Nachzahlen von Mietrückständen heilt nur fristlose Kündigung
Der BGH bleibt dabei: Die Nachzahlung bei Mietrückständen bei Verzug größer als zwei Kaltmieten heilt zwar die außerordentliche Kündigung, jedoch nicht die ordentliche.
Was war passiert? Der Fall:
Ein Mieter geriet mit seinen Mietzahlungen ab Mai 2014 in Rückstand. Er zahlte für die Monate Mai bis Juli jeweils nur teilweise, jedoch für August bis Oktober schließlich gar keine Miete mehr.
Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis aufgrund des Zahlungsrückstands fristlos, hilfsweise ordentlich und reichte im selben Zug Räumungsklage ein.
Kurz nach Zustellung der Räumungsklage zahlte der säumige Mieter alle Mietrückstände. Laut Mieter seien diese entstanden, da angeblich eine überhöhte Steuerschätzung und ungerechtfertigte Vollstreckungsma0nahme der Finanzbehörden zu einem kurzfristigen, unverschuldeten Liquiditätsengpass geführt hätten.
Die Entscheidung: Die Mietnachzahlung heilt nicht die ordentliche Kündigung
Durch die Nachzahlung der Mietschulden hat der Mieter zwar die fristlose, nicht jedoch die ordentliche Kündigung unwirksam gemacht.
Die Zahlung rückständiger Mieten innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB führt nur zur Unwirksamkeit einer auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützten außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Voraussetzung hierfür ist, dass sämtliche Rückstände ausgeglichen werden müssen. Eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Verzug gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bleibt von der Schonfristregelung unberührt. Das entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH.
Ob es sich danach um ein berechtigtes Interesse für die ordentliche Kündigung handelt, kommt auf den konkreten Einzelfall an und muss durch das Gericht geklärt werden.
BGH, Beschluss v. 20.7.2016, VIII ZR 238/15
