Warum einen Immobilienmakler mit dem Verkauf der eigenen Immobilie beauftragen?

Vor- und Nachteile die eigene Immobilie privat zu verkaufen!

Viele Eigentümer von Immobilien stellen sich oft die Frage, warum sie einen Immobilienmakler mit dem Verkauf der eigenen Immobilie beauftragen sollen. Die Alternative ist, den Verkauf der eigenen Immobilie selbst durchzuführen und dadurch die Käuferprovision auf den Kaufpreis der Immobilie aufzuschlagen.

In diesem Artikel wollen wir auf die Vor- und Nachteile der Beauftragung eines Immobilienmaklers im Vergleich zu den Vor- und Nachteilen des Privatverkaufs eingehen.

Ich will meine Immobilie verkaufen – wie fange ich an?

Wenn ich als Eigentümer den Entschluss gefasst habe, meine Immobilie zu verkaufen, stellt sich mir im nächsten Schritt die Frage: „Was ist meine Immobilie denn überhaupt wert?“ Heutzutage gibt es viele Möglichkeiten im Internet Richtwerte zu Quadratmeterpreisen oder Grundstückswerten zu erhalten. Auf dem Weg zu dieser Information geraten Immobilienverkäufer häufig über geschaltete Werbeanzeigen im Internet (z.B. Google-AdWords oder Bing-Anzeigen) auf Unternehmen, die zunächst suggerieren eine kostenlose Onlinebewertung durch zuführen, allerdings nach Eingabe aller Objektinformationen im letzten Schritt ebenfalls die Eingabe der persönlichen Kontaktdaten fordern.

Gibt man diese preis, erhält der Immobilienverkäufer allerdings nicht das erhoffte Ergebnis – eine kostenlose und sofortige Onlinewertermittlung – sondern wird nur darüber informiert, dass nun ein telefonischer Kontakt stattfindet und sich das Unternehmen beim Eigentümer meldet. Hinter diesem Vorgehen steht in erster Linie der Versuch, Daten von verkaufsbereiten Immobilieneigentümern zu erhalten.

Und was ist wenn ich nur einen groben Verkaufswert erhalten möchte?

Eine andere Alternative der (Online-) Immobilienbewertung finden Eigentümer bei größeren Immobilienportalen, allen vorweg der Immobilienscout24. Diese bieten gegen geringes Entgelt eine Berechnung des möglichen Verkaufswertes an. Zum Hintergrund dieser Ermittlung muss der Privatverkäufer allerdings wissen, dass eine Einwertung der Immobilie hauptsächlich durch den Vergleich von Angebotspreisen erfolgt. Die tatsächlich beurkundeten Werte liegen den Portalen nicht vor, daher ist eine solche Immobilienbewertung immer mit der notwendigen Vorsicht zu behandeln.

Eine Wertertmittlung durch einen Gutachter?

Die dritte Möglichkeit ist einen Immobiliensachverständigen mit der Bewertung der Immobilie zu beauftragen. Dieser wird gegen ein vorher definiertes Salär Ihre Immobilie vor Ort begutachten und Ihnen eine Verkaufswertermittlung anhand der Immobilienwertverordnung erstellen. Die dafür zugrunde liegenden Daten resultieren unter anderem aus der Kaufpreissammlung des regionalen Gutachterausschusses, der die tatsächlichen Kaufvertragsdetails als Abschrift erhält. Die Datenbasis ist bei dieser Variante als sehr gut und verlässlich einzustufen.

Was würde ein Immobilienmakler machen?

Ein Immobilienmakler übernimmt in diesem ersten Schritt die Verkehrswertermittlung Ihrer Immobilie. Ist die Einwertung mit der Beauftragung zum Verkauf Ihrer Immobilie verbunden, erfolgt die Wertermittlung durch den Immobilienmakler für Sie kostenlos. Da auch Immobilienmakler Zugang zu den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse haben, basiert der Verkaufspreis auf realistischen Annahmen und ist vergleichbar mit dem Ergebnis der Immobilienbewertung eines Gutachters.

