer zahlen eine Maklercourtage in gleicher Höhe (§656c BGB)
§ 656c regelt den Provisionsanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien, also wenn ein Maklervertrag mit beiden Parteien zustande kommt. Hierzu sagt das Gesetz:
§ 656 c (1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. …
Die Möglichkeit, die nun gesetzlich das regelt, was in vielen Bundesländern bereits gelebte Praxis war, ist die Variante bei der Käufer und Verkäufer eine Courtage bei erfolgreicher Vermittlung in gleicher Höhe an den Makler zahlen. Grundlage der Neuregelung ist §656c BGB.
Der Makler ist dabei neutraler Mittler zwischen Käufer und Verkäufer. Grundlage hierfür ist auf der Verkäuferseite der schriftliche Verkaufsauftrag und auf Käuferseite der – ebenfalls in Textform erforderliche – Maklervertrag. Mit der Neuregelung hatte die Politik hauptsächlich Ballungsräume wie z.B. Berlin im Blick, wo die gesamte Provisionslast aufgrund der hohen Nachfrage den Käufern in Höhe von 7,14 % aufgebürdet wurde.
Die in NRW zu zahlende Provision beträgt in der Regel 3 % zzgl. Mehrwertsteuer, also 3,57 % jeweils vom Käufer und Verkäufer.
Achtung: Im Gesetz heißt es unter §656c weiter: „(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.“
Das bedeutet, dass bei Maklerverträgen die z.B. nicht die Schriftform erfüllen oder bei der die eine Vertragspartei mehr zahlen soll als die andere, dem Makler hieraus der Verlust des gesamten Provisionsanspruchs gegenüber beiden Vertragspartnern verloren geht.
Mit dieser harten Strafe möchte der Gesetzgeber jeden Versuch zur Umgehung verhindern. Selbst vermeintlich pfiffige Ideen wie die eines Cashbacks etc. könnten im schlimmsten Fall – aus Sicht des Maklers – zu einem Verlust des gesamten Provisionsanspruchs führen. Seriöse Maklerunternehmen werden Ihnen daher keinerlei Tricks anbieten und akkurat entlang des Gesetzes handeln.
Muss der Makler den Provisionseingang gegenüber dem Käufer nachweisen?
Wichtig: Oft wird in den Medien über das neue Maklergesetz nicht differenziert berichtet und kommuniziert, dass der Makler nun zunächst den Provisionseingang des Verkäufers gegenüber dem Käufer nachweisen muss, damit dieser provisionspflichtig wird. Dies ist – in dem Fallbeispiel des §656c BGB – nicht richtig und leitet uns direkt zu Möglichkeit 3 über.
Möglichkeit 3: Teilweise Überwälzung der Verkäuferprovision auf den Käufer (§656d BGB)
§ 656d BGB hingegegen regelt den Sachverhalt, wenn nur mit einer Partei (z.B. dem Verkäufer) ein Maklervertrag geschlossen wurde und erst später (während des Verkaufs) ein Teil der Provision auf den anderen Vertragspartner überwälzt werden soll (z.B. weil es aufgrund der besonderen Immobilie oder Nachfragesituation so viele Interessenten gibt, dass der Verkäufer einen Teil der Provision nachträglich auf den Erwerber überwälzen kann). Hierzu sagt das Gesetz:
§ 656d Vereinbarungen über die Maklerkosten
(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.
Die Besonderheit bei der Überwälzung einer Maklerprovision analog zum §656d ist, dass der Makler gegenüber dem im obigen Beispiel Käufer nachweisen muss, dass der Verkäufer die auf ihn entfallenden Maklerkosten bezahlt hat. Erst dann und auch nur in maximal derselben Höhe, ist der Käufer verpflichtet, den Teil des überwälzten Maklerlohns an den Makler zu zahlen.
Handhabung in der Praxis
In den meisten Bundesländern führte die Neuregelung der Maklerprovision zu etwas mehr Bürokratie. Die sowieso in den meisten Fällen bereits geteilten Maklerprovisionen zwischen Käufer und Verkäufer bedurften nun auch bei jeder Besichtigungsanfrage eines schriftlichen Maklervertrags mit den Käufern. Etwas lästig, aber technisch gut umsetzbar.
Die Vorteile überwiegen jedoch klar.
Durch die Änderung des Maklergesetzes zum 23.12.2020 wurde unter anderem durch die Textformerfordernis der bisher mögliche „freie Auftrag“ im Bereich der Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen komplett entfernt. Hieraus resultiert die Stärkung professionell arbeitender Maklerunternehmen und eine Verbesserung des Images seriöser Immobilienunternehmen.
Dadurch dass bei gleicher Provisionsteilung gem. §656c BGB der Makler für beide Vertragsparteien tätig ist, muss er auch zwingend eine neutrale Rolle einnehmen und darf keine einseitge Interessenvertretung betreiben. Auch der Fokus auf die tatsächlich erbrachte Leistung des Immobilienmaklers verbessert die Qualität für Käufer und Verkäufer, denn seit der Änderung zahlen Verkäufer in der Regel eine Provision beim Immobilienverkauf. Somit sind Makler deutlich stärker gefordert, ihren Mehrwert für Käufer und Verkäufer im Akquisegespräch hervorzubringen.
Kleinere Startups aus Berlin wie z.B. McMakler oder Homeday versuchen hierbei durch Reduktion der Maklerprovision unter das gängige Marktniveau als disprutiver Martkteilnehmer Verkaufsaufträge zu erhalten. Verkäufer und Käufer sollten bei einer reduzierten Courtage stets die damit einhergehende Reduktion der Leistung und Qualität kritisch hinterfragen.
Die bisherigen Geschäftsergebnisse dieser Startups lassen jedoch die Frage zu, ob das Geschäftsmodell eines rein digitalen Ansatzes bei einem so besonderen Thema wie dem Verkauf einer Immobilie mit seinen zahlreichen persönlichen und individuellen Faktoren zukünftig erfolgreich sein wird.
Ihre Immobilienexperten von ZEIT & WERT Immobilien
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