Immobilienkauf aus einer Zwangsversteigerung – was gibt es zu beachten?
Wer auf der Suche nach einer eigenen Immobilie zum Kauf ist, erlebt in der aktuellen Marktphase eine große Käufergruppe, die auf eine – vergleichsweise – kleine Verkäuferschicht trifft. Neben dem klassischen Erwerb einer am Markt angebotenen Immobilie mag der Kauf einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung heraus eine Alternative sein. In unserem Beitrag gehen wir auf die Vor- und Nachteile ein und worauf Käufer bei einer Zwangsversteigerung achten müssen.
Die Zwangsversteigerung – eine lohnende Alternative zum klassischen Immobilienkauf?
Zu einer Zwangsversteigerung kommt es in der Regel dann, wenn ein Immobilienbesitzer Zahlungen für Schulden nicht bedient. Dabei muss nicht zwangsläufig die Rate für das Immobiliendarlehen gemeint sein, wenn auch dies der häufigste Fall ist. So können Banken bei ausbleibenden Zahlungen die vollständige Kreditsumme fällig stellen. Durch eine Versteigerung der Immobilie wird dann der „Wert“ der zugrundeliegenden illequiden Sicherheit in Geld umgewandelt, mit dem der offene Darlehensbetrag getilgt werden kann.
Ein ähnliches Szenario könnte auch darin bestehen, dass es sich um eine vollständig abbezahlte Immobilie handelt, der Eigentümer aber andere Gläubiger aus anderen Forderungen hat, zum Beispiel dem Finanzamt. Gläubiger können über eine eidesstattliche Versicherung Auskunft über Vermögensgegenstände eines Schuldners erhalten.
Ist Immobilieneigentum vorhanden, können Gläubiger über den Weg der Eintragung einer Hypothek bzw. Sicherung der Forderung im Grundbuch ihren Anspruch absichern und zum Beispiel im Fall einer drohenden Überschuldung die Zwangsversteigerung einleiten.
Wo finde ich passende Zwangsversteigerungsobjekte?
In der Regel veröffentlichen die zuständigen Amtsgerichte mit ausreichend Vorlauf die Termine für anstehende Zwangsversteigerungen. Hierbei werden relevante Daten über die Immobilie veröffentlicht, wie zum Beispiel Objektart, Anschrift und Verkehrswert.
Der Verkehrswert wurde dabei durch einen Immobiliengutachter ermittelt, den das Gericht im Vorlauf der Versteigerung mit der Erstellung eines Wertgutachtens beauftragt hat. Dieses Gutachten wird auf der entsprechenden Website der jeweiligen Amtsgerichte veröffentlicht. In vielen Fällen können Gutachter die Immobilie nur von außen begutachten. Mitveröffentlichte Fotos und ein entsprechender Verweis im Gutachten geben hierüber Auskunft.
Die Suche über die einzelnen Amtsgerichte erweist sich dabei als relativ unübersichtlich, da jeweils nur die im jeweiligen Zuständigkeitsbereich stattfindenden Versteigerungen zu finden sind. Für eine überregionale Suche nach Zwangsversteigerungen bieten sich einige Portale an, die aggregierte Suchergebnisse regional übergreifend darstellen.
Achtung: Kostenfalle Immobilienscout24, Immowelt und Co.
Bei großen Portalen wie Immobilienscout24 und Co. laufen regelmäßig Angebote ein, die Zwangsversteigerungsobjekte anbieten. Klicken Immobiliensuchende auf ein solches Angebot, wird ein kostenpflichtiger Katalog zum Kauf angeboten, der alle weiteren Objektinformationen enthält.
Diese Informationen werden von den Anbietern zusammengetragen und verkauft, obwohl sie für die Öffentlichkeit bereits kostenlos zugänglich sind.
Daher unser Tipp: Wenn Sie sich nicht sicher sind, suchen Sie über kostenlose Zwangsversteigerungsportale und schauen dann bei konkretem Interesse auf den jeweiligen Seiten der zuständigen Amtsgerichte nach weiteren Informationen.
Wie sollen Käufer bei Zwangsversteigerungen vorgehen?
Eine Zwangsversteigerung einer Immobilie knüpft in der Regel an persönliche Schicksale der bisherigen Eigentümer an. Daher sollten Käufer sich vorab ausführlich informieren, welche Risiken mit dem Erwerb einer zwangsversteigerten Immobilie einhergehen.
Hierzu zählt zum Beispiel, dass zwischen dem Ausfall einer Forderung und der Beantragung der Zwangsversteigerung teilweise viele Monate bisweilen Jahre vergehen können. Zeit, in der die betroffene Immobilie manchmal leer steht oder schlicht nicht die Pflege bekommt, die zur Erhaltung der Substanz notwendig wäre.
Unser Tipp: Lesen Sie die erstellten Gutachten der Sachverständigen genau. Oft finden sich Hinweise über Problematiken, die entweder nicht geklärt oder begutachtet werden konnten, jedoch erheblichen Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben können.
Eine Zwangsversteigerung erleben
Prinzipiell spricht überhaupt nichts dagegen, wenn interessierte Käufer bei einem öffentlichen Zwangsversteigerungstermin zunächst zusehen, um überhaupt mal ein Gefühl für die Abläufe und Prozesse zu erhalten.
Wird es dann irgendwann ernst, haben wir Ihnen für diesen Fall hier ein Merkblatt für Bietinteressenten verlinkt, das eine gute Zusammenfassung der zu berücksichtigenden Punkte für Bieter enthält. Hierzu zählt neben Infos zu den geforderten Sicherungsleistungen auch der Ablauf nach dem erfolgreichen Zuschlag im Bieterverfahren.
Fazit: Der Immobilienkauf aus einer Zwangsversteigerung heraus kann sich für Immobilienkäufer durchaus lohnen, sofern vorab alle Risiken berücksichtigt und das Gutachten aufmerksam studiert und gegebenenfalls mit einem eigenen Sachverständigen überprüft und besprochen wurde.
Der Vorteil von Zwangsversteigerungen ist in der Regel die deutlich kleinere Käufergruppe, da für viele „normale“ Käufer der klassische Weg des Immobilienkaufs schlicht der komfortablere Weg ist.
Auch hier gilt, dass Schnäppchen selten und nicht die Regel sind. Wer aber mit Bedacht, Weitsicht und Ruhe einen Immobilienkauf angeht, kann auch aus einer Zwangsversteigerung heraus ein schönes Eigenheim erwerben.