Nun kenne ich meinen angestrebten Verkaufspreis – wie gehe ich als Eigentümer weiter vor?

Entscheide ich mich für den Privatverkauf, steht als nächstes das Schreiben eines Exposés auf der Agenda. Selbstverständlich finde ich zahlreiche Vorlagen und Anregungen hierzu im Internet, allerdings sollte ein stumpfes abschreiben bzw. kopieren fremder Exposétexte aus urheberrechtlicher Sicht möglichst vermieden werden.

Selbstverständlich gehören schöne Fotos mit dazu! Habe ich eine gute Kamera, da ich bereits Hobbyfotograf bin, werden mich Immobilienaufnahmen vor kein allzu großes Hindernis stellen. Allerdings sollten selbst aufgenommene Bilder mit der Handykamera möglichst vermieden werden, denn wie wir alle wissen zählt der erste Eindruck…und das ist bei einer Immobilie in der Regel das Titelbild.

Bereits vor Verkaufsstart sollten Immobilieneigentümer bereits alle relevanten Objektunterlagen in aufbereiteter Form vorliegen haben. Spätestens wenn ein passender Käufer gefunden ist und die Bank für die Finanzierung alle Unterlagen eingereicht haben möchte, kann eine vorherige Aufarbeitung zu unangenehmen Überraschungen und dem Verlust des Kaufinteressenten führen.

Wichtig in diesem Zusammenhang: Als Eigentümer haften Sie für die gemachten Angaben!

Besonders hoch ist das Risiko bei Immobilien ohne vollständige Dokumentation. Prinzipiell gilt: Auch nach abgeschlossenen Kaufvertrag können Sie bei z.B. falschen Angaben zu Wohn- oder Nutzfläche haften. Der alte Grundsatz „Unwissenheit schützt vor Strafe nicht“ gilt auch beim Immobilienverkauf.

Immobilienaufnahmen, Exposé und Unterlagen – das übernimmt ein Immobilienmakler für Sie!

Wenn Sie einen Immobilienmakler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragt haben, nachdem dieser Ihnen in einer ausführlichen Wertermittlung den erzielbaren Verkaufspreis für Ihre Immobilie ermittelt hat, wird dieser nun mit der Verkaufsvorbereitung beginnen.

Anhand der bereits für die Wertermittlung zur Verfügung gestellten Objektunterlagen, digitalisiert der Immobilienmakler diese und bereitet unter anderem Grundrisse auf, indem er diese farblich darstellt und den Interessenten mittels symbolischer Einrichtung bereits Gedankenstützen über die zukünftig mögliche Raumaufteilung gibt.

Im besten Falle spielt das Wetter mit und der Immobilienmakler vereinbart mit Ihnen einen Termin um Immobilienfotos zu erstellen. Entweder fertigt der Makler diese mit professionellem Equipment und entsprechenden Objektiven selbst, oder beauftragt hierzu einen externen Fotografen für Sie. Auch über das Thema Homestaging kann an dieser Stelle nachgedacht werden. Ob sich Homestaging in Ihrem konkreten Fall lohnt, besprechen Sie einfach mit Ihrem Immobilienmakler.

Nun folgt das Allerwichtigste: Das Exposé!

Das Exposé ist die Visitenkarte Ihrer Immobilie und sollte in beschreibender zielgruppenorientierter Weise gut lesbar und verständlich alle wichtigen Daten und Fakten Ihrer Immobilie zusammenfassen. Der Makler übernimmt auch diese Aufgabe für Sie und greift dabei auf einen breiten Wissensschatz zurück, der die optimale Zielgruppenansprache für Ihre Immobilienkäufer garantiert und die veröffentlichten Fakten mit den zugrunde liegenden Objektunterlagen abgleicht und überprüft.

Im Ergebnis erhalten Sie von Ihrem Immobilienmakler noch vor Verkaufsstart ein aussagekräftiges Exposé welches bereits bei den Kaufinteressenten klare Impulse setzt und Interesse weckt. Ein gutes Exposé dient gleichzeitig auch als Filter, um unpassende Käuferzielgruppen außen vor zu lassen und die Effizienz bzw. zielgruppenorientierte Marktdurchdringung im Verkauf zu erhöhen.

