Steuersparmodell Ehegattenschaukel – wie‘s funktioniert und ob es sich lohnt!
Steuern sparen mit Immobilien! Grundsätzlich sollten Sie skeptisch werden, wenn Ihnen eine Immobilie als Kapitalanlage durch die Steuerersparnis schmackhaft gemacht wird – denn Immobilien sollten sich auch immer ohne Berücksichtigung der Steuerlast rechnen! Unabhängig dieser allgemeinen Aussage möchten wir uns eine derzeit stark beworbene Variante im Detail anschauen: Die Ehegattenschaukel!
Wie funktioniert die Ehegattenschaukel beim Immobilienkauf?
Der Grundgedanke hinter der Ehegattenschaukel ist das Heben von Abschreibungspotenzial. Möchten demnach zwei Eheleute eine Immobilie kaufen, ist der Grundgedanke, dass zunächst Ehepartner A die Immobilie kauft und nach 10 Jahren an Ehepartner B verkauft, um durch den vermutlich sodann höheren Verkaufspreis nach 10 Jahren von einer höheren Abschreibung zu profitieren.
Das ist der Grundgedanke, der natürlich noch in einigen Varianten optimiert bzw. angepasst werden kann.
Was passiert im Detail – Zahlen, Daten, Fakten
Wir orientieren uns wieder an einem Beispiel. Zwei Eheleute wollen eine Immobilie für 300.000 € kaufen, um sie zu vermieten. Nun könnten Sie diese, wie in den meisten Fällen üblich, jeweils zu 50 Prozent ins Privatvermögen kaufen. Da sie die Immobilie aber alle 10 Jahre „schaukeln“ möchten, kauft nur einer der beiden Eheleute die Immobilie, in unserem Beispiel Ehepartner A zu 100 %.
Zur Vereinfachung des Beispiels lassen wir eine Bankfinanzierung außen vor, sodass der Kauf der Immobilie zunächst aus Eigenkapital erfolgt. Die Immobilie erwirtschaftet beispielhaft eine Miete von 15.000 € – dieser steht eine jährliche Abschreibung über 300.000 € * 2 Prozent = 6.000 € entgegen. Somit beträgt der zu versteuernde Gewinn 9.000 €.
Nach 10 Jahren ließe sich diese Immobilie (da sie immer gut gepflegt wurde, Mieterhöhungen durchgeführt wurden etc.) für 400.000 € verkaufen. Die jährlichen Mieteinnahmen haben sich analog zur Wertsteigerung entwickelt und betragen nun 20.000 €. Bliebe die Immobilie bei Ehepartner A, der weiterhin die Abschreibung auf Basis seines Einstandskaufkurses in Höhe von 300.000 € von den Erträgen abziehen darf, wäre der zu versteuernde Gewinn der Immobilie auf 20.000 € – 6.000 € = 14.000 € gestiegen.
Nun schaukeln die Ehepartner. Der Ehepartner A verkauft die Immobilie an Ehepartner B zum aktuellen Marktpreis für 400.000 €. Wir schauen uns zunächst an, was bei Ehepartner B passiert: Ehepartner B hat jetzt eine Immobilie für 400.000 € mit jährlichen Mieteinnahmen von 20.000 €.
Aber: Im Gegensatz zu Ehepartner A, kann Ehepartner B die 2 Prozent Abschreibung auf den neuen Kaufkurs von 400.000 € (also 8.000 €) von den Mieteinnahmen abziehen. Der zu versteuernde Gewinn der Wohnung liegt also nur noch bei 12.000 € und somit 2.000 € geringer im Vergleich dazu, wenn die Immobilie noch im Eigentum von Ehepartner A gewesen wäre.
Gehen wir vereinfacht von 50 Prozent Einkommenssteuersatz aus, reduziert sich die jährliche Steuerlast um ca. 1.000 € pro Jahr nach dem „schaukeln“.
Optimierung der Ehegattenschaukel
Natürlich sind bei der obigen Beispielrechnung noch nicht die Transaktionskosten berücksichtigt. Beim Verkauf unter Eheleuten fällt zumindest keine Grunderwerbsteuer oder keine Maklercourtage an – sehr wohl jedoch Notargebühren in Höhe von 1,5 Prozent vom Kaufpreis – also 6.000 €. Um diese Kosten zu vermeiden, kann das Modell dahingehend erweitert werden, dass die Eheleute bereits beim Kauf vor 10 Jahren nicht als Privatpersonen kaufen, sondern als GbR – also Gesellschaft bürgerlichen Rechts.
Innerhalb einer GbR können Anteile ohne Notwendigkeit einer notariellen Beurkundung verändert werden. Hätte die GbR der Eheleute demnach vor 10 Jahren die Immobilie gekauft und hätten beim damaligen Kauf dem Ehepartner A 100 Prozent der GbR gehört, hätte Ehepartner A seine 100 Prozent ohne Notargebühren nach Ablauf von 10 Jahren an Ehepartner B verkaufen können.
Endfälliges Verkäuferdarlehen unter Eheleuten
Hierüber hinaus gibt es noch eine weitere Form der Optimierung. Ehepartner A kann Ehepartner B nach 10 Jahren ein endfälliges Verkäuferdarlehen zum Erwerb der Immobilie gewähren. Ehepartner B benötigt also keine 400.000 €, sondern bekommt sie in Form eines endfälligen Darlehens vom Ehepartner B.
Der zu versteuernde Gewinn reduziert sich somit nicht nur um die Abschreibung, sondern auch um die Zinsen, die Ehepartner B an Ehepartner A zahlt und erhöht somit den Effekt der Ehegattenschaukel.
Warum das Modell eigentlich Kinder- oder Enkelschaukel heißen sollte!
Die Ehegattenschaukel ist ein schönes Modell um mit Weitsicht steueroptimiert Vermögensaufbau mit Immobilien zu betreiben. Je nach Wertentwicklung ist der Effekt aber begrenzt, da er maßgeblich durch die erhöhte Abschreibung beschrieben wird.
Tatsächlich sollten sich aber Eigentümer von Immobilien mit dem Thema auseinandersetzen, deren Immobilien schon seit geraumer Zeit im Eigentum und im „schlimmsten“ Fall bereits vollständig abgeschrieben sind. Hier kann das Schaukeln seine volle Wirkung entfalten und neue Abschreibungsmöglichkeiten heben.
Disclaimer: Steuerberatung ist den steuerberatenden Berufen vorbehalten und erfolgt explizit nicht. Wir können und dürfen keine individuelle Beratung hierzu anbieten und verweisen auf Ihre jeweiligen Steuerberater bei Fragen rund um das Thema Grundsteuerreform.
