Immobilienfinanzierung: Was beeinflusst den Zins beim Immobilienkauf?

In Zeiten gestiegener Lebenshaltungskosten und hohen Inflationsraten ist die Kasse vieler Haushalte bereits stark beansprucht. Kaum zu verdenken, wenn in solchen Zeiten die Rücklage von großen Eigenkapitalbeträgen kaum oder nur begrenzt möglich ist, um eine Immobilie mit hohem Eigenkapitalanteil zu erwerben. Wie Immobiliensuchende auch ohne Eigenkapital eine Immobilie erwerben können und worauf sie dabei achten sollten, skizzieren wir in unserem Artikel „Immobilienkauf ohne Eigenkapital“.

Mindestens 15-20 Prozent Eigenkapital müssen sein?

Mitnichten! Zwar gilt die grundsätzliche Regel bei der Finanzierung von Immobilien, dass das mitgebrachte Eigenkapital das Risiko der Bank senkt und somit die Kreditzinsen niedriger ausfallen. Dieser Zusammenhang gilt aber nicht pauschal und die Wirkung bzw. Grundlage lässt sich relativ leicht erklären: Eine Bank geht immer vom „Worst-Case-Szenario“ aus und überlegt, was passiert wenn der Kreditnehmer – also der Hauskäufer – nicht mehr in der Lage ist, die monatlichen Raten für Zins und Tilgung bei einem Immobiliendarlehen zu bezahlen.

Natürlich kommt es in so einem Szenario nicht direkt zur Zwangsversteigerung. Meistens versucht die betroffene Bank mit dem Kreditnehmer eine Lösung zu finden, wie das Darlehen weiter bedient werden kann. Dies kann z.B. über eine Absenkung der monatlichen Tilgungsrate, eine Ratenpause oder eine Umschuldung erfolgen.

Denn Banken verdienen grundsätzlich nicht systematisch am Ausfall der Kreditnehmer, sondern an den Zinsen die diese der Bank über möglichst lange Zeiträume zahlen.

Wie rechnen die Banken das Risiko einer Finanzierung?

Kommen wir zurück zum „Worst-Case-Szenario“: Bringen alle Rettungsversuche die bestehende Finanzierung zu sichern nichts, wird der gesamte noch offene Darlehensbetrag fällig gestellt und hierfür in der Regel die beliehene Immobilie über eine Zwangsversteigerung liquidiert.

Da das Thema Zwangsversteigerung sehr umfänglich ist, gehen wir an dieser Stelle nicht näher darauf ein. Kurzum gibt es bestimmte Grenzwerte, die bei einer Versteigerung erreicht werden müssen, die jedoch nicht zwingend 100 % des Kaufpreises der Immobilie zum Zeitpunkt der Immobilienfinanzierung bzw. Darlehensgewährung decken müssen.

Ein Beispiel macht oft Vieles leichter!

Eine Immobilie wird zu 500.000 € angeboten. Der Käufer bringt 50.000 € Eigenkapital (10 Prozent) mit. Um unser erstes Beispiel möglichst simpel zu halten, gehen wir davon aus, dass ein neutraler Gutachter zu dem Ergebnis kommt, dass die Immobilie auch tatsächlich 500.000 € wert ist. Der Käufer benötigt zum Immobilienerwerb also ein Darlehen über 450.000 €.

Anmerkung: Wir verzichten der Einfachheit halber ebenfalls auf Transaktionskosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und Maklergebühren. Diese müssten in der Realität ebenfalls aus Eigenmitteln bezahlt werden. In ganz seltenen Fällen gibt es auch Banken, die die vorgenannten Kauferwerbsnebenkosten finanzieren.

Demnach kann die Bank davon ausgehen, dass im Falle einer Zwangsversteigerung die beliehene Immobilie zu 500.000 € verkauft wird und das Darlehen nach Abzug der Gebühren für Amtsgericht und Gutachter aller Wahrscheinlichkeit nach komplett getilgt werden kann.

Das Risiko eines Kapitalverlusts aus Sicht der Bank ist also überschaubar bzw. gering.

Wie verändert das mitgebrachte Eigenkapital den Kreditzins?

Reduzieren wir nun das mitgebrachte Eigenkapital in Richtung 0 € und erhöhen somit den Kreditbetrag von 450.000 € in Richtung 500.000 €, steigt das Risiko der Bank unter Berücksichtigung der Kosten für Amtsgericht und Gutachter im Falle einer Zwangsversteigerung, einen tatsächlichen Kapitalverlust zu erleiden.

Gemäß einem Grundsatz aus der Betriebswirtschaftslehre, dem sogenannten „Risiko-Ertrags-Verhältnis“ verlaufen Risiko und Rendite immer linear bzw. korrelieren positiv. Im Umkehrschluss verlangt die Bank bei höherem Risiko für die Immobilienfinanzierung eine höhere Rendite, indem sie dem Kreditnehmer einen höheren Zinssatz anbietet.

Bringt der Immobilienkäufer mehr Eigenkapital als die eingangs erwähnten 50.000 € mit, sinkt das Risiko der Bank irgendwann nur noch in einem unerheblichen Maß, da irgendwann alle relevanten Kosten im Falle einer Liquidierung gedeckt sind und der Bank kein zusätzlicher Nutzen aus dem Eigenkapital entsteht. Dies ist der sogenannte Grenznutzen Effekt, der in der Betriebswirtschaft auch eine wichtige, grundsätzliche Rolle spielt.

Fallen die Zinsen mit steigendem Eigenkapital immer weiter?

Tatsächlich spielt bei steigendem Eigenkapital ein weiterer Effekt eine Rolle: Je mehr Eigenkapital über den alle Risikokosten deckenden Betrag eingebracht wird, desto geringer der potenzielle risikofreie Betrag der Bank, da der benötigte Darlehensbetrag sinkt.

Dieser Effekt lässt sich auch in Zinskonditionen für Immobilienfinanzierungen beobachten. Ab einem gewissen Punkt sinkt der Zinssatz nicht weiter – nämlich genau dann, wenn für die Bank (fast) kein Risiko mehr besteht und sie schlicht ihre risikofreie Marge der „Geldweitergabe“ anwenden kann.

Anmerkung: Natürlich ist das Beispiel stark vereinfacht und es gibt viele Faktoren, die die Berechnungen der Banken beeinflussen. Wir wollen mit dem Beispiel die grundsätzlichen Wirkungsmechanismen der Immobilienfinanzierung und Zinsfindung verdeutlichen.

Welche konkreten Punkte Immobilienkäufer berücksichtigen sollten, wenn die Wunschimmobilie mit möglichst wenig oder komplett ohne Eigenkapital gekauft werden soll, erklären wir in unserem Artikel „Immobilienkauf ohne Eigenkapital“.