Ich habe als Verkäufer schon ein eigenes Exposé geschrieben – wie geht es jetzt weiter?

Als privater Verkäufer sind Sie an dieser Stelle schon sehr weit fortgeschritten, denn Sie haben sich bereits Gedanken zum Verkaufspreis gemacht, schöne Immobilienfotos erstellt und mit den gesammelten Objektunterlagen ein aussagekräftiges Exposé geschrieben – Bravo! Aber wie geht es von hier weiter?

Nun müssen Sie Kaufinteressenten auf Ihre Immobilie aufmerksam machen. Dies geht klassischerweise über Immobilienanzeigen. Ob „old-school“ per Zeitungsanzeige oder digital über ein größeres Portal, es gibt viele verschiedene Möglichkeiten. In wenigen Ausnahmen werden Sie die Möglichkeit haben, kostenlose Anzeigen zu schalten. Meistens offerieren dies Immobilienportale mit wenig sogenanntem „Traffic“, also Immobiliensuchenden. Die Hoffnung solcher Portale ist, dass durch das Angebot kostenloser Inserate möglichst viele Verkäuferanzeigen geschaltet werden und damit mehr Kaufinteressenten angelockt werden. Leider geht dieses Prinzip in den wenigsten Fällen auf und Suchende orientieren sich gerne an den großen Portalen wie Immobilienscout24 oder Immowelt/Immonet. Diese verlangen von privaten Verkäufern für das Schalten von Immobilienanzeigen Geld. Im Umkehrschluss werden Sie sich oft aus Kostengründen für eines der Portale entscheiden und möglicherweise Suchende auf anderen Immobilienportalen mit Ihrer privaten Immobilienanzeige nicht erreichen.

Ein Tipp vorab: Nutzen Sie entweder eine neue Handynummer oder geben Sie diese nicht an und planen viel Zeit für die Beantwortung von Anfragen ein. Sobald Ihre Immobilie im Internet ist, werden Ihre Daten für viele Menschen öffentlich kommuniziert. Neben vielen Anfragen (davon sehr viele unqualifizierte Interessenten die vielleicht am Sonntag nur Immobilien „bummeln“ wollen) werden Sie auch mit Makler- bzw. Werbeanrufen konfrontiert werden. Möglicherweise wird auch in Ihrer Nachbarschaft die Kunde über Ihren Privatverkauf schnell die Runde machen und beim morgendlichen Brötchen kaufen werden Sie beim Bäcker von der Nachbarin angesprochen und gefragt, welche persönlichen Gründe denn hinter dem Verkauf stünden und und und…

Wie kann mir ein Immobilienmakler beim Schutz meiner Privatsphäre helfen?

Immobilienmakler wirken zwischen Verkäufer und Immobilienmarkt wie ein Sicherheitsnetz. Alle Informationen über die Immobilie erreichen über einen Immobilienmakler den Kaufinteressenten, allerdings erhält nur die richtige, geprüfte Zielgruppe für die auch ein Kauf der Immobilie in Frage kommt weiterführende Informationen wie Anschrift und bei konkretem Interesse auch Informationen zum Verkäufer. Jederzeit ist hierbei Ihre Privatsphäre geschützt und unerwünschte Kontaktversuche unterbunden. Große Immobilienmakler pflegen oftmals aufwändige Datenbanken mit Suchprofilen von Immobilienkäufern. Diese werden vor offiziellem Vertriebsstart in den Immobilienportalen mit einem aussagekräftigen Exposé versorgt und haben bereits auf dieser Basis die Möglichkeit die Immobilie zu besichtigen. Hieraus resultiert eine extrem diskrete Vermittlung, die im Zweifel noch nicht einmal Ihr Nachbar mitbekommt…es sei denn er hat sein entsprechendes Suchprofil bei dem beauftragten Immobilienmakler hinterlegt und sucht nach genauso einer Immobilie!

