Was muss unternommen werden, wenn ein Grundstückseigentümer verstirbt?

Ein Thema, dass leider wenig populär, jedoch jeden Immobilieneigentümer irgendwann ereilen wird, ist der Erbfall bei Versterben des Grundstückseigentümers. In diesem Artikel gehen wir auf die in diesem Fall notwendigen Schritte und Vorgehensweise für Erben ein.

Gibt es eine letztwillige Verfügung? (Erbvertrag/Testament)

Wie so oft gibt es in solchen Situationen natürlich viele Konstellationen. In absehbaren Todesfällen aufgrund von schweren Krankheiten werden Nachlasssituationen – so unangenehm Sie zu Lebzeiten für die Betroffenen sind – oft schon angesprochen und vor Eintritt des Erbes geklärt. In vielen Fällen treten Nachlässe unerwartet ein und zunächst stellt sich die Frage, ob eine letztwillige Verfügung in Form eines Erbvertrags oder Testaments vorliegt.

Dieses muss handschriftlich geschrieben und unterschrieben – möglichst mit Datum – sein (sogenanntes „privates Testament“) oder notariell beurkundet und beim Notar hinterlegt. Seit dem 01.01.2012 betreibt die Bundesnotarkammer hierzu ein Zentrales Testamentsregister. Ziel ist es, in Nachlassfällen die schnellere Auffindbarkeit notariell beurkundeter und amtlich verwahrter Urkunden zu gewährleisten. Dadurch können sich die Bearbeitungszeiten z.B. im Erbscheinsverfahren verkürzen.

Einsicht bei der Bundesnotarkammer

Um zu erfahren ob ein notariell beurkundetes Testament bei der Bundesnotarkammer amtlich verwahrt wird, müssen Erben die Sterbeurkunde des Erblassers vorlegen. Sinnvoll hierüber hinaus ist das Bereithalten des Stammbuchs, da hier neben Heirat und Geburt auch eventuelle Kinder des Erblassers eingetragen sind.

Liegt eine letztwillige Verfügung vor, müssen gegenüber dem zuständigen Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen, die gesetzlichen Erben (z.B. Kinder, Ehegatte etc.) benannt werden. Das Amtsgericht informiert die gesetzlichen Erben über das Ableben und ob eine oder mehrere letztwillige Verfügungen vorliegen. Den gesetzlichen Erben und den in der letztwilligen Verfügung aufgeführten Erben wird jeweils vom zuständigen AG ein eröffnetes Testament/Erbvertrag zur Verfügung gestellt.

Hierdurch sind automatisch die gesetzlichen Erben und die im Testament bzw. dem Erbvertrag genannten Erben informiert.

Hat der Erblasser ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag hinterlassen, können die Erben in Bezug auf die Kosten der Nachlassabwicklung gedanklich aufatmen. Denn liegt entweder ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, ist die Anforderung eines – kostenpflichtigen – Erbscheins zur Grundbuchberichtigung nicht zwingend notwendig.

Warum aber in vielen Fällen die zeitnahe Beantragung eines Erbscheins im Erbfall sinnvoll ist, haben wir in unserem Eigentümerportal bereits beschrieben.

Wie überall gilt jedoch auch hier: keine Regel ohne Ausnahme

In bestimmten Fällen kann das Grundbuchamt von den Erben bei berechtigtem Zweifel trotz Vorlage eines notariellen Testaments bzw. Erbvertrages verlangen, dass die Erben zusätzlich einen Erbschein vorlegen.

Gründe hierfür können unter anderem die im notariellen Testament bzw. dem Erbvertrag auftretenden Punkte sein:

• Es liegen auflösende Bedingungen vor
• Es gibt eine Pflichtteils-/ bzw. Rücktrittsklausel
• Es liegen weitere Testamente vor
• Das Testament muss ausgelegt werden, meistens bei privatschriftlichen Testamenten
• Das Testament ist unklar
• Das Grundbuchamt hat Zweifel an der Testierfähigkeit des Erblassers

Der Vorteil bei einem notariellen Testament bzw. Erbvertrag ist, dass bei Ableben des Erblassers, seine notarielle letztwillige Verfügung mit Eröffnungsprotokoll wie ein Erbschein im Rechtsverkehr behandelt wird.

Für die Berichtigung des Grundbuchs reicht es in diesen Fällen bereits aus, wenn die Erben dem Grundbuchamt eine beglaubigte Abschrift der letztwilligen Verfügung mit der Eröffnungsniederschrift vorlegen.

Wichtig: Die Grundbuchberichtigung sollte innerhalb von 2 Jahren erfolgen (Stichtag ist der Todestag des Erblassers). Erfolgt die Berichtigung innerhalb dieser Frist, ist sie kostenfrei bzw. ohne Gebühren durch das Grundbuchamt.

Viel Bürokratie in einer emotional angespannten Situation!

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