Dürfen Käufer Eigenleistung geltend machen?

Dürfen Immobilienkäufer Eigenleistung zur Beseitigung verstecker Mängel gelten machen – vorausgesetzt, der Verkäufer haftet?

Das OLG Frankfurt befasst sich aktuell mit diesem Fall. Käufer einer Immobilie stellten nach dem Kauf fest, dass sich im Dachstuhl des Hauses der Holzbock tummelt und Teile des Gebäudes von Schwamm befallen sind.

Ein hinzugezogener Gutachter schätzte den Schaden und die einhergehenden Sanierungskosten auf über 62.000 Euro. Mit diesem Gutachten zogen die Käufer gegen den Verkäufer vor Gericht und verlangten die Zahlung – allerdings nur die der fiktiven Reparaturkosten.

Verkäufer kannte die Mängel

Da der Verkäufer der Immobilie die Mängel im Dachstuhl und den Schwammbefall kannte, wurde zunächst festgestellt, dass der Verkäufer für den Schaden haftet. Allerdings erkannte das OLG Frankfurt nicht an, dass die Käufer anhand fiktiver Schadensberechnungen vergütet werden sollen.

Vielmehr müssen die Käufer entweder die notwendigen Sanierungen durch Fachbetriebe ausführen lassen und die dann entstehenden Rechnungen geltend machen, oder alternativ den Minderwert der Immobilie einklagen.

Unterschiedliche Meinungen

Die Meinungen hierzu gehen selbst bei den zuständigen Gerichten auseinander. So hatte der Werkvertragssenat des Bundesherichtshofs (BGH) in einem Urteil aus 2018 (Urteil vom 22. Februar 2018 – VII ZR 46/17) sich als erstes gegen eine fiktive Abrechnungen im Baurecht ausgesprochen. Dieser Meinung schloss sich das OLG Frankfurt nun an.

Als Begründung führten die Richter an, dass es sich beim Nacherfüllungsanspruch im Kauf- und Werkvertragsrecht um inhaltsgleiche Themen handele. Daher könne es auch im Hinblick auf Schadensersatz im Falle von Nichterfüllung keine Unterscheidung geben und das Urteil aus 2018 herangezogen werden.

Schäden die Anhand fiktiver Reparaturkosten ermittelt und kompensiert würden, könnten zu einer unverhältnismäßigen Übervorteilung führen. Zumal könnte der Anreiz entstehen, Arbeiten an der mangelhaften Sache selbst ggf. kostengünstig aber nicht fachlich korrekt auszuführen.

OLG Düsseldorf sieht das anders

Das OLG Düsseldorf sieht den Sachverhalt in einem anderen Fall anders. In Düsseldorf wurde in einem ähnlich gelagerten Fall darauf verwiesen, dass das oben genannte BGH Urteil aus 2018 zum Werkvertragsrecht nicht herangezogen werden könne.

Wie Käufer und Verkäufer größtmögliche Sicherheit im Kaufvertrag erreichen!

Nun stellen Käufer und Verkäufer berechtigt die Frage, welche „Spielregeln“ in einem Mängelfall nach Kauf nun gelten. Ein Tipp kann dabei sein, diese Spielregeln bis zur finalen Klärung durch den BGH im Kaufvertrag selbst festzuhalten. Hierzu können Käufer und Verkäufer vor Kauf beispielsweise festhalten, ob im Falle nachträglicher Mängel die Abrechnung rein fiktiver Reparaturkosten erlaubt sein soll oder nicht.

OLG Frankfurt, Urteil v. 21.1.2019 – Az. 29 U 183/17 (noch nicht rechtskräftig)