Dürfen die Kosten für gemietete Rauchwarnmelder auf Mieter umgelegt werden?
Auf die Umlagefähigkeit der Kosten von Rauchwarnmeldern auf Mieter sind wir in unserem Leitartikel zum Thema Rauchwarnmelder bereits auf die generelle Rechtsprechung eingegangen. In unserem heutigen Blogbeitrag gehen wir auf das zugrunde liegende Urteil des BGH vom 11.05.2022 ein, das seinen konkreten Ursprung direkt bei uns in der Region hat – nämlich in Bergheim bei Köln und welches zu einer Grundsatzentscheidung zu Gunsten der Mieterin entschieden wurde und die Umlage von Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern verneint – aber von vorn, was war eigentlich passiert?
Die Vermieterin wollte die Kosten der Miete für Rauchwarnmelder auf die Mieterin umlegen
Auch wenn schon lange hinreichend bekannt und rechtlich ausgeurteilt ist, dass die einmaligen Aufwendungen zur Anschaffung bzw. der Kauf von Rauchwarnmeldern von Vermietern grundsätzlich nicht über die Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden können, wurde in den letzten Jahren vermehrt durch Vermieter versucht, diese Regelung zu umgehen. Um dem Grundsatz „einmalige Anschaffung = nicht umlagefähig“ und „wiederkehrender Aufwand = umlagefähig“ zu entsprechen, wurden hierzu Rauchwarnmelder lediglich gemietet und die dauerhafte Funktionalität durch einen Wartungsvertrag gesichert.
Bei dem vorliegenden Streitfall handelt es sich um ein seit 2003 bestehendes Mietverhältnis ohne gesonderte Regelung im Mietvertrag zum Umgang mit Kosten für die Wartung und Miete von Rauchwarnmeldern. Im Mietvertrag ist nur eine Regelung für zukünftige Abrechnungszeiträume vorgesehen, die die Vermieterin berechtigt, neu anfallende Betriebskosten – sofern sie nach Abschluss des Mietvertrags entstehen oder durch den Gesetzgeber neu eingeführt werden – in der Zukunft auf die Mieterin umzulegen.
So kam es, dass die Vermieterin am 05.10.2015 gegenüber ihrer Mieterin ankündigte, das Gebäude in dem sich die Mietwohnung befindet, mit Rauchwarnmeldern auszurüsten und hierfür zukünftig Kosten für die Miete und Wartung der Rauchwarnmelder anfallen, die in der Nebenkostenabrechnung als Betriebskosten in Abzug gebracht werden.
Das Jahr 2016 verstrich und als die Nebenkostenabrechnung fertig war, weigerte sich die Mieterin die Kosten über 9,74 € für die Miete und Wartung der Rauchwarnmelder zu zahlen, was die Vermieterin wiederrum veranlasste, die Mieterin auf Zahlung zunächst beim zuständigen Amtsgericht Bergheim und dann beim Landgericht Köln zu verklagen.
Obwohl das Landgericht Köln in seinem Urteil die Klage mit der Begründung, dass die Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht umlagefähig seien abwies, legte die Vermieterin Revision beim Bundesgerichtshof ein, der sich der Thematik höchstrichterlich annahm.
Der BGH entschied: Die Miete für Rauchwarnmelder gehört zu den nicht umlagefähigen Betriebskosten
Der Bundesgerichtshof folgte der rechtlichen Auffassung der Vorinstanz durch das LG Köln, Kosten für Rauchwarnmelder seien grundsätzlich nicht umlagefähige Kosten – auch dann, wenn die Rauchmelder nicht gekauft, sondern nur angemietet werden, da die Miete den Kosten für den Kauf gleichzusetzen sei.
Die Kosten für technische Anschaffungen eines Mietobjektes sind dem Verwaltungsaufwand einer Immobilie zuzuordnen und somit grundsätzlich nicht umlagefähig. Auch das Argument, Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern im Zuge einer Modernisierungsmieterhöhung auf Mieter umlegen zu können, verfange laut den Richtern in Karlsruhe nicht. Modernisierungskosten und Betriebskosten seien zwei unterschiedliche Kostenarten und unterliegen somit auch unterschiedlichen Regeln.
Unser Tipp: Natürlich sind Vermieter daran interessiert, den Anteil nicht umlagefähiger Kosten ihrer Mietwohnung möglichst gering zu halten. Hierbei wird jedoch oft übersehen, dass die Kosten für Rauchwarnmelder in der allgemeinen Betrachtung eines lange währenden Mietverhältnisses nur eine untergeordnete Rolle spielen. Einmal ausgestattet, halten diese heutzutage in der Regel über 10 Jahre. Hinzu kommt, dass im Gegensatz zu einem Mieter, Vermieter die Kosten für Rauchwarnmelder steuerlich geltend machen können.
Wenn Vermieter nun also einmalig Rauchwarnmelder anschaffen anstatt diese zu mieten um die anfallenden Kosten auf die Mieter umzulegen, sinken die Nebenkosten der Wohnung und die Attraktivität der angebotenen Wohnung steigt – gegebenenfalls zu Gunsten einer höheren Kaltmiete und eines zufriedenen Mieters.