Ein weiterer Vorteil für Sie als Verkäufer besteht darin, dass große Immobilienmaklerbüros wie z.B. ZEIT & WERT Immobilien Ihre Immobilie nicht nur auf einem Portal, sondern über die gesamte Marktbreite anbieten. Hierzu gehören nicht nur über einhundert diverse Immobilienonlineportale sondern auch andere Vertriebskanäle wie Suchprofile, Aushänge bei Kooperationspartner wie z.B. Banken oder klassische Zeitungsannoncen. Kurzum: Sucht der richtige Käufer Ihre Immobilie, wird er sie auch finden.

Die ersten Besichtigungstermine stehen an!

Sie werden schnell merken, dass die Koordination und zeitliche Planung von Besichtigungsterminen einigen Aufwand mit sich bringt. Neben einem klassischen Full-Time-Job ist die Umsetzung umso schwerer. Es werden viele Termine aufwändig vereinbart, einige werden gehalten, einige erscheinen erst gar nicht und andere Termine werden für Sie als Eigentümer einfach nur unangenehm.

Der Makler bringt auch hier eine klare Trennung zwischen Sie und den Kaufinteressenten und schützt Ihre Privatsphäre. Manche Verkäufer sind gerne bei Besichtigungen dabei, während wir auch sehr häufig den Wunsch vieler unserer Eigentümer respektieren, die bei Besichtigungsterminen nicht anwesend sein wollen.

Als Immobilienmakler und Vermittler Ihrer Immobilie kennt der Makler Ihre Wünsche und Verkaufsvorstellungen und kann sich gegenüber Käufern entsprechend positionieren sowie unangenehme Dinge wie Kaufpreisverhandlungen abfedern. Sie erhalten vom Makler immer entscheidungsfertige Vorlagen anhand derer Sie die Richtung vorgeben in die der Makler die Verhandlungen dann führt. Seine Erfahrung und sein Verhandlungsgeschick stehen Ihnen hierbei als wichtiger Erfahrungsschatz beratend zur Seite.

Ein Käufer möchte meine Immobilie kaufen – was mache ich nun?

Nun sind Sie wahrscheinlich an der spannendsten Stelle im Verkaufsprozess angekommen. Wenn ein Kaufinteressent Ihre Immobilie erwerben möchte, tut er dies im besten Falle zu Ihrem vorher festgelegten Wunschpreis. Andernfalls stehen Kaufpreisverhandlungen im Raum, die bei wenig Erfahrung und gutem Verhandlungsgeschick des Käufers zu Ihren Ungunsten verlaufen können. Viele private Verkäufer beschreiben diese Situationen auch als sehr unangenehm, da die Käufer meistens Argumente ins Feld führen, die möglicherweise die Schwachstellen der eigenen (liebgewonnenen) Immobilie aufzeigen.

Eine wichtige Frage ist auch die Kreditwürdigkeit bzw. Finanzierbarkeit des Kaufinteressenten. Hier spielt die Verkehrswertermittlung im Hinblick auf den Beleihungswert Ihrer Immobilie aus dem ersten Schritt wieder eine wichtige Rolle. Ein Immobilienkäufer wird nur grünes Licht für seine Finanzierung von der Bank bekommen, wenn der Beleihungsauslauf der Immobilie und die Kapitaldienstfähigkeit des Interessenten gegeben sind.

Finanzierung geprüft? Grünes Licht von der finanzierenden Bank? Das macht der Makler!

Der Immobilienmakler wird bei jedem Kaufinteressenten die Finanzierung prüfen. Sei es über eine Finanzierungsbestätigung der betreuenden Bank, ein entsprechender Liquiditätsnachweis oder die direkte Finanzierungsberatung der Kunden durch den Immobilienmakler selbst. Eine notarielle Kaufvertragsbeurkundung wird Ihr Immobilienmakler nur mit direkt anschließender Grundschuldbestellung durchführen um für Sie als Verkäufer die größtmögliche Sicherheit zu erreichen.

Die meisten Immobilienmakler lassen den Kaufinteressenten zusätzlich eine Reservierungsvereinbarung unterzeichnen. Diese ist mit der Zahlung einer Reservierungsgebühr bis maximal 10 Prozent der Bruttoprovision gesetzlich gedeckelt und dient dazu, echtes Kaufinteresse von dem Wunsch die Immobilie nur für andere Kaufinteressenten zu blocken zu unterscheiden.

