Sind Mietkosten für Rauchwarnmelder als Betriebskosten umlagefähig?
In allen 16 Bundesländern Deutschlands ist es mittlerweile Pflicht, Rauchwarnmelder in Wohnungen und Häusern zu installieren, dienen sie der Sicherheit der in der Immobilie lebenden Bewohner. Die Kosten für die Anschaffung, Installation oder ggf. Miete von Rauchwarnmeldern haben in einigen Betriebskostenabrechnungen jedoch zu Streit zwischen Vermieter und Mieter geführt. In diesem Artikel gehen wir auf ganz aktuelle Rechtsprechung des BGH ein, der sich der Thematik um die Umlage von Kosten für Rauchwarnmelder angenommen hat.
Grundsätzliche Pflichten des Vermieters
Grundsätzlich sind Vermieter verpflichtet, ihren Mietern eine Wohnung in dem mietvertraglich geregeltem Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Einhaltung der geltenden Brandschutzbestimmungen. Rauchwarnmelder gehören in allen Bundesländern zwingend zur Standardausrüstung von Eigenheimen oder vermietetem Wohnraum. Vermieter sind daher grundsätzlich verpflichtet, Rauchwarnmelder in Schlaf- und Kinderzimmern sowie jedem Fluchtweg wie z.B. einem Flur zu installieren.
Wie schaut es mit der Umlage der Kosten für Rauchwarnmelder auf Mieter aus?
Die Kosten für die Anschaffung und Installation von Rauchwarnmeldern können in der Regel nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Bei einer Neuvermietung ist die Frage unerheblich, da die vermietete Immobilie gem. der geltenden Brandschutzbestimmungen bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein muss.
Sollte im Laufe der Vermietung ein oder mehrere Rauchwarnmelder ausfallen, stehen sich zwei Regelungen entgegen: Zum einen ist der Vermieter auch während der Vermietung zur Instandhaltung der vermieten Immobilie verpflichtet. Zum anderen finden sich regelmäßig sogenannte „Kleinstreparaturregeln“ in Mietverträgen, die den Mieter verpflichten, kleinere Reparaturen von ca. 100 bis 200 Euro pro Jahr oder 8 Prozent der Jahreskaltmiete auf eigene Kosten umzusetzen.
Hinsichtlich der Kosten für die Anschaffung und Installation von Rauchwarnmeldern greift in den seltensten Fällen die Kleinstreparaturregel – denn diese umschließt ausschließlich Dinge, die im direkten Zugriff der Mieter liegen. Je nach Situation bzw. Ursache des Defekts, muss bei den Kosten für die Neuanschaffung und Installation von Rauchwarnmeldern bei einem bestehenden Mietverhältnis daher unterschieden werden.
Da die heutigen Rauchwarnmelder technisch für lange Betriebszeiten ausgelegt sind, liegt der Hauptstreitpunkt zwischen Vermieter und Mieter nicht in den Kosten für die Neuanschaffung, sondern für die laufenden Kosten wie Miete und Wartung. Hierzu hat der BGH nun Stellung bezogen.
Neue Rechtsprechung des BGH: Umlage von Mietkosten für Rauchwarnmelder
In dem BGH Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20 hat der BGH entschieden, dass die Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht als Betriebskosten auf Mieter umlagefähig sind. Viele Vermieter nutzten bisher anstatt einer einmaligen Anschaffung der Rauchwarnmelder zu ihren Lasten die Möglichkeit, Rauchwarnmelder zu Mieten und diese Miete dann im Zuge der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umzulegen.
Dieses Vorgehen befand der BGH nun für nicht richtig und entschied: Die Miete für Rauchwarnmelder ist – genau wie die Anschaffungskosten – Sache des Vermieters. Anderslautende Vereinbarungen in Mietverträgen sind damit hinfällig.
Wenige Monate später entschied der BGH in seinem Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 117/21 auch über die Kosten der Wartung von Rauchwarnmeldern. Die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder dürfen weiterhin im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Bei diesen wiederkehrenden Kosten handelt es sich – anders als bei der Miete für die Rauchwarnmelder – um Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Als Begründung nannten die Richter, dass es sich dabei um eine regelmäßig anfallende, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasste Maßnahme, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts diene, handelt. Solch eine Maßnahme sei als sonstige grundsätzlich umlegbare Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen.
Grundsätzlich gilt, dass die Kosten, die beim Eigentümer eines vermieteten Objekts für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern wiederkehrend anfallen, von der Vereinbarung zur Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen umfasst sind.
