Immobilie selber verkaufen – Vor- und Nachteile
Sie spielen mit dem Gedanken Ihre Immobilie zu verkaufen. Als Grund hierfür gibt es viele Möglichkeiten: Sei es Trennung, Erbe oder einfach der Wunsch sich zu verändern. Im Folgenden möchten wir auf die verschiedenen Wege eingehen, die zu einem erfolgreichen Immobilienverkauf führen.
Was ist meine Immobilie eigentlich wert?
Selbstverständlich sollten Sie vor dem Verkauf Ihrer Immobilie wissen, wie viel Sie von einem Immobilienkäufer verlangen dürfen. Dabei sind Ihren Vorstellungen zunächst natürlich keine Grenzen gesetzt, allerdings wird spätestens ein wenig emotional gesteuerter Bankberater einem Käufer sagen, dass die Immobilie nur einen bestimmten Wert hat und bis zu dieser Grenze finanzierbar ist.
Nur wo liegt diese Grenze bzw. dieser Wert der Immobilie? Gutachter nutzen hierzu die sogenannte Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) in ihrer aktuellsten Form von 2010. Der grundlegende Unterschied zu älteren Wertverordnungen liegt dabei darin, dass ebenfalls energetische Kennzahlen in die Wertermittlung einfließen.
Untergeordnet zur ImmoWertV steht die Ermittlung dreier finanzieller Größen:
Jetzt stellt sich selbstverständlich die Frage:
Warum brauche ich drei verschiedene Verkaufspreise für meine Immobilie?
Hintergrund:
Der Sachwert orientiert sich an den sogenannten Herstellungs- bzw. Wiederbeschaffungskosten der Immobilie. Betrachtet wird dabei eher der Blickwinkel eines sogenannten Eigennutzers, sprich einem Immobilienkäufer, der die Immobilie kauft und selbst bewohnen möchte.
Im Gegensatz hierzu betrachtet der Ertragswert die zukünftig erzielbaren Erträge einer klassischerweise vermieteten Immobilie und ermittelt hieraus den heutigen „Barwert“ der Immobilie. Es wird also betrachtet, was ein Kapitalanleger bereit wäre heute für Ihre Immobilie zu zahlen.
Der Vergleichswert ist besonders beliebt, wenn viele vergleichbare Immobilien oder Baugrundstücke bereits verkauft wurden. Ein klassisches Beispiel hierfür ist ein Mehrfamilienhaus mit identischen Wohnungen in einer größeren Wohnsiedlung. Bei der Betrachtung der Verkaufsfälle der letzten Jahre kann ein Wert ermittelt werden, der für die Microlage sehr aussagekräftig ist und objektspezifische Merkmale berücksichtigt.
Und wie hilft mir das?
Ganz einfach: Sie werden für eine Immobilie in der Regel bei Anwendung der verschiedenen Wertermittlungsverfahren (Sachwert, Ertragswert und Vergleichswert) unterschiedlich hohe Kaufpreisansätze ermitteln.
Diese Erkenntnis leitet uns über zum nächsten wichtigen Punkt – der Zielgruppenansprache!
Wer ist bereit für meine Immobilie den höchsten Preis zu bezahlen?
Selbstverständlich der Käufer, dem Ihre Immobilie den größten „Nutzen“ bietet. Ein einfaches Beispiel bringt Licht ins Dunkel: Wir stellen uns vor, es handelt sich um ein klassisches Einfamilienhaus mit großem Garten und einem wunderschönen Ausblick ins Grüne. Bieten Sie diese Immobilie einem typischen Kapitalanleger an, wird der über den Ertragswert ermittelte Barwert der Immobilie deutlich niedriger ausfallen als es der Sachwert für einen Eigennutzer ist.
Warum?
Ein Kapitalanleger schätzt im Vergleich zu einem Eigennutzer nicht den besonders schönen Ausblick in den Garten – denn diesen kann er nicht vermieten! Vielmehr wird ein Großteil seiner Investitionssumme in Grund und Boden gebunden sein und somit keine Rendite abwerfen. Das für einen Kapitalanleger entscheidende Verhältnis ist somit Wohnfläche zu gebundenem Kapital.
Im Gegenzug hierzu wird ein Eigennutzer die Immobilie aus ganz anderen Gesichtspunkten sehen. Vielleicht steht bei einer jungen Familie der Freizeitwert oder einfach nur die Kinder beim Spielen im eigenen Garten beobachten zu können ganz oben.
Der Vergleichswert wäre in diesem Beispiel aufgrund der Individualität nicht ratsam, da wenige Vergleichsobjekte in derselben Umgebung vorhanden sind.
Sie sehen also, dass die richtige Zielgruppenansprache maßgeblich für den Erfolg Ihres Immobilienverkaufs ist.
Wie finde ich denn nun den richtigen Käufer für meine Immobilie?
Wenn Sie an dieser Stelle im Artikel angekommen sind haben Sie bereits gezeigt, dass Sie ein großes Interesse an einem vernünftig bedachten Verkauf Ihrer Immobilie haben und bereit sind, sich aktiv mit der Materie auseinander zu setzen.
Da es sich bei der Einwertung einer Immobilie mittels der vorgestellten Verfahren der Immobilienwertverordnung um komplexe Rechenexempel handelt, gibt es verschiedene Möglichkeiten.
Option 1: Sie könnten sich aufgrund Ihrer Begeisterung für den Themenkomplex „Immobilie“ zum Immobiliengutachter weiterbilden. Allerdings lohnt sich dies im Verhältnis nur, wenn Sie über den eigenen Verkauf planen in den Immobilienbereich einzusteigen und den Verkauf Ihrer Immobilie als Einstieg bzw. Lernobjekt betrachten.
Option 2: Es besteht jederzeit die Möglichkeit, bei dem Wunsch die eigene Immobilie privat zu verkaufen, zunächst einen Immobiliengutachter zu engagieren. Dieser wird Ihre Immobilie bewerten und Ihnen für den Verkauf ein Verkehrswertgutachten erstellen. Da es sich bei einem Gutachter allerdings um jemanden handelt, der sein Geld mit der reinen Bewertung von Immobilien verdient, wird der Gutachter Ihnen diese Arbeit auch in Rechnung stellen. Danach würden Sie die weitere Vermarktung selbst vornehmen können.
Option 3: Sie informieren sich über Immobilienmakler vor Ort. Ein lokaler Immobilienmakler (wie z.B. wir, ZEIT & WERT Immobilien :)) wird Sie zunächst wie ein Gutachter hinsichtlich des erzielbaren Verkaufspreises beraten und gleichzeitig für Sie eine Vermarktungsstrategie erarbeiten, die die richtige Zielgruppenansprache verfolgt. Selbstverständlich hält Sie die Beratung durch einen Immobilienmakler nicht davon ab, im Nachgang zu Option Nr. 2 zu wechseln, allerdings hat es viele Vorteile einen Immobilienprofi an seiner Seite zu wissen.
Immobilienverkauf mit Ihrem regionalen Immobilienprofi!
Wenn Sie weitere Fragen rund um das Thema „Wie verkaufe ich meine Immobilie richtig?“ und „Was kann ich als Privatverkäufer für Fehler beim Immobilienverkauf machen?“, dann lesen Sie doch einfach unsere weiteren spannenden Artikel mit Fragen und spannenden Antworten.
…und zu guter Letzt stehen wir Ihnen natürlich auch gerne mit Rat und Tat zur Seite, wenn Sie den Verkauf der eigenen Immobilie planen – nutzen Sie einfach unser Kontaktformular und wir melden uns schnellstmöglich bei Ihnen.