Kaufvertrag und notarielle Beauftragung – Stolperfallen bis zum Notartermin

Auf dem Weg zum Notartermin lauern für den privaten Verkäufer einige Stolperfallen. Viele Menschen gehen in ihrem Leben nur sehr selten zum Notar um eine Immobilie zu kaufen bzw. zu verkaufen.

Beispiel: Der private Verkäufer und die Kaufinteressenten sind sich über den Preis und die zeitlichen Abläufe des Verkaufs nach zahlreichen Besichtigungsterminen und Verhandlungen einig geworden. Nun bittet der Käufer den Verkäufer „schon mal den Notar“ zu verständigen und einen Termin zu vereinbaren. Der Notar erstellt daraufhin einen Kaufvertragsentwurf und schickt diesen beiden Parteien zu. Entgegen der Absicht die Immobilie zu kaufen, entscheidet sich der Käufer aus persönlichen Gründen kurz vor dem Notartermin gegen einen Kauf.

Neben den Nerven und der vielen Mühe die der Verkäufer bis hierhin für die eigene Vermarktung der Immobilie aufgebracht hat, entstehen dem Verkäufer in oben genanntem Beispiel auch noch Kosten. Denn der Notar wird für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs bezahlt – und zwar zunächst von der Partei, die den Kaufvertragsentwurf beauftragt hat, also in diesem Fall vom Verkäufer.

Wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie über einen professionellen Immobilienmakler durchführen lassen werden Sie von Seiten des Maklers auf alle möglichen Stolperfallen auf dem Weg zum erfolgreichen Notartermin hingewiesen und qualifiziert beraten. Auch die vertragliche Gestaltung des notariellen Kaufvertrags fließt in diese Beratung mit ein.

Übergabe der Immobilie – worauf muss ich achten?

Nach erfolgreicher notarieller Beurkundung Ihrer Immobilie ist es geschafft…zumindest fast! Denn nachdem die Käufer bzw. deren Bank Ihnen den Kaufpreis überwiesen haben, steht noch die Schlüsselübergabe an. Hierbei lohnt es sich, in einem Übergabeprotokoll alle Zählerstände und den allgemeinen Zustand der Immobilie zu dokumentieren und bei Übergabe von allen Parteien quittieren zu lassen.

Ihr Immobilienmakler kennt sich mit Übergaben aus!

Nutzen Sie das Know-How und die Erfahrung Ihres Immobilienmaklers. Der Makler unterstützt Sie auch bei den sogenannten „After-Sales“-Services wie z.B. bei der Übergabe Ihrer Immobilie. So kommt er beim Übergabetermin mit einem Blanko-Übergabeprotokoll dazu und dient als neutraler Protokollführer.

Fazit!

Wie Sie sehen ist der richtige Verkauf einer Immobilie sehr facettenreich und setzt einige Erfahrung und einiges Wissen voraus. Da die meisten Immobilienbesitzer in ihrem Leben nur wenige Immobilien kaufen oder verkaufen besitzen sie in der Regel keinen breiten Erfahrungsschatz bei der Immobilienvermittlung und gehen bei einem Privatverkauf das Risiko ein, Fehler zu machen.

Hiervor kann Sie der Immobilienmakler mit seiner Expertise schützen. Er begleitet Sie auf dem Weg Ihres Immobilienverkaufs um Ihnen neben den Vermarktungskosten auch jeglichen Zeitaufwand abzunehmen. Ein einfacher Opportunitätsvergleich zeigt, die Beauftragung eines Immobilienmaklers lohnt sich: Anstatt viele Stunden und Tage in den Verkauf der eigenen vier Wände zu investieren, kann diese Zeit durch einen Immobilienmakler auf ein Mindestmaß reduziert werden. Durch einen Immobilienmakler sparen Sie Zeit, Kosten und minimieren die Risiken von teuren Fehlern beim Verkauf Ihrer Immobilie.

